DGAP-News: IMMOFINANZ Group bestätigt operativen Aufwärtstrend in 2012/13 – Immobilienverkäufe auf Rekordhoch, Konzernergebnis aufgrund geringerer positiver Bewertungseffekte gesunken

DGAP-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Immobilien/Jahresergebnis
IMMOFINANZ Group bestätigt operativen Aufwärtstrend in 2012/13 –
Immobilienverkäufe auf Rekordhoch, Konzernergebnis aufgrund geringerer
positiver Bewertungseffekte gesunken

02.08.2013 / 18:05

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KENNZAHLEN in MEUR*: 1. Mai 2012 – 30. April 2013 //?in % // 1. Mai 2011
– 30. April 2012

Mieterlöse: 655,8 // 12,0% // 585,7
Ergebnis aus Asset Management: 513,0 // 15,1% // 445,9
Ergebnis aus Immobilienverkäufen: 110,8 // 108,3% // 53,2
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung: -18,4 // n.a. // 30,1
Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen: -98,5 // -0,7% // -99,2
Operative Ergebnis: 542,1 // 15,3% // 470,1
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit: 508,9 // -26,6% // 692,9
Konzernergebnis: 110,8 // -59,1% // 271,2
Cashflow aus dem Ergebnis: 408,5 // 8,0% // 378,3
Nachhaltiger FFO: 341,0 // 27,1% // 268,4

* Die IMMOFINANZ Group hat zum 30. April 2013 die Struktur der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung an das Reporting der internationalen
Peer Group bzw. der EPRA Empfehlung angepasst. Die den Ertragsquellen
direkt zuordenbaren Kosten (Personal- und Gemeinkosten) wurden aus den
Personal- und Gemeinkosten in die einzelnen Ergebnisquellen (Ergebnis aus
Asset Management, Ergebnis aus Immobilienverkäufen und Ergebnis aus der
Immobilienentwicklung) umgegliedert. Dadurch erreicht die IMMOFINANZ Group
eine erhöhte Kostentransparenz bzw. eine bessere Vergleichbarkeit mit der
Peer Group und setzt einen weiteren Schritt, um ihren Ansatz einer
transparenten Unternehmensdarstellung zu optimieren.

Die IMMOFINANZ Group bestätigt mit dem Ergebnis des Geschäftsjahres 2012/13
den positiven operativen Trend des Vorjahres trotz des abgeschwächten
Wirtschaftswachstums in ihren Kernmärkten. Das operative Ergebnis liegt für
das Geschäftsjahr 2012/13 bei EUR 542,1 Mio., das entspricht einer
Steigerung von 15,3% bzw. EUR 71,9 Mio.

Die Mieterlöse wurden gegenüber dem Vorjahr um EUR 70,2 Mio. bzw. 12,0%
deutlich gesteigert. Die Umsatzerlöse verzeichneten im zurückliegenden Jahr
ein Plus von 11,2% und liegen bei EUR 869,2 Mio. Das Ergebnis aus Asset
Management ist um 15,1% auf EUR 513,0 Mio. gestiegen. Das Ergebnis aus
Immobilienverkäufen verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von
108,3% auf EUR 110,8 Mio. Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung betrug
EUR -18,4 Mio. (Vorjahr: EUR 30,1 Mio.), was vor allem auf die Verzögerung
beim Projekt GOODZONE in Russland zurückzuführen ist.

–Die Konzentration auf das operative Geschäft prägte das Wirtschaftsjahr
2012/13 Рund wir k̦nnen dabei auf mehr als solide Wachstumsraten
verweisen. Der Cashflow aus dem Ergebnis erhöhte sich um 8,0% auf EUR 408,5
Mio., der nachhaltige Unternehmens-Cashflow (FFO) wurde um 27,1% auf EUR
341,0 Mio. bzw. von EUR 0,27 auf EUR 0,33 je Aktie gesteigert–, kommentiert
Eduard Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group, die Entwicklung. –Der Rückgang
im Konzernergebnis um EUR 160,4 Mio. istüberwiegend auf geringere positive
Effekte aus der Immobilienbewertung zurückzuführen. Diese reduzierten sich
währungsbereinigt um EUR 170,7 Mio. auf EUR 37,9 Mio.–, so Zehetner.

–Die Immobilienmaschine hat ihre Drehzahl deutlich erhöht. Das gilt vor
allem für die Verkaufsaktivitäten, wo mit einem Volumen von rund EUR 661,3
Mio. ein neuer Rekordwert im Rahmen unseres Verkaufsprogramms erreicht
wurde. Damit haben wir auch den Zielwert von EUR 1,5 Mrd. nach drei Jahren
um EUR 153,2 Mio. bzw. um 10,2%übertroffen. Nicht enthalten sind hierbei
jene Immobilien, welche in der Bilanz zum 30. April 2013 mit einem Buchwert
in Höhe von EUR 583,4 Mio. als zur Veräußerung gehaltenes
Immobilienvermögen klassifiziert sind. Bei vielen dieser Immobilien ist
zwischenzeitlich der Verkauf bereits erfolgt oder zumindest der Vertrag
schon unterschrieben–, sagt der CEO.

Das negative sonstige Bewertungsergebnis in Höhe von EUR -33,2 Mio. (inkl.
Währungseffekte) führt zu einem Rückgang des Ergebnisses aus der
Geschäftstätigkeit auf EUR 508,9 Mio. (Vorjahr: EUR 692,9 Mio.). Die im
Vergleich zum Vorjahr um rund EUR 170,7 Mio. reduzierten positiven Effekte
aus der währungsbereinigten Immobilienbewertung (von EUR 208,7 Mio. auf EUR
37,9 Mio.) sowie ein negativer Einmaleffekt (EUR -106,4 Mio.) aufgrund der
Anpassung der Kaufpreisverbindlichkeit für den Erwerb des Shopping Center
Golden Babylon Rostokino in Moskau begründen diesen Rückgang. Der finale
Kaufpreis für das im November 2009 mit einem Joint-Venture-Partner
eröffnete und im Mai 2012 vollständigübernommene Einkaufszentrum hängt vom
erzielten Net Operating Income (NOI) im Kalenderjahr 2013 ab. Dieser ist
aufgrund der nahezu vollständigen Vollvermietung von Golden Babylon
Rostokino in den letzten Monaten sehr stark angestiegen. Aus diesen Gründen
hat sich der Verkehrswert des Objekts im laufenden Geschäftsjahr um EUR
135,0 Mio. erhöht und kompensiert den Aufwand aus der Kaufpreisanpassung.

Das Konzernergebnis beträgt zum 30. April 2013 EUR 110,8 Mio. (Vorjahr: EUR
271,2 Mio.). Der deutliche Anstieg der Steuerquote auf 43,2% (Vorjahr:
14,9%) ist im Wesentlichen auf außerordentlich hohe, nicht cashwirksame
Einmaleffekte bei den latenten Steuern zurückzuführen.

Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow je Aktie wurde im Vergleich zum
Vorjahr von EUR 0,27 auf EUR 0,33 gesteigert und spiegelt die deutlich
verbesserte operative Geschäftsentwicklung wider.

Die Dividende für das Geschäftsjahr 2012/13 wird – vorbehaltlich der
Zustimmung der Hauptversammlung am 2. Oktober 2013 – mit EUR 0,15 je Aktie
bestätigt. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie wurde um 4,9% auf EUR 5,51
gesteigert.

AUSBLICK:

Wesentliche Zielsetzung für das laufende Geschäftsjahr 2013/14 ist
einerseits, die Entwicklungsaktivitäten deutlich zu erhöhen und
entsprechende Ergebnisbeiträge zu generieren, andererseits alle
Voraussetzungen zu schaffen, die Immobilienmaschine auf ein neues
Aktivitätsniveau zu heben. –Für 2014 planen wir, die in der BUWOG
gebündelten Wohnungsbewirtschaftungs- und Wohnungsentwicklungsaktivitäten
in Deutschland undÖsterreich von der IMMOFINANZ Group zu trennen und in
ein eigenständiges Unternehmenüberzuführen. Das wird entweder durch einen
Börsengang via Initial Public Offering (IPO) oder Spin-off erfolgen,
abhängig davon, wie sich das relevante Marktumfeld zum Umsetzungszeitpunkt
präsentieren wird. Beide Optionen werden jedenfalls so gestaltet sein, dass
ein fairer Ausgleich der Interessen von Unternehmen und Aktionären
stattfindet, insbesondere im Hinblick auf die liquiditätsmäßigen
Konsequenzen der einzelnen Alternativen–, sagt Eduard Zehetner.

Der verbleibende kommerzielle Teil des Konzerns wird sich auf die
hochprofitablen Marktsegmente Einzelhandel, Büros und Logistik mit
Schwerpunkt Zentral- und Osteuropa konzentrieren, mit einem starken Fokus
auf die Immobilienentwicklung, die auch Eigentumswohnungsentwicklung zum
Verkauf in Zentral- und Osteuropa miteinschließt.

–Darüber hinaus werden uns – wie bisher auch – die
immobilienwirtschaftlichen Optimierungsziele, wie die weitere Reduktion der
Leerstände in einzelnen Ländern bzw. Assetklassen und die
Portfoliosimplifizierung durch Verkauf von Immobilien in Nicht-Kernländern
und den Segmenten Opportunistic Office und Opportunistic Retail,
beschäftigen. Diese werden durch finanzwirtschaftliche Zielsetzungen
ergänzt, wie dem Restverkauf von Vermögenswerten, die keine direkten und
von uns kontrollierten Immobilieninvestitionen sind. Wir sind
zuversichtlich, auch im Geschäftsjahr 2013/14 erneut den Unternehmenswert
der IMMOFINANZ Group zu steigern und einen wachsenden, risikooptimierten
Cashflow für unsere Aktionäre zu erwirtschaften–, so CEO Eduard Zehetner.

ENTWICKLUNG IM DETAIL:

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG:

Das Ergebnis aus Asset Management umfasst Mieterlöse, sonstige
Umsatzerlöse, Betriebskostenaufwendungen und -erträge sowie direkt dem
Immobilienvermögen zurechenbare Aufwendungen. Die Mieterlöse wurden
gegenüber dem Vorjahr um EUR 70,2 Mio. bzw. 12,0% deutlich gesteigert.
Diese positive Entwicklung ist vor allem auf den Bereich Einzelhandel
zurückzuführen: Im Vergleich zum Vorjahr wurden in diesem Segment um EUR
70,4 Mio. bzw. um 33,4% höhere Mieterlöse erzielt. Zum Großteil ist das auf
den am 16. Mai 2012 erfolgten Erwerb der zweiten 50% am Shopping Center
Golden Babylon Rostokino in Moskau zurückzuführen. In den Assetklassen Büro
und Logistik sind die Mieterlöse mit 1,1% bzw. 0,3% geringfügig gestiegen.
In der Assetklasse Wohnen gab es im Vergleich zum Vorjahr einen leichten
Rückgang in Höhe von 3,0%, welcher im Wesentlichen auf Verkäufe im Segment
BUWOG zurückzuführen ist.

Die Umsatzerlöse verzeichneten im zurückliegenden Jahr ein Plus von 11,2%
und liegen bei EUR 869,2 Mio. Das Ergebnis aus Asset Management ist
aufgrund höherer Mieterlöse bei konstanten direkt dem Immobilienvermögen
zurechenbaren Aufwendungen um 15,1% auf EUR 513,0 Mio. gestiegen.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr
einen Anstieg von beeindruckenden 108,3% auf EUR 110,8 Mio. Transaktionen
im Segment BUWOG umfassten den Verkauf von Einzelwohnungen sowie den
Verkauf eines Wohnportfolios in Kärnten,Österreich, bestehend aus 35
Objekten mit 781 Wohnungen. Diese Verkäufe sind im Einklang mit der
Strategie, regionale Portfolios inÖsterreich zu veräußern und mit den
daraus erzielten Verkaufserlösen in Deutschland zuzukaufen. Trotz des im
Vergleich zu Westeuropa geringeren Transaktionsvolumens in Osteuropa wurden
im Berichtszeitraum die Büroimmobilien BB Centrum Building C und Diamond
Point in Tschechien profitabel veräußert. Weiters wurden im Zuge der
Portfoliooptimierung im Bürobereich die Gebäude Office Cube und
Josefstädter Straße 78 in Wien abgegeben. Die Transaktionen in der
Assetklasse Logistik umfassten drei Objekte der Tochtergesellschaft
Deutsche Lagerhaus sowie ein Objekt in Nizza Quartier Saint Isidore.
Darüber hinaus wurden in den vergangenen Monaten mehrere Zinshäuser in
Wien, unter anderem die Mariahilfer Straße 53, an Investoren abgegeben. Den
größten Ergebnisbeitrag leistete der Verkauf von 100% der Anteile an der
Les Bains de St. Moritz Holding AG, Eigentümerin des Kempinski Grand Hotel
des Bains, in der Schweiz. Zusätzlich erfolgte nach dem Bilanzstichtag der
Verkauf des Einkaufszentrums Silesia City Center in Kattowitz, Polen, und
einer Logistikimmobilie aus dem Deutschen Lagerhaus Portfolio in
Egerkingen, Schweiz. Gemäßden Vorschriften nach IFRS sind die mit diesen
Verkäufen verbundenen Aufwertungsgewinne bereits im Geschäftsbericht zum
30. April 2013 dargestellt, wenngleich der Liquiditätszufluss erst im
darauffolgenden Geschäftsjahr 2013/14 erfolgt.

Im Ergebnis aus Immobilienentwicklung sind der Verkauf von
Vorratsimmobilien und die Bewertung von laufenden und bereits 2012/13
fertiggestellten Entwicklungsprojekten enthalten. Im Geschäftsjahr 2012/13
wurde ein Ergebnis aus der Immobilienentwicklung in Höhe von EUR -18,4 Mio.
erzielt. (Vorjahr: EUR 30,1 Mio.). Negative Ergebnisbeiträge im
Geschäftsjahr 2012/13 lieferte vor allem das Projekt GOODZONE in Russland.
Aufgrund der insolvenzbedingt notwendig gewordenen Ablösung des
Generalunternehmers kam es zu Verzögerungen und die geplante Eröffnung im
abgelaufenen Geschäftsjahr musste in das nächste verschoben werden. Damit
entfiel der geplante Ergebnisbeitrag und die Kosten erhöhten sich.
Mittlerweile wurde ein neuer Generalunternehmer beauftragt. Fertigstellung
und Eröffnung des Projekts sind für Ende 2013 avisiert.

Die sonstigen betrieblichen Erträge verzeichneten einen leichten Rückgang
von 12,4% auf EUR 35,2 Mio. Dies ist auf die im Vergleich zum Vorjahr
geringere Auflösung von Rückstellungen zurückzuführen.

Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen (Gemeinkosten und
Personalkosten) sind gegenüber dem Vorjahr mit EUR 98,5 Mio. (Vorjahr: EUR
99,2 Mio.) trotz inflationsbedingter Erhöhungen bei den Personalkosten
leicht gesunken.

Das operative Ergebnis liegt für das Geschäftsjahr 2012/13 bei EUR 542,1
Mio., das entspricht einer Steigerung von 15,3% bzw. EUR 71,9 Mio. Dies
resultiert vor allem aus dem deutlichen Anstieg des Ergebnisses aus Asset
Management und aus dem starken Verkaufsergebnis.

Das negative sonstige Bewertungsergebnis in Höhe von EUR -33,2 Mio. (inkl.
Währungseffekte) führt zu einem Rückgang des Ergebnisses aus der
Geschäftstätigkeit auf EUR 508,9 Mio. (Vorjahr: EUR 692,9 Mio.). Die im
Vergleich zum Vorjahr um rund EUR 170,7 Mio. reduzierten positiven Effekte
aus der währungsbereinigten Immobilienbewertung (von EUR 208,7 Mio. auf EUR
37,9 Mio.) sowie ein negativer Einmaleffekt (EUR -106,4 Mio.) aufgrund der
Anpassung der Kaufpreisverbindlichkeit für den Erwerb des Shopping Center
Golden Babylon Rostokino in Moskau begründen diesen Rückgang. Der finale
Kaufpreis für das im November 2009 mit einem Joint-Venture-Partner
eröffnete und im Mai 2012 vollständigübernommene Einkaufszentrum hängt vom
erzielten Net Operating Income (NOI) im Kalenderjahr 2013 ab. Dieser ist
aufgrund der nahezu vollständigen Vollvermietung von Golden Babylon
Rostokino in den letzten Monaten sehr stark angestiegen. Aus diesen Gründen
hat sich der Verkehrswert des Objekts im laufenden Geschäftsjahr um EUR
135,0 Mio. erhöht und kompensiert den Aufwand aus der
Kaufpreisanpassung.

Trotz eines im Vergleich zum Vorjahr um EUR 60,5 Mio. verbesserten
Finanzergebnisses in Höhe von EUR -313,8 Mio., in dem EUR -32,5 Mio. unbare
Wechselkurseffekte enthalten sind, ging das Ergebnis vor Steuern auf EUR
195,0 Mio. (Vorjahr: EUR 318,5 Mio.) zurück. Diese Einflüsse sollten durch
die nach dem Bilanzstichtag durchgeführte Umstellung der Kernmärkte Polen,
Tschechien, Ungarn und Rumänien auf die funktionale Währung Euro deutlich
reduziert werden.

Das Konzernergebnis beträgt zum 30. April 2013 schließlich EUR 110,8 Mio.
(Vorjahr: EUR 271,2 Mio.). Der deutliche Anstieg der Steuerquote auf 43,2%
(Vorjahr: 14,9%) ist im Wesentlichen auf außerordentlich hohe, nicht
cashwirksame Einmaleffekte bei den latenten Steuern zurückzuführen. Diese
stiegen unter anderem aufgrund von Steuersatzänderungen sowie dem Verbrauch
von aktivierten Verlustvorträgen.

Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow je Aktie wurde im Vergleich zum
Vorjahr von EUR 0,27 auf EUR 0,33 gesteigert und spiegelt die deutlich
verbesserte operative Geschäftsentwicklung wider.

BILANZ:

Das Immobilienvermögen repräsentiert 83,4% der Aktiva und ist in den
Bilanzpositionen –Immobilienvermögen–, –In Bau befindliches
Immobilienvermögen–, –Immobilienvorräte– und –Zur Veräußerung gehaltenes
langfristiges Vermögen– unterteilt. Das Immobilienvermögen konnte gegenüber
dem Vorjahr um EUR 81,3 Mio. auf EUR 10,5 Mrd. gesteigert werden.

Die liquiden Mittel als zweitgrößte Position in den Vermögenswerten konnten
um EUR 179,3 Mio. auf EUR 738,5 Mio. gesteigert werden. Dies entspricht
einem Anteil von 5,9% an den Vermögenswerten der Gesellschaft.

Das Eigenkapital der IMMOFINANZ Group beträgt zum 30. April 2013 EUR 5,3
Mrd. (Vorjahr: EUR 5,5 Mrd.). Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von
42,3%. Saldiert man alle liquiden Mittel (auch jene in den Sonstigen
Forderungen) mit den Finanzverbindlichkeiten, so erhöht sich der
Eigenkapitalanteil auf 45,7%.

Die Finanzverbindlichkeiten inklusive Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen
haben sich gegenüber dem Vorjahr um 6,6% auf EUR 4,6 Mrd. erhöht.

CASHFLOW:

Der Cashflow aus dem Ergebnis hat sich aufgrund der positiven operativen
Geschäftsentwicklung um 8,0% von EUR 378,3 Mio. auf EUR 408,5 Mio. erhöht;
jener aus der laufenden Geschäftstätigkeit um 16,7% von EUR 339,6 Mio. auf
EUR 396,3 Mio.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Geschäftsjahr 2012/13 bei
EUR -26,3 Mio. (Vorjahr: EUR -113,3 Mio.). Dieser Rückgang ist dem
geringeren Investitionsvolumen geschuldet.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit enthält im Wesentlichen die
Aufnahme und Bedienung von Finanzverbindlichkeiten, Anleihen und
Wandelanleihen sowie die Dividendenausschüttung und beträgt für das
Geschäftsjahr 2012/13 EUR -201,1 Mio. (Vorjahr: EUR -267,6 Mio.).

Der Finanzmittelbestand hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 32,1% auf EUR
738,4 Mio. erhöht. Dieser deutliche Anstieg ist auf die Verbesserung aller
wesentlichen Cashflow-Kennzahlen zurückzuführen.

KENNZAHLEN:

Die Kennzahlen zeigen im Geschäftsjahr 2012/13 eine weitgehend positive
Entwicklung. Das operative Ergebnis wurde um 15,3% auf EUR 542,1 Mio.
gesteigert. Das Ergebnis je Aktie ist, aufgrund von negativen
Einmaleffekten im Geschäftsjahr 2012/13, von EUR 0,27 auf EUR 0,11
gesunken. Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow je Aktie wurde hingegen von
EUR 0,27 auf EUR 0,33 je Aktie gesteigert.

Der Cashflow aus dem Ergebnis und der Cashflow aus der laufenden
Geschäftstätigkeit sind auf EUR 408,5 Mio. (+8,0%) bzw. EUR 396,3 Mio.
(+16,7%) im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.

Der Vermietungsgrad des Portfolios wurde trotz der wirtschaftlich
herausfordernden Entwicklungen in einzelnen Kernmärkten der IMMOFINANZ
Group mit 89,5% stabil gehalten.

Der NAV wurde trotz einer Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,15 je
Aktie um 4,9% auf EUR 5,51 gesteigert.

Weitere Kennzahlen stehen auf http://www.immofinanz.com im Bereich Investor
Relations zur Verfügung.

Der Geschäftsbericht 2012/13 ist ab 20. August 2013 unter
http://www.immofinanz.com im Bereich Investor Relations unter –Berichte–
abrufbar.Ãœber die IMMOFINANZ Group
Die IMMOFINANZ Group zählt zu den führenden börsennotierten
Immobilieninvestoren und -entwicklern in Europa und ist im Leitindex ATX
der Wiener Börse sowie an der Börse Warschau gelistet. Seit seiner Gründung
im Jahr 1990 hat das Unternehmen ein hochwertiges Portfolio aufgebaut, mit
derzeit mehr als 1.700 Immobilien und einem Buchwert von rund EUR 10,5 Mrd.
Als –Immobilienmaschine– konzentriert sich das Unternehmen auf die
Verzahnung seiner drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger,
maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle
Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Die IMMOFINANZ
Group fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro,
Logistik und Wohnen in acht regionalen Kernmärkten:Österreich,
Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
Weitere Information: http://www.immofinanz.com / http://blog.immofinanz.com
/ http://properties.immofinanz.com

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IMMOFINANZ Group
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INVESTOR RELATIONS

Stefan Schönauer
Head of Corporate Finance&Investor Relations
IMMOFINANZ Group
T +43 (0)1 88 090 2312
M +43 (0)699 1685 7312
investor@immofinanz.com

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02.08.2013 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,übermittelt durch die DGAP – ein Unternehmen der EQS Group AG.
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224102 02.08.2013

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