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Deutscher Wohninvestmentmarkt: Langer Atem ist gefragt – Investoren suchen nach Anlagemöglichkeiten – Kapitalzufluss von Versicherungen wirkt als Treiber des deutschen Wohnungsbaus

Es scheint, als sei dem deutschen
Wohninvestmentmarkt* ein wenig die Luft ausgegangen. Mit einem
Transaktionsvolumen von rund 4,0 Mrd. Euro (24.000 Wohneinheiten) im
ersten Quartal 2019 wurden nur etwa 45 % des Vorjahresvolumens
erreicht, 14 % fehlten zum Erreichen des 5-Jahresschnitts. Hätten
sich die Preise, verglichen mit dem Vorjahr, nicht um etwa 4 %
erhöht, wäre der Rückgang im Transaktionsvolumen noch deutlicher
ausgefallen. Im Bestand müssen nun erstmals mehr als 2.100 Euro/m²
bezahlt werden, bei den Projektentwicklungen sind es derzeit 4.400
Euro/m².

Auch der Wohninvestmentmarkt leidet unter dem Mangel an Produkten,
nicht am Interesse seitens der Investoren. Noch nie in den letzten 10
Jahren war die größte Transaktion eines Quartals kleiner ausgefallen:
Mit etwa 2.900 Wohn- und Gewerbeeinheiten trennte sich der
schwedische Wohnungsbestandshalter Akelius von einem Portfolio, das
in den Besitz der Deutschen Wohnen überging. Insgesamt wechselten in
den Top 10 Transaktionen gemessen an der Transaktionssumme lediglich
14.500 Wohnungen die Eigentümer. Vor einem Jahr waren es – nicht nur
aufgrund der Buwog-Übernahme (27.000 Einheiten) – mehr als 37.000
Wohn- und Gewerbeeinheiten. „Von JLL begleitete Transaktionen wie
Agora oder auch Carus zeigen, dass die Portfolios hinsichtlich ihrer
Struktur immer detaillierter auf Käufergruppen mit ihren spezifischen
Risikoprofilen angepasst werden müssen. Breit gestreute Portfolios
gibt es nur noch wenige auf dem Markt“, so Dr. Konstantin Kortmann,
Head of Residential Investment JLL Germany. Kortmann weiter: „Das
Dilemma vieler Wohninvestoren: Die Wohnungsmärkte in vielen deutschen
Regionen benötigen neuen Wohnraum, und die großen Wohnkonzerne wollen
dieses Momentum nutzen und weiterwachsen. Das Angebot an Portfolios
und Einzelobjekten ist aber sehr beschränkt und wird durch den
politischen Eingriff der Kommunen in den Wohnungsmarkt noch weiter
reduziert.“ Auch setze die latente Unterstützung der Berliner
Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ durch einige
politische Akteure den großen Standortvorteil Deutschlands, nämlich
die Rechtssicherheit der Investoren für ihr Eigentum, aufs Spiel.
Denn nur die Rechtssicherheit für Investoren liefere eine solide
Grundlage zur Beseitigung des Wohnraummangels.

Die anhaltende Praxis der willkürlichen Ziehung kommunaler
Vorkaufsrechte, nicht nur in Berlin, sondern auch zunehmend in
Hamburg oder München, lässt die Neigung, Wohnraum zu schaffen,
sinken. Dies hat auch Auswirkungen auf den Wohnungsneubau, denn der
steht darüber hinaus in den Metropolen in starker Konkurrenz zu
anderen Nutzungen. „Durch die kommunalen Baulandmodelle müssen bis zu
30 % mietpreisgedämpfte Wohnungen errichtet werden, sobald das
Bauvorhaben einem Bebauungsplanverfahren unterliegt. In zentrumsnahen
Arealen wird durch diese Restriktion die gewerbliche Nutzung von
freien Arealen immer attraktiver, zumal gewerbliche Vermieter auch
keinen Kappungsgrenzen unterliegen“, so Kortmann.

Auch wenn das Wachstum der börsennotierten Wohnungskonzerne sich
verlangsamt hat, verzeichnen sie immer noch den stärksten
Vermögensaufbau. Fast 900 Mio. Euro investierten sie netto in
deutsche Wohnimmobilien. Deutsche Spezialfonds als Sammelstellen
institutionellen Kapitals kommen als zweitstärkste Anleger auf fast
700 Mio. Euro Kapitalzuwachs.

Bei aller Kritik an der Wohnungsmarktpolitik der öffentlichen Hand
ist ihre Rolle auf dem Wohntransaktionsmarkt nicht zu unterschätzen.
Kommunale Wohnungsunternehmen gehören nicht nur zu den drei größten
Nettoinvestorengruppen mit einer Nettoinvestition in
Bestandswohnungen im ersten Quartal von fast 640 Mio. Euro sondern
haben auch erhebliche Summen in Neubauprojekte investiert (140 Mio.
Euro). Der größte Kapitalzufluss in Forward Deals kam von den
deutschen Spezialfonds. Fast 380 Mio. Euro flossen in Neubauprojekte,
weitere 230 Mio. Euro tätigten Versicherungen.
„Versicherungsunternehmen sind damit der Treiber des deutschen
Wohnungsbaus entweder direkt oder indirekt als großer Teil der
Kapitalzuflüsse in die die bereits genannten Spezialfonds“, so Helge
Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Trotz des Gegenwindes seitens der politischen und
gesellschaftlichen Akteure bleibt hinsichtlich der Standortwahl
Berlin der mit Abstand wichtigste deutsche Wohninvestmentmarkt. Etwa
1,1 Mrd. Euro flossen in die Hauptstadt, gefolgt von Hamburg (390
Mio. Euro) und Düsseldorf (320 Mio. Euro).

„Perspektivisch werden auch für das Gesamtjahr 2019 immense
Herausforderungen das Transaktionsvolumen auf dem Wohnungsmarkt
bestimmen. Und auch wenn im Laufe des Jahres noch einige größere
Portfolios die Besitzer wechseln werden, so ist nicht davon
auszugehen, dass mehr als 17 Mrd. Euro am Ende des Jahres erreicht
werden. Damit läge das Ergebnis auf dem Niveau des
Fünfjahresschnitts“, so Dr. Kortmann.

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens
10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen
mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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