Büromarkt: Zweites Jahr in Folge mehr als 4 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz

2018 wurden an den acht wichtigsten
deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg,
Köln, Leipzig und München 4,02 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Der im
vergangenen Jahr aufgestellte Rekordumsatz wurde lediglich um knapp 7
% verfehlt. Die wichtigsten Ergebnisse im Ãœberblick:

– Zweitbester Flächenumsatz aller Zeiten; nur knapp 7 % unter dem
Vorjahresrekord
– Leerstand über alle Standorte verringert sich nochmal um 17 %
– Mietpreisanstiege haben sich weiter beschleunigt; sowohl die
Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten haben im Schnitt
um 7 % zugelegt
– Perspektiven für 2019: Erneut überdurchschnittlicher
Flächenumsatz und weiter steigende Mieten

„Die deutschen Büromärkte zeigen sich weiter in Bestform. Mit
einem Flächenumsatz von rund 4,02 Mio. m² wurde das zweitbeste
Ergebnis aller Zeiten erzielt und die 4-Mio.-m²-Schwelle zum zweiten
Mal hintereinander durchbrochen“, erläutert Riza Demirci,
Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland und Head of
National Office Advisory. „Zwar wurde das im Vorjahr aufgestellte
Allzeithoch um knapp 7 % verfehlt, der zehnjährige Durchschnitt aber
gleichzeitig um stolze 21 % übertroffen. Im vierten Quartal lag das
Umsatzvolumen bei 1,16 Mio. m², dem zweitbesten Resultat der letzten
12 Jahre.“

Dass ein so außergewöhnlich gutes Jahr wie 2017 erwartungsgemäß
nur schwer zu wiederholen ist, zeigt sich auch daran, dass fast alle
Städte leicht niedrigere Ergebnisse aufweisen. Trotzdem gehören die
erzielten Umsätze an den meisten Standorten zu den Top-2- oder
Top-3-Resultaten aller Zeiten. Unangefochtener Spitzenreiter ist
erneut München mit 975.000 m² (-2 %). Auf Platz zwei folgt Berlin mit
831.000 m² (-9 %). Nach wie vor können in der Hauptstadt viele
Gesuche aufgrund des zu geringen Angebots nicht umgesetzt werden,
sodass das Ergebnis die hohe Nachfrage nur bedingt widerspiegelt. Mit
678.000 m² (-15 %) erzielt Frankfurt den zweitbesten Wert der letzten
15 Jahre. Der drittbeste Umsatz aller Zeiten wurde auch in Hamburg
registriert, wo 563.000 m² (-8 %) Bürofläche umgesetzt wurden.
Entgegen dem bundesweiten Trend konnte Düsseldorf mit 379.000 m² das
Vorjahresniveau halten und verpasste knapp den Sprung über die
400.000 m²-Marke. Vor dem Hintergrund, dass auch Köln unter
Flächenmangel leidet, sind die erfassten 306.000 m² (-3 %)
Flächenumsatz als ausgesprochen positives Ergebnis anzusehen. Der
relativ betrachtet größte Rückgang war mit -19 % in Leipzig zu
beobachten. Geschuldet ist dies allerdings dem im vergangenen Jahr
erreichten historischen Allzeithoch. Die aktuell verzeichneten
135.000 m² stellen demzufolge trotzdem das zweitbeste Resultat dar.
Der einzige Standort mit positiver Umsatzentwicklung ist Essen, wo
sich das Ergebnis auf 152.000 m² (+23 %) beläuft.

Der Leerstandsrückgang hält unvermindert an. Über alle
einbezogenen Standorte hat sich das Gesamtvolumen im letzten Jahr
erneut um gut 17 % verringert und liegt mit 4,04 Mio. m² mittlerweile
nur noch auf dem Niveau eines Jahresumsatzes. Bemerkenswert ist, dass
sich diese Entwicklung in allen beobachteten Märkten vollzogen hat.
Den stärksten Rückgang unter den großen Standorten weisen München
(489.000 m²; -28 %) und Berlin (327.000 m²; -17 %) auf. Mit 1,7 % hat
die Hauptstadt die niedrigste Leerstandsquote aller Städte. Aber auch
München kommt nur noch auf eine Quote von 2,3 % im Gesamtmarkt und
hat auf Stadtgebiet mit 1,5 % mittlerweile sogar den Berliner Wert
unterschritten. Ähnlich stellt sich die Situation in Köln dar, wo der
Leerstand um knapp 19 % auf 218.000 m² gesunken ist und die
Leerstandsrate bei lediglich 2,8 % liegt. Der höchste prozentuale
Rückgang war in Essen mit -38 % auf 132.000 m² zu beobachten, worin
sich der sehr gute Flächenumsatz widerspiegelt. In der Konsequenz ist
die Leerstandsrate auf 4,2 % gesunken. In Hamburg beläuft sich der
aktuelle Leerstand auf 635.000 m² (-10 %), womit Hamburg mit 4,5 %
ebenfalls deutlich unter der 5 %-Schwelle liegt. Aber auch in
Frankfurt (1,14 Mio. m²; -18 %) hat sich der Leerstandabbau dynamisch
fortgesetzt. In der Bankenmetropole beläuft sich die Leerstandsrate
damit auf 7,4 %; betrachtet man nur den CBD, also die Büromarktzonen
mit der tendenziell höchsten Nachfrage, liegt sie lediglich bei 4,4
%. In Verbindung mit der Tatsache, dass ein Großteil davon auf nur
wenige Objekte entfällt, zeigt sich, dass auch in Frankfurt das
Flächenangebot im Kerngebiet des Marktes sehr begrenzt ist. In
vergleichbaren Dimensionen verlief die Entwicklung in Leipzig
(234.000 m²; -20 %), wo die Leerstandsrate auf 6,2 % zurückging.
Etwas moderater fiel der Rückgang demgegenüber in Düsseldorf aus:
Hier werden aktuell 860.000 m² leerstehende Bürofläche registriert.
Mit 9,1 % liegt die Leerstandsrate aber das erste Mal seit 15 Jahren
wieder im einstelligen Bereich.

Wie angespannt das Angebot gerade bei den modernen und damit
besonders stark nachgefragten Leerständen ist, zeigt sich auch daran,
dass sich der Rückgang in diesem Marktsegment mit 21 % noch spürbar
dynamischer vollzog als beim gesamten Leerstandsvolumen. Nur noch 1,2
Mio. m² verfügen über eine von den Mietern bevorzugte
Ausstattungsqualität, sodass der Anteil am Gesamtleerstand auf unter
30 % gesunken ist.

Die aufgrund der starken Nachfrage sehr guten Flächenumsätze bei
gleichzeitig rückläufigem Angebot spiegeln sich schon seit Längerem
in steigenden Mietpreisen wider. Dieser Trend hat sich im vergangenen
Jahr noch einmal beschleunigt. Im Durchschnitt aller Standorte haben
die Spitzenmieten um 7 % angezogen. Den stärksten Zuwachs
verzeichnete Köln auf 24 EUR/m² (+10 %). Auch in Hamburg (29 EUR/m²)
und Berlin (36 EUR/m²) fällt die Steigerung mit jeweils gut 9 % sehr
deutlich aus. Vor dem Hintergrund der geringen Leerstandsvolumina
dürfte es nur noch eine Frage der Zeit sein, bis in der Hansestadt
die 30 EUR/m² und in der Hauptstadt die 40 EUR/m² überschritten
werden. Spürbar angezogen hat die Höchstmiete auch in Frankfurt, wo
aktuell 44 EUR/m² (+7 %) notiert werden. Aber auch an kleineren
Standorten wie Leipzig war viel Dynamik vorhanden, sodass die
Spitzenmiete um knapp 8 % auf 14 EUR/m² angezogen hat. Etwas
moderater fiel die Zunahme in Düsseldorf mit knapp 4 % aus. Mit
aktuell 28 EUR/m² ist aber auch hier die 30-EUR/m²-Marke in
Schlagdistanz gerückt. Als einzige Stadt mit weitgehend stabilen
Mietpreisniveaus ist Essen zu nennen, wo trotz des ungewöhnlich guten
Flächenumsatzes nach wie vor 15 EUR/m² als Spitzenmiete verzeichnet
werden.

Perspektiven 2019: Erneut überdurchschnittlicher Flächenumsatz
absehbar

„Auch für 2019 zeichnet sich aus heutiger Sicht ein
überdurchschnittlicher Flächenumsatz ab. Zwar wurden die
BIP-Prognosen etwas nach unten angepasst, im langfristigen Vergleich
deutet aber alles auf ein trotzdem sehr solides Wachstum hin. Für die
Nutzer- und damit auch für die Büromärkte stellt der prognostizierte
weitere Abbau der Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig steigender
Beschäftigung, vor allem im Dienstleistungsbereich, die Basis für
eine lebhafte Nachfrage dar. Vor diesem Hintergrund ist ein
Flächenumsatz spürbar über 3,5 Mio. m² und damit auch deutlich über
dem zehnjährigen Durchschnitt realistisch. Ob erneut die
4-Mio.-m²-Marke übertroffen werden kann, bleibt aber noch abzuwarten.
Die Leerstände werden zumindest im ersten Halbjahr weiter sinken,
wenngleich der Rückgang sich etwas verlangsamen dürfte.
Verantwortlich hierfür ist auch die deutlich gestiegene Bautätigkeit,
die nicht mehr weit von den Höchstwerten Anfang des Jahrtausends
entfernt liegt. Im Gegensatz zu damals ist aktuell aber eine deutlich
höhere Vorvermietungsquote zu verzeichnen. Nur noch 41 % des
Bauvolumens stehen den Vermietungsmärkten zur Verfügung – dies ist
der niedrigste jemals registrierte Wert. Die Spitzen- und
Durchschnittsmieten werden weiter spürbar steigen. Hierfür spricht
einerseits die Tatsache, dass der größere Teil der aktuellen
Bauflächen erst ab 2020 fertiggestellt wird, andererseits aber auch
die gestiegenen Grundstückspreise und vor allem Baukosten, die nur
über höhere Mieten für moderne Neubauflächen kompensiert werden
können“, prognostiziert Riza Demirci.

Pressekontakt:
Chantal Schaum
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