DGAP-News: mainvestor GmbH / EYEMAXX Real Estate AG: 7,75 % Rendite und volle Besicherung der Anleihe EYEMAXX 2

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mainvestor GmbH / EYEMAXX Real Estate AG: 7,75 % Rendite und volle
Besicherung der Anleihe EYEMAXX 2

23.03.2012 / 09:00

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* –Die Zeichnung der Anleihe läuft gut–
* –Unsere konkrete Projektpipeline hat ein Volumen von 100 Mio. Euro–
* –Bei der Umsetzung von Projekten sind wir eher risikoscheu–
* –Ich habe die Anleihe mit Immobilien aus meinem Privatbesitz besichert,
weil ich vom Potenzial unseres Geschäftsüberzeugt bin–

Hintergrund

Die im General Standard der Deutschen Börse notierte EYEMAXX Real Estate AG
gehört zu den führenden Entwicklern und Betreibern von Fachmarktzentren in
Zentraleuropa für die großen Marken im Filialeinzelhandel. EYEMAXX
begleitet die Handelsketten im Rahmen von deren Expansionsstrategien in
CEE-Ländern mit Schwerpunkt auf Polen und Tschechien, aber auch in Serbien
undÖsterreich werden Projekte realisiert. In Ergänzung werden
Logistikimmobilien im Kundenauftrag errichtet. Zudem errichtet EYEMAXX für
Kunden –taylormade Solutions–, vor deren Baubeginn bereits langjährige
Mietverträge vorliegen. Das Unternehmen begibt derzeit gerade seine zweite
Unternehmensanleihe, die voraussichtlich noch bis 5. Aprilüber die
Zeichnungsbox der Frankfurter Wertpapierbörse und nahezu alle führenden
Direktbanken gezeichnet werden kann. Der Bond bietet einen Zinskupon von
7,75 Prozent p.a., wurde von Creditreform mit dem Rating BBB+ eingestuft
und von der GBC AG in einem Research mit der Bestnote –starküberdurchschnittlich attraktiv– versehen. Die Anleihe ist mit einem
besonderen Sicherungskonzept ausgestattet.

mainvestor Company Talk sprach mit Vorstand und Firmengründer Dr. Michael
Müller.

mainvestor: Herr Dr. Müller, die zweite EYEMAXX-Anleihe ist derzeit in der
Zeichnungsphase. Sind Sie mit dem bisherigen Verlauf der Platzierung
zufrieden?

Dr. Michael Müller: Es läuft gut. Wir bekommen sehr positive Rückmeldungen
für unsere Anleihe von Investoren und Medien. Auch die
Zeichnungsentwicklung in den ersten Tagen war ausgesprochen gut. Es ist so,
dass wir nun zum Endspurt ansetzen. Ich bin sehr zuversichtlich, dass wir
unser Platzierungsziel erreichen.

mainvestor: Was sind denn die Stärken der zweiten EYEMAXX-Anleihe?

Dr. Michael Müller: Die gleichen wie bei der ersten Anleihe – ein sehr
solides, erprobtes und profitables Geschäftsmodell. Ein stetig steigendes
Eigenkapital, das Sicherheit gibt. Ein zusätzliches Sicherungskonzept mit
hypothekarischer Besicherung der kompletten Anleihe durch Immobilienüberwiegend aus meinem Privatbesitz und nicht zuletzt ein
Creditreform-Rating von BBB+ in Kombination mit 7,75 Prozent Zinsen, die
wir pro Jahr zahlen.

mainvestor: Mit 7,75 Prozent ist der Kupon noch einmal etwas höher als bei
der ersten Anleihe. Warum?

Dr. Michael Müller: Wir haben den Kupon aus zwei Gründen nochmals
angehoben. Zum einen hat diese Anleihe eine etwas längere Laufzeit von
insgesamt rund fünfeinhalb Jahren, auf der anderen Seite ist unsere
Projektpipeline so attraktiv, dass wir auch mit 7,75 Prozent Zinszahlung
sehr gut leben können.

mainvestor: Aber Geld zu verschenken haben Sie doch auch nicht…

Dr. Michael Müller: Natürlich nicht. Wir möchten aber alles tun, um eine
Vollplatzierung der Anleihe zu gewährleisten, damit wir unsere
Projektpipeline so zügig wie möglich umsetzen können und dabei nicht auf
Mezzaninekapital zurückgreifen müssen. Und mit einem Rating von BBB+ und
einem Kupon von 7,75 Prozent können wir den Anlegern ein Angebot machen,
dass es in dieser Zusammensetzung bei Mittelstandsanleihen meines Wissens
in Deutschland so nicht gibt. Ich kenne keine börsennotierte
Mittelstandsanleihe mit gleich gutem Rating, die einen höheren oder auch
nur gleich hohen Kupon hat.

mainvestor: Wie sieht Ihre Projektpipeline genau aus?

Dr. Michael Müller: Wir sind ja Entwickler von Fachmarktzentren in
Zentraleuropa. Wir planen diese Zentren, entwickeln das Projekt und setzen
es um. Unsere aktuelle Pipeline, die wir mit der Anleihe realisieren
wollen, umfasst 15 Projekte. Darunter sind zusätzlich zu den
Fachmarktzentren auch noch zwei Logistikzentren und zwei sogenannte
Budgethotels. Insgesamt hat die konkrete Projektpipeline, die wir auch in
unserem Wertpapierprospekt unter www.eyemaxx.xom im Einzelnen nennen, ein
Volumen von rund 100 Millionen Euro.

mainvestor: Bis wann sollen die Projekte umgesetzt sein?

Dr. Michael Müller: Im laufenden und im nächsten Jahr ist jeweils
Fertigstellung. Wir bündeln die Fachmarktzentren dann zu Paketen von etwa 5
Objekten und veräußern sie anschließend im Rahmen sogenannter
Bieterverfahren. Allerdings achten wir strikt darauf, dass die einzelnen
Projekte auch alleine eine gute positive Rendite abwerfen, wenn wir die
Zentren erst einmal einige Zeit selbst betreiben.

mainvestor: Können Sie denn sicher sein, dass Sie Käufer finden?

Dr. Michael Müller: Wir sind in Märkten unterwegs, wo die Nachfrage
besonders nach Fachmarktzentren ganz erheblich ist. Alleine für Polen gibt
es valide Schätzungen, die davon ausgehen, dass in den kommenden Jahren
Bedarf an bis zu 200 Fachmarktzentren besteht. Und wenn man sich die
Prognosen für das Wirtschaftswachstum anschaut, dann liegen unsere
Zielregionen ohne Ausnahmeüber dem EU-Durchschnitt. Dies ist eine
Faktenlage, die uns sehr sicher sein lässt, dass sich Käufer finden. Wir
haben bisher immer einen Käufer für unsere Projekte gefunden. Das liegt an
den auskömmlichen Renditen und der hohen Sicherheit regelmäßiger Cashflows.
Und falls wir wider Erwarten mal einige Monate keine ausreichend
attraktiven Angebote erhalten, dann behalten wir die Objekte schlicht im
Bestand. Aber ich bin aus Erfahrung und aufgrund unseres Netzwerkes sehr
zuversichtlich, was Käuferinteresse angeht.

mainvestor: Wann fangen Sie mit dem Bau eines Fachmarktzentrums an?

Dr. Michael Müller: Da sind wir sehr risikoscheu. Wenn wir ein Projekt
angehen, dann sichern wir uns zunächst eine Kaufoption für das Grundstück.
Wir kaufen aber noch nicht. Zunächst planen wir für die behördliche
Genehmigung unseres Projektes und reichen diese ein. Gleichzeitig führen
wir bereits Gespräche mit potentiellen Mietinteressenten. Danach warten wir
auf die behördliche Genehmigung für unser Fachmarktzentrum. Erst wenn diese
vorliegt, kaufen wir das Grundstück, bauen aber erst ab mindestens 50%
Vorvermietungsquote. Wir eruieren also bereits in der Vorplanungsphase das
Interesse von potenziellen Mietern. Dazu nutzen wir unsere langjährigen
Kontakte zu den großen internationalen Handelsketten wie KIK, Takko ,
Deichmann oder DM, um nur einige zu nennen, die bereits in vielen
realisierten Projekten unsere Mieter sind. Erst wenn wir einen
Vermietungsstand von mindestens 50 Prozent erreicht haben und auch weiteres
und darüber hinausgehendes Mieterinteresse besteht, beginnen wir mit dem
Bau des Objekts. Ohne behördliche Genehmigung und entsprechendes
Mieterinteresse kaufen wir also erst gar nicht und ohne ausreichende
Vorvermietung bauen wir auch nicht.

mainvestor: Kommt das häufig vor?

Dr. Michael Müller: Sehr, sehr selten. Wir sind mit den
Expansionsabteilungen der bereits erwähnten großen Handelsketten in engem
Kontakt und wissen, in welchen Regionen sie künftig präsent sein wollen.
Entsprechend suchen wir dann nach geeigneten Grundstücken und Projekten.
Wir haben da von Beginn an unsere potenziellen Mieter mit im Boot.

mainvestor: EYEMAXX hat kürzlich den Geschäftsbericht für 2011 vorgelegt
und auch bereits Zahlen für das 1. Quartal…

Dr. Michael Müller: Sie müssen berücksichtigen, dass unser Wirtschaftsjahr
bereits am 31. Oktober endet. Wir hatten 2011 nur ein sogenanntes
Rumpfgeschäftsjahr mit 10 Monaten.

mainvestor: Und wie sind diese 10 Monate gelaufen?

Dr. Michael Müller: Bestens. Bei einer Steigerung des Nettogewinns von 73
Prozent im Rumpfgeschäftsjahr 2011 und einer Gewinnsteigerung um 155
Prozent im 1. Quartal des laufenden Geschäftsjahres haben wir wirklich
keinerlei Grund zur Klage. In etwa gleicher Größenordnung sind wirübrigens
im Quartal auch beim
EBIT gewachsen. Der Umsatz ist mit den Vorjahren gar nicht mehr
vergleichbar, da wir bei der Finanzierung von den bisherigen Forward Sales
umgestellt haben auf einen Ansatz, bei dem wir erst nach Fertigstellung
unsere Projekte im Bieterverfahren verkaufen. Damit fallen die
Verkaufserlöse aus dem Umsatz heraus, zeigen sich aber natürlich im
Ergebnis.

mainvestor: Die positiven Zahlen haben Sie persönlich wahrscheinlich ja
auch ruhiger schlafen lassen. Schließlich haben Sie die erste Anleihe mit
Immobilien ganzüberwiegend aus ihrem persönlichen Privatbesitz besichert.

Dr. Michael Müller: Offen gestanden habe ich auch vorher gut geschlafen,
ich kenne unser Geschäftsmodell schließlich sehr gut. Deshalb habe ich auch
ohne zu zögern und ohne zu zweifeln Immobilien aus meinem Privatvermögen
als Sicherheit für die Anleihe gestellt. Die guten Zahlen bestätigen nur,
was ich ohnehin weiß. Deshalb ist auch die zweite Anleihe wieder voll
besichert und zwar ganzüberwiegend wieder mit meinen vermieteten
Privatimmobilien.

mainvestor: Das heißt, die Anleihegläubiger haben darauf Zugriff?

Dr. Michael Müller: In dem hypothetischen Fall, dass EYEMAXX Probleme
bekommt, haben die Anleger vollen Zugriff und eine komplette
Verwertungsmöglichkeit dieser Immobilien. Das ist im Grundbuch so
eingetragen. Wir bieten damit ein Sicherungskonzept, von dem die Analysten
der GBC AG sagen, es habe –nahezu eine Alleinstellung– im Markt. Von
Investoren wird mir immer wieder zudem bestätigt, dass dieses Commitment
von mir als CEO und Gründer hochgradig honoriert wird. Ich scheue mich
nicht, große Teile meines Privatvermögens als Sicherheit in die Waagschale
zu werfen. Das bin ich aus meiner Sicht als Unternehmer meinen
Kapitalgebern schuldig.

mainvestor: Ein nicht alltäglicher Ansatz.

Dr. Michael Müller: Als Familienunternehmen haben wir eine Einstellung, die
von Verantwortungsbewusstsein und Langfristigkeit geprägt ist. Ich bin derÜberzeugung, dass Unternehmertum verpflichtet. Deshalb haben wir auch
diesen Ansatz zur Besicherung der Anleihe gewählt.

mainvestor: Herr Dr. Müller, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Einladung zur Zeichnung
oder zum Kauf eines Wertpapiers dar, noch bilden dieses Dokument oder darin
enthaltene Informationen eine Grundlage für eine vertragliche oder
anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Vor einer Wertpapierdisposition
wenden Sie sich bitte an Ihren Bankberater oder Vermögensverwalter. Die in
diesem Interview geäußerten Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung
der mainvestor GmbH wieder. Die mainvestor GmbH unterhält
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