CMS European Real Estate Deal Point Study 2019 / Investmentmarkt für Immobilien stagniert auf hohem Niveau

– Gesamtinvestitionsvolumen hält sich auf Vorjahresniveau.
– Investoren müssen Anlagepräferenzen anpassen: Büroimmobilien
weiter vorne, aber Interesse an Spezialimmobilien nimmt zu.
– Markt bleibt verkäuferfreundlich, aber auch Käufer erzielen
häufiger günstige Vertragsregelungen.

Trotz anhaltend hoher Nachfrage, stagniert das Investitionsvolumen
durch Handelskonflikte, ein schwächeres Wirtschaftswachstum sowie
fehlende Produktangebote. 2018 lag es mit rund 264 Milliarden Euro in
etwa so hoch wie im Vorjahr. Vor diesem Hintergrund haben Verkäufer
ihre starke Verhandlungsposition beibehalten, aber auch Käufer
konnten häufiger für sie günstige Vertragsregelungen durchsetzen. Das
sind die wichtigsten Ergebnisse der CMS European Real Estate Deal
Point Study 2019. Für die fünfte Auflage der Studie zum europäischen
Immobilientransaktionsmarkt hat die internationale Wirtschaftskanzlei
CMS mehr als 1.500 eigenbetreute Immobilienverträge aus 14
europäischen Ländern von Anfang 2010 bis Ende 2018 systematisch
untersucht und ausgewertet.

“Das Investmentvolumen stagniert auf hohem Niveau”, sagt Dr.
Volker Zerr, Partner im Geschäftsbereich Real Estate & Public bei CMS
Deutschland. “Der Markt bleibt verkäuferfreundlich. Neu ist, dass
Käufer häufiger als zuvor für sie günstige Vertragsregelungen
durchsetzen konnten. Unsere detaillierte Analyse der Kaufverträge
zeigt, dass sie häufiger in der Lage waren, objektive Garantien zu
verhandeln. Dies deutet darauf hin, dass Verkäufer höhere Risiken zu
akzeptieren bereit scheinen.”

Spezialimmobilien immer noch im Trend

Auch im Jahr 2018 blieben Büroimmobilien mit 38 Prozent die
stärkste Anlageklasse. Gefragt waren vor allem Value-Add-Objekte mit
kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder Objekte mit Leerstand in
europäischen Großstädten und Ballungszentren. Der Anteil der
Büroimmobilien-Transaktionen liegt bereits seit mehreren Jahren
relativ konstant bei rund 40 Prozent. Der Positivtrend bei
Spezialimmobilien, zu denen beispielsweise Hotels und Serviced
Apartments, Pflege- und Studentenwohnheime sowie Industrieimmobilien
gehören, ist weiterhin ungebremst. Alternative Assetklassen
erreichten 2018 einen Anteil von 19 Prozent (2017: 14 Prozent, 2016:
elf Prozent). Der Nachfrageüberhang und Mangel an Core-Objekten in
den Assetklassen Office und Retail zwingen Investoren dazu, ihre
Anlagepräferenzen anzupassen und auf andere Anlageklassen
auszuweichen. Spezialimmobilien profitieren zudem von höheren
Renditeerwartungen und als gering eingeschätzten Leerstandsrisiken.
Handelsimmobilien mussten ihre Position als zweitstärkste
Anlageklasse räumen. Der seit 2016 zu verzeichnende Negativtrend hat
sich im vergangenen Jahr fortgesetzt. Nachdem der Anteil von 25
Prozent auf 18 Prozent gesunken war, lag er 2018 nur noch bei 15
Prozent.

Käufer können sich im Verkäufermarkt öfter durchsetzen

Käufer machten 2018 Boden gut und erzielten häufiger als in den
Jahren zuvor für sie günstige Vertragsregelungen. Die Verkäufer
profitieren nach wie vor von den guten Marktentwicklungen über
Kaufpreisanpassungen und Earn-out-Klauseln. Regelungen zur
nachträglichen Kaufpreisanpassung werden seit 2016 häufiger
vereinbart. Das ist auch auf die weiter gestiegene Zahl der
Projektentwicklungstransaktionen, sogenannte Forward Deals,
zurückzuführen. Der Anteil an Verträgen mit variablem Kaufpreis lag
2018 bei 27 Prozent.

Der jahrelange Aufwärtstrend von De-minimis- und Basket-Klauseln,
die Garantieansprüche des Käufers begrenzen, wurde 2018 gestoppt. Der
Anteil der Transaktionen mit diesen verkäuferfreundlichen Klauseln
lag mit 54 Prozent (De-minimis-Klauseln) und 43 Prozent
(Basket-Klauseln) leicht unter dem Vorjahresniveau. Transaktionen mit
einem Cap, also einer vertraglichen Maximalhaftung des Verkäufers,
zeigen die gleiche Entwicklung. Sie konnten ihr Vorjahresniveau nicht
halten und fielen auf einen Anteil von 60 Prozent zurück. Das ist
weiterhin ein ausgesprochen hohes Niveau. Auch bei den
Verjährungsfristen macht sich das verkäuferfreundliche Marktumfeld
bemerkbar: Bei etwa einem Drittel aller Deals wurden kurze
Gewährleistungsfristen von unter 18 Monaten vereinbart.

Bei rund der Hälfte der Transaktionen wurde auf eine Absicherung
der Zahlungsverpflichtungen des Käufers verzichtet. Der Anteil lag
bereits zum vierten Jahr in Folge bei etwa 50 Prozent. Hier macht
sich die starke Präsenz finanzstarker, institutioneller Investoren
auf Käuferseite bemerkbar. Käufer konnten bei der Garantieregelung
punkten: Im Vergleich zum Vorjahr haben Transaktionen mit
kenntnisunabhängigen (objektive) Garantien zugenommen (plus sieben
Prozentpunkte; zwölf Prozent), während Verträge, bei denen allein
kenntnisbezogene (subjektive) Garantien vereinbart wurden,
zurückgegangen sind (minus vier Prozentpunkte; 16 Prozent).

Internationale Investoren weiterhin stark vertreten

Die Mehrheit der Immobilien-Investments wurde auch 2018 durch
ausländische Investoren getätigt. Gegenüber dem Vorjahr stieg ihr
Anteil leicht an (2018: 52 Prozent, 2017: 51 Prozent). Dafür hat vor
allem die Aktivität von Investoren aus Asien gesorgt. Seit Beginn des
Beobachtungszeitraums, im Jahr 2010, dominierten meist nationale
Investoren den Markt. Ab 2013 traten vermehrt internationale
Investoren in Erscheinung und 2014 wurden erstmals mehr Investitionen
durch internationale als durch nationale Investoren registriert.
Nachdem das Verhältnis in den Folgejahren wieder umschlug, hielt es
sich in den letzten beiden Jahren nahezu die Waage.

Pressekontakt:
Sabrina Merten
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