Deutscher Wohninvestmentmarktüberraschend robust – Hoher institutioneller Nachfrage steht eine hohe rechtliche Unsicherheit gegenüber

Mit 6,4 Mrd. Euro und 42.000 Wohneinheiten hat
der deutsche Wohninvestmentmarkt* im dritten Quartal 2019 wieder
Boden gut gemacht. Nach einem im Vergleich zum Vorjahr deutlichen
Rückgang des Transaktionsvolumens in den ersten sechs Monaten (- 27
%) ist ein Plus von 56 Prozent gegenüber den beiden vorangegangenen
Quartalen (jeweils rund 4,0 Mrd. Euro) zu notieren. Insgesamt bewegt
sich das Transaktionsvolumen im Dreivierteljahreszeitraum 2019 mit
14,5 Mrd. Euro derzeit nur leicht unter dem Niveau des Vorjahres. Der
Fünfjahresschnitt ist sogar um 15 Prozent übertroffen. Dr. Konstantin
Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany: “Mit dem
Ergebnis sind bereits 78 Prozent des gesamten Vorjahresvolumens (18,6
Mrd. Euro) erreicht. Die gegenwärtige Konstellation aus hoher
institutioneller Nachfrage bei anhaltend günstigem
Finanzierungsumfeld sowie einem knappen Angebot und einer hohen
rechtlichen Unsicherheit lässt allerdings Spielraum für
unterschiedliche Szenarien und macht einen Ausblick immer
schwieriger. Das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2019 könnte
aber wieder nahe an das Vorjahresvolumen heranreichen. 18 Mrd. Euro
sind durchaus realistisch.”

Insbesondere drei Transaktionen, darunter zwei mit einer
Beteiligung der ADO Gruppe, machten das Ergebnis möglich; sie kamen
allein auf einen Anteil von zusammen 42 Prozent:

– Die Adler Real Estate erhöhte ihre Beteiligung auf einen Anteil
von 33 Prozent. Damit erwarb sie rein rechnerisch 7.800
Wohneinheiten an der ADO Gruppe.

– Ende September verkündete die kommunale Berliner Gesellschaft
Gewobag Wohnungsbau ca. 5.800 Wohnungen in den Berliner
Stadtteilen Reinickendorf und Spandau für insgesamt rund 920
Mio. Euro ebenfalls von der ADO Gruppe zu erwerben.

– Die ZBI-Gruppe ist neuer Eigentümer von über 6.000
Wohneinheiten, die sie von der Deutsche Wohnen für rund 615 Mio.
Euro übernommen haben.

Neben diesen drei größten Transaktionen wurde das
Dreivierteljahresergebnis auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt
überwiegend von kleineren und mittleren Transaktionen mit weniger als
800 Wohneinheiten geprägt.

Der Anteil der in Deutschland beheimateten Investoren lag in den
ersten neun Monaten 2019 bei rund 89 Prozent. Damit zeigen die
Aktivitäten internationaler Investoren (11 %) im laufenden Jahr bis
dato gegenüber dem Fünfjahresschnitt (23 %) einen deutlichen
Rückgang.

Kapital vor allem von Investoren aus Luxemburg (430 Mio. Euro),
der Schweiz (410 Mio. Euro), der USA (230 Mio. Euro) und Israel (160
Mio. Euro) floss in den deutschen Wohninvestmentmarkt. “Insgesamt
zeichnet sich damit der Trend ab, dass der deutsche Wohnungsmarkt als
Ziel zunehmender Regulierungen ein detailliertes Verständnis der
Immobilienmärkte vor Ort erfordert. Die Zuspitzung des
wohnungspolitischen Kurses in Deutschland, die mit dem
Referentenentwurf zum Berliner Mietendeckel durch die Berliner
Senatsverwaltung seinen vorläufigen Höhepunkt erreichte, hat das
Ausmaß der rechtlichen Unsicherheit erheblich erhöht und aller
fundamentalen Faktoren, wie bestehender Nachfrageüberhänge, zum Trotz
die Investoren, insbesondere ausländische, vorsichtiger gemacht”, so
Kortmann. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany
ergänzt: “Einige Marktakteure würden laut unserer neuesten
Umfrage[2], unabhängig von den Geschäftsfeldern, Anpassungen der
langfristigen Geschäftsstrategie vornehmen. Dazu gehören ein
Ausweichen auf andere Assetklassen oder Märkte und/oder ein
vorübergehender Stopp von Investitionen. Dies trifft im Speziellen
Bestandshalter, deren Investitionsanreize nach der schrittweise
abgesenkten Modernisierungsumlage noch weiter gehemmt werden.”

Diese Entwicklung wird auch bei der Analyse des Auf- und Abbaus
von Wohnimmobilienvermögen deutlich. Getrieben durch die zwei großen
Transaktionen konnten sich die kommunalen, gemeinnützigen
Wohnungsgesellschaften beim Vermögensaufbau mit insgesamt fast 1,7
Mrd. Euro auf Platz zwei positionieren, hinter den börsennotierten
Wohnungskonzernen (2,3 Mrd. Euro), aber noch vor den Spezialfonds
(1,4 Mrd. Euro).

Besonders auffällig ist zudem der Anteil der ausländischen
Verkäufer von 48 %, der im Vergleich zum Vorjahr (37 %) noch einmal
zugenommen hat. Konstantin Kortmann: “Ob wir im Verlauf des Jahres
noch weitere größere Umschichtungen und vermehrtes Abstoßen von
Bestandswohnungen sehen werden, hängt maßgeblich von der weiteren
Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte ab. Gerade ausländische
Investoren werden dabei die Rechtslage rund um den Referentenentwurf
zum Mietendeckel genau beobachten.” Kortmann weiter: “Die letzten
Transaktionen in Berlin rund um die ADO signalisieren jedoch stabile
Preise. Anders als politisch gewollt. Bei der ganzen Diskussion um
das Thema Mietendeckel wird anscheinend vergessen, dass bei
steigender Nachfrage, Stichwort Urbanisierung, das Defizit im
Wohnungsneubau nicht abgebaut werden kann und nach wie vor immens
ist, vor allem in Berlin, aber auch in anderen Städten.”

Auch im dritten Quartal 2019 bleibt der Berliner Markt mit einem
Transaktionsvolumen von ca. 3,1 Mrd. Euro der wichtigste deutsche
Wohninvestment-Standort, gefolgt von Frankfurt am Main (1,3 Mrd.
Euro) und Hamburg (0,8 Mrd. Euro). Insgesamt fiel der Großteil der
Transaktionen (> 90 %) auf die Big 8 (Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Frankfurt, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) oder das zugehörige
Umland. Das spiegelt sich auch in der Entwicklung der Preise für
Bestandsobjekte wider. Hier wurde die rückläufige Entwicklung der
Vorquartale durchbrochen. Mit einer Steigerung von rund sieben
Prozent im Vergleich zum Vorjahr lag der mittlere Preis der
Bestandsobjekte im gesamten Jahr 2019 bei rund 1.960 Euro/m². Bei den
Projektentwicklungen wurden erstmals mehr als 4.300 Euro/m² im Mittel
gezahlt, entsprechend einer Steigerung von rund vier Prozent.
“Erfreulicherweise entwickelt sich dieser Teil des Marktes, der als
einziger für Entspannung sorgen kann, sehr positiv im
Transaktionsvolumen. Wegen der steigenden Bau- und Grundstückskosten
ist ein Wachstum bei den Preisen auch nicht überraschend – für einen
Investor, der aus seinem Investment eine adäquate Rendite
erwirtschaften will, auch durchaus notwendig”, so Kortmann.

*Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10
WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen
mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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