Büromarkt Deutschland: Starke Nachfrage hält auch im dritten Quartal an

In den ersten drei Quartalen 2018 wurden an
den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen,
Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München gut 2,86 Mio. m²
Bürofläche umgesetzt. Der im letzten Jahr aufgestellte Rekordumsatz
wurde lediglich um 2,5 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP
Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Ãœberblick:

– Zweitbeste Zwischenbilanz aller Zeiten; nur 2,5 % unter dem
Vorjahresrekord
– Leerstandsabbau setzt sich unverändert fort; -17 % über alle
Standorte
– Mietpreisanstiege auf breiter Front; Spitzenmiete steigt im
Schnitt um gut 5 %, Durchschnittsmieten legen sogar um knapp
7,5 % zu
– Perspektiven 2018: Erneut sehr hoher Flächenumsatz und
anhaltend steigende Mieten

„Auch im dritten Quartal konnten die deutschen Büromärkte das hohe
Nachfrageniveau des ersten Halbjahres halten. Bis Ende September 2018
wurde ein Flächenumsatz von gut 2,86 Mio. m² registriert. Dies ist
das zweitbeste Resultat aller Zeiten, das nur 2,5 % unter der im
letzten Jahr aufgestellten Bestmarke liegt“, erläutert Riza Demirci,
Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of National
Office Advisory. „Die entscheidenden Rahmenbedingungen für eine
positive Entwicklung der Büromärkte sind weiterhin intakt. Die
deutsche Wirtschaft wächst weiter, wenn auch voraussichtlich etwas
langsamer als noch zu Anfang des Jahres erwartet und auch die
Arbeitslosigkeit geht nach wie vor zurück. Dies spiegelt sich in
einer unverändert hohen Nutzernachfrage wider, von der die Märkte
profitieren. Potentielle Krisenherde, wie beispielsweise der
Zollstreit zwischen den USA und China, finden zwar in einigen
Stimmungsindikatoren ihren Niederschlag, bislang aber noch nicht im
Handeln der Unternehmen“.

An den einzelnen Standorten sind aber durchaus unterschiedliche
Entwicklungen zu verzeichnen. Mit Abstand am meisten wurde erneut in
München umgesetzt, wo ein Ergebnis von 689.000 m² registriert wurde.
Damit konnte die bayerische Landeshauptstadt nicht nur das
Vorjahresresultat um fast 16 % steigern, sondern stellte auch eine
neue Bestmarke auf. Dies gelang auch Frankfurt, wo ein Flächenumsatz
von 477.000 m² (+3 %) ebenfalls einen neuen Rekord darstellt. Vor
allem das dritte Quartal konnte mit über 200.000 m² in der
Bankenmetropole überzeugen. Dritte Stadt im Bunde ist Leipzig, wo
110.000 m² (+12 %) auch ein neues Allzeithoch bedeuten und erstmals
bereits nach neun Monaten die 100.000-m²-Schwelle überschritten
wurde. Hinter München liegt Berlin mit einem Resultat von 575.000 m²
auf Platz zwei der großen Städte. Im Vorjahresvergleich verbucht die
Hauptstadt damit einen Rückgang um rund 18 %. Verantwortlich hierfür
ist vor allem das nach wie vor zu geringe Flächenangebot, sodass
nicht alle Gesuche umgesetzt werden konnten. Trotzdem ist es das
drittbeste jemals erfasste Ergebnis. Unter einem deutlich zu geringen
Angebot leidet auch Köln, wo sich der Flächenumsatz auf 201.000 m²
beläuft und damit 22 % hinter dem Vorjahreswert zurückbleibt. Hier
konnte bislang lediglich ein Abschluss über 10.000 m² getätigt
werden. Ein starkes Resultat erzielte auch Hamburg mit 418.000 m²,
das lediglich 6 % niedriger liegt als die erst im letzten Jahr
aufgestellte Bestmarke und den zweitbesten Umsatz aller Zeiten
darstellt. In etwa auf Vorjahresniveau bewegt sich Düsseldorf mit
287.000 m² (-1 %), womit der zehnjährige Durchschnitt um rund 4 %
übertroffen wurde. Die stärkste Zunahme war in Essen zu beobachten,
wo mit 104.000 m² das Vorjahresergebnis um knapp 32 % gesteigert und
das erste Mal seit 2013 bereits nach drei Quartalen die 100.000
m²-Hürde übertroffen wurde.

Durchschnittliche Leerstandsquote nur noch bei 4,5 %

Der Leerstandsabbau hat sich unverändert fortgesetzt. Über alle
einbezogenen Standorte liegt das Leerstandsvolumen aktuell bei 4,27
Mio. m² und damit gut 17 % niedriger als noch vor einem Jahr. Der
Rückgang des Angebots lässt sich in allen Städten beobachten, auch
wenn er teilweise unterschiedlich stark ausfällt. Den größten Schritt
machte Köln, wo der Leerstand im Jahresvergleich fast 28 % niedriger
bei nur noch 213.000 m² liegt. Damit ist auch die Leerstandsrate mit
2,7 % unter die Fluktuationsreserve gefallen. In ähnlicher
Größenordnung ist das Volumen in München gesunken (-27 %). Mit einem
Flächenumsatz von 540.000 m² liegt die Leerstandsquote im Gesamtmarkt
damit nur noch bei 2,6 % und im Stadtgebiet hat sie mit 1,8 %
mittlerweile sogar die 2%-Marke nach unten durchbrochen. Aber auch in
Frankfurt verringerte sich der Leerstand um 21 % auf 1,19 Mio. m²,
sodass die Leerstandsrate mit 7,7 % erstmals seit 15 Jahren wieder
unter 8 % gefallen ist. Im CBD stehen beispielsweise nur noch rund
125.000 m² moderne Leerstände zur Verfügung und das bei einem
Flächenumsatz von fast 225.000 m² alleine in den ersten drei
Quartalen. Starke Rückgänge verzeichneten auch Leipzig mit fast 21 %
(247.000 m²; Leerstandquote 6,6 %) und Essen mit knapp 24 % (159.000
m²; Leerstandsrate 5,1 %). In Berlin sank das Angebot um gut 17 % und
erreicht aktuell 380.000 m². Die Leerstandsquote liegt in der
Hauptstadt bei 2 % und spiegelt eindrucksvoll die weiterhin
vorhandene Angebotsknappheit wider. Etwas geringer fiel der Rückgang
mit etwa 10 % in Hamburg aus: Mit 657.000 m² stehen aber auch hier
nur noch 4,7 % des Büroflächenbestands zur Verfügung, was dem
niedrigsten Wert seit dem Jahr 2000 entspricht. In Düsseldorf fiel
das Volumen um rund 3 % auf 881.000 m², womit die Leerstandsrate auf
9,3 % gefallen ist und wieder im einstelligen Bereich liegt.

Im unter Marktgesichtspunkten besonders wichtigen Segment der
modernen Leerstände war eine noch größere Dynamik zu beobachten.
Innerhalb der letzten 12 Monate gingen die Leerstände über alle
betrachteten Standorte um 21 % auf nur noch 1,28 Mio. m² zurück. Das
ist der niedrigste Wert der letzten 18 Jahre. Gleichzeitig verfügen
damit nur noch 30 % aller Leerstände über die von den Nutzern
präferierte moderne und hochwertige Ausstattungsqualität.

Mieten ziehen deutlich an

Die sehr guten Flächenumsätze bei gleichzeitig weiter sinkendem
Angebot spiegeln sich auch in der Mietpreisentwicklung wider. Im
Durchschnitt aller Städte haben die Spitzenmieten in den letzten 12
Monaten um gut 5 % zugelegt. Mit Ausnahme von Essen, wo der Wert mit
15 EUR/m² konstant geblieben ist, haben von dieser Entwicklung alle
Standorte profitiert. Besonders dynamisch zeigte sich Berlin mit
einem Anstieg der Höchstmiete um fast 10 % auf jetzt 34 EUR/m².
Dieser Trend dürfte sich in der Hauptstadt auch im nächsten Jahr in
ähnlicher Ausprägung fortsetzen. Deutlich zugelegt hat die
Spitzenmiete aber auch in Frankfurt mit 7,5 %, wo mit 43 EUR/m² der
höchste Wert seit 2001 erreicht wird. Nur leicht geringer fällt das
Wachstum in Köln aus, wo plus 6 % auf 23 EUR/m² zu verzeichnen sind
und gleichzeitig eine neue Rekordmarke erreicht wird. Auf gut 4 %
beläuft sich der Anstieg in München mit aktuell 38,50 EUR/m². Auch in
der bayerischen Landeshauptstadt dürfte damit das Ende der
Fahnenstange noch nicht erreicht sein. Dies gilt insbesondere vor dem
Hintergrund, dass in den besonders nachgefragten zentralen Lagen kaum
noch moderne Büroflächen zur Verfügung stehen. Jeweils knapp 4 %
Wachstum sind in Hamburg und Düsseldorf zu verzeichnen, die sich mit
27 EUR/m² bzw. 27,50 EUR/m² langsam an die 30 EUR/m²-Marke
heranpirschen. Aber auch in Leipzig hat die Top-Miete um knapp 4 %
auf 13,50 EUR/m² angezogen und liegt damit auf einem Niveau das
bislang nur in den Jahren unmittelbar nach der deutschen
Wiedervereinigung, als es nahezu kein modernes Büroflächenangebot
gab, erzielt wurde.

Noch stärker haben die Durchschnittsmieten zugelegt, die im
Jahresvergleich über alle Standorte betrachtet um 7 % angezogen haben
und damit den Trend steigender Mietpreisniveaus in allen Lagen und
Marktsegmenten eindeutig unterstreichen.

Perspektiven 2018: Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten in Sicht

„Auch im letzten Quartal ist nicht von einer rückläufigen
Nachfrage auszugehen. Zwar wurden die BIP-Prognosen im Vergleich zum
Jahresanfang etwas zurückgenommen, das grundsätzlich stabile Wachstum
wird sich aber trotzdem fortsetzen. Einher damit geht nach den
neuesten Zahlen ein weiterer Abbau der Arbeitslosigkeit bei
gleichzeitigem Anstieg der Beschäftigung. Damit stehen die Ampeln bei
den wichtigsten Einflussfaktoren der Büromarktentwicklung weiter auf
Grün. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass ein Großteil der
Investitionsentscheidungen der Unternehmen bereits im Laufe des
Jahres getroffen wurde und sich bereits in der konkreten
Umsetzungsphase befindet. Vor diesem Hintergrund spricht alles für
einen erneut sehr hohen Flächenumsatz, der voraussichtlich das
zweitbeste jemals erfasste Jahresergebnis darstellen wird.
Gleichzeitig sollte sich der Leerstandsrückgang auch in den letzten
drei Monaten des Jahres fortsetzen, sodass sich in vielen Städten
noch keine Entspannung beim gerade in den zentralen Lagen zu geringen
Flächenangebot abzeichnet. Damit sind die Weichen für weitere
Mietpreissteigerungen sowohl im verbleibenden Quartal 2018 als auch
für 2019 gestellt“, prognostiziert Riza Demirci.

Pressekontakt:
Chantal Schaum – Tel: +49 (0)69-298 99-948, Mobil: +49 (0)174-903 85
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