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Die sieben deutschen Büroimmobilienhochburgen beenden 2016 mit einem neuen Umsatzrekord

Trotz aller geopolitischen Störsignale zeigte
sich die deutsche Wirtschaft 2016 sehr robust und widerstandsfähig.
Nach einem etwas schwächeren dritten Quartal zog das
Bruttoinlandsprodukt in den letzten drei Monaten wieder deutlich an.
Für das Gesamtjahr dürfte sich damit eine Wachstumsrate von 1,9 %
ergeben, eine der höchsten im Konzert der wichtigsten Industrieländer
der Welt. Gleichzeitig dürfte Deutschland wiederum ein positives
Haushaltssaldo aufweisen. Der ifo-Geschäftsklimaindex, nach wie vor
deutlich im positiven Bereich, spiegelt diese erfreuliche
konjunkturelle Entwicklung wider. Damit setzt sich auch der Boom auf
dem deutschen Arbeitsmarkt fort: Mit 43,5 Millionen erreichte die
Anzahl der Erwerbstätigen im Durchschnitt des vergangenen Jahres den
höchsten Stand seit der Wiedervereinigung und manifestierte den mehr
als zehn Jahre anhaltenden Aufwärtstrend. Der Zuwachs im Jahr 2016
fiel nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes
sogar noch etwas größer aus als ein Jahr zuvor. Im Umkehrschluss sank
die Zahl der Erwerbslosen im vergangenen Jahr um 160.000 im Vergleich
zum Vorjahr auf knapp 1,8 Millionen. Die Erwerbslosenquote ging von
4,3 auf 4,0 % zurück. Damit hat Deutschland nach der Tschechischen
Republik die niedrigste Erwerbslosenquote aller EU-Staaten. „Vor
allem die expansiven Dienstleistungsbereiche sorgten für einen
überdurchschnittlichen Beschäftigungsaufbau und dienten damit
letztendlich als Basis für einen rund laufenden Bürovermietungsmarkt
2016″, so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Germany.

Die dynamische Nachfrageentwicklung für Büroflächen in den sieben
deutschen Büroimmobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg, Köln, München und Stuttgart hielt auch im letzten Quartal
des Jahres an. Zwar wurde die Marke von 4 Mio. m² knapp verfehlt,
mit einem Umsatzvolumen von rund 3,9 Mio. m² ist das
Vorjahresergebnis aber nochmals um 9 % übertroffen, noch deutlicher
der 5-Jahresschnitt mit rund 24 %. „Noch nie zuvor wurden so viele
Flächen in den Big 7 vermietet oder an Eigennutzer veräußert. Vor dem
Hintergrund dieses Rekordergebnisses darf für 2017 nicht notwendig
eine Fortsetzung der Dynamik erwartet werden, nicht zuletzt auch
aufgrund einer weiteren Verknappung an modernen Flächen“, so
Tschammler. Und weiter: „Nutzer sind deshalb bestrebt, sich möglichst
frühzeitig moderne und gut ausgestattete Flächen zu sichern.
Verbesserungen bei der Effizienz in punkto benötigte Quadratmeter
stehen dabei ganz oben auf der Agenda bei der Suche nach neuen
Flächen. Gleichzeitig fließen aber mehr und mehr auch die Belange und
Wünsche der Mitarbeiter mit ein, was zu insgesamt längeren und
komplexeren Entscheidungszeiten für Neuanmietungen führt.“ Die
Dynamik des abgelaufenen Jahres spiegele sich in der Nettoabsorption
wider. Mit gut 1 Mio. m² (um die der belegte Büroflächenbestand also
gewachsen ist) in den Big 7 wurde das hohe Niveau des Vorjahres
gehalten und auch der Fünf-Jahresschnitt knapp übertroffen.

Auch auf lokaler Ebene gab es für 2016 Bestleistungen zu
vermelden. In Stuttgart konnte ein Umsatzvolumen von rund 400.000 m²
notiert werden und legte mit diesem Ergebnis gegenüber dem
Vorjahresrekord nochmals um 39 % zu. Maßgeblich dazu haben
Großabschlüsse ab 10.000 m² mit einem Anteil am Flächenumsatz von 45
% beigetragen. Und in Berlin wurde mit einem Plus von knapp 4 %
erstmals die 900.000 m²-Marke überschritten. Über Umsatzzuwächse im
Jahresvergleich konnten sich bis auf Düsseldorf (- 19 %) alle Städte
freuen, Köln mit einem Zuwachs von 41 % und Frankfurt mit 34 %.

Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten in den Big 7 wurde
2016 insbesondere von Großabschlüssen getragen. So gab es insgesamt
34 Großabschlüsse mit 10.000 m² und mehr. Allein diese Flächen
summieren sich auf rund 737.000 m² – das sind immerhin 18 % des
Gesamtergebnisses. Der größte Deal des Jahres bleibt nach wie vor der
Baubeginn der Daimler AG, die in Stuttgart-Vaihingen ein 90.000
m²-Bauvorhaben für 4.000 Mitarbeiter im dritten Quartal 2016 begonnen
hatte.

„Für 2017 rechnen wir auf Basis weiterhin guter konjunktureller
Fundamentaldaten und einem weiteren Beschäftigungsaufbau bei
Dienstleistungsunternehmen mit einer positiven Nachfrageentwicklung
für die sieben deutschen Immobilienhochburgen. Aus heutiger Sicht
prognostizieren wir ein Umsatzvolumen von 3,5 Mio. m²“, so Timo
Tschammler. Das entspräche zwar einem Rückgang gegenüber 2016 um rund
12 %, dürfe aber nicht als Zeichen einer grundlegenden
nachfragebasierten Trendwende gewertet werden. Es bleibe dabei, dass
ein potentiell höheres Umsatzvolumen durch die eingeschränkte Auswahl
an geeigneten Flächen vor allem in den zentralen und innerstädtischen
Lagen begrenzt werde.

Leerstand sinkt trotz ansteigender Fertigstellungen weiter

Der Büroflächenleerstand hat sich über alle Big 7-Märkte auf knapp
5,1 Mio. m² reduziert. Damit ist das Angebot kurzfristig verfügbarer
Flächen innerhalb der letzten 12 Monate um fast 600.000 m² abgebaut
worden. Die aggregierte Leerstandsquote liegt mittlerweile bei nur
noch 5,5 %. Leerstandsquoten deutlich über diesem Wert weisen nur
noch Frankfurt mit 9,1 % und Düsseldorf mit 8,1 % auf. Die niedrigste
Quote weist Stuttgart mit nur 3,7 % auf. In der schwäbischen
Metropole und in Berlin hat mit jeweils rund 19 % auch der stärkste
Leerstandsabbau stattgefunden, angesichts der Rekordnachfragewerte in
diesen Städten auch nicht verwunderlich. „Für Nutzer bleibt die Suche
nach adäquaten neuen Büroflächen damit herausfordernd. Die Knappheit
gerade in den innerstädtischen Teilmärkten führt dazu, dass sich
Unternehmen einerseits immer früher mit Umzugsplänen beschäftigen, um
sich Flächen zu sichern. Andererseits geraten auch andere Teilmärkte
in den Fokus. Letzteres spüren wir bereits daran, dass
nachfragebedingte Mietpreissteigerungen sich nicht mehr
ausschließlich auf die Top-Lagen beschränken“, betont Tschammler.

Das Neubauvolumen ist zwar im Verlauf des Jahres 2016 um fast 28 %
auf aggregiert 1,1 Mio. m² angestiegen. Da von diesem Volumen zum
Zeitpunkt der Fertigstellung nur noch rund 17 % (190.000 m²) frei
verfügbar waren, sorgte das lediglich für eine leichte Entspannung
auf der Angebotsseite. Der Großteil der Flächen war bereits an Mieter
vergeben. „Der Trend zu steigenden Anmietungen in
Projektentwicklungen hat nicht nachgelassen“, so Tschammler. Die
meisten freien Neubauflächen gibt es in Frankfurt mit fast 53.000 m²,
die wenigsten weist Berlin mit nur knapp 15.000 m² auf. „Die
insgesamt guten Marktkonditionen mit dem anziehenden Interesse an
Neubauflächen haben dazu geführt, dass einige Projekte zeitlich nach
vorne verschoben wurden. Für das Jahr 2017 rechnen wir aktuell nun
mit einem von 800.000 m² auf etwas über 1 Mio. m² erhöhten
Fertigstellungsvolumen“, fährt Tschammler fort. Und Helge
Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Der Anteil der
noch freien (spekulativen) Flächen bewegte sich im Jahresverlauf 2016
relativ konstant bei einem Drittel.“ Mit dem genannten höheren
Fertigstellungsvolumen für 2017 hat sich auch der Anteil erhöht und
liegt nun bei ca. 40 % (413.000 m²). „Die Auswahl an modernen und gut
ausgestatteten Neubauflächen für umzugswillige Mieter nimmt also
leicht zu, wird aber unserer Ansicht nach nicht dazu führen, dass
sich ein besorgniserregendes Volumen an leerstehenden Flächen mit
negativen Effekten auf die Mietentwicklung aufbauen wird. Im
Gegenteil: Bis zum Jahresende 2017 rechnen wir mit einer weiteren
leichten Abnahme des Leerstandes um bis zu 0,3 %-Punkte. Dies auch
vor dem Hintergrund, dass das Umsatzgeschehen mit expansionswilligen
Mietern auf einem konstant hohem Niveau bleiben wird“, so
Scheunemann.

Mieten mit weiterem Potential nach oben

Die gute Performance der Büroimmobilienmärkte in den Big 7 gepaart
mit der hohen Nutzernachfrage hat dazu geführt, dass in der
Konsequenz die Mieten, sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten,
gestiegen sind. Gegenüber dem Vorjahr hat die Spitzenmiete in sechs
der sieben Immobilienhochburgen zugelegt, nur in Köln blieb der Wert
stabil. Die Zuwächse bewegten sich zwischen 2 % in Düsseldorf und
Hamburg und 13 % in Berlin. Damit erreicht der Spitzenmietpreisindex
für die Big 7 mit knapp 187 Punkten den höchsten Wert seit dem ersten
Quartal 2002. Das Plus von 4,6 % gegenüber 2015 ist gleichbedeutend
dem stärksten Anstieg seit 2007. „Angesichts der leicht erhöhten,
aber moderaten Neubaupipeline bleibt der Druck auf die Mieten
bestehen. Der Mietpreiszuwachs im Spitzensegment dürfte sich 2017 um
die 3 % bewegen“, so Tschammler. Ein erneuter Anstieg wird auch für
die Durchschnittsmieten zu notieren sein. Der entsprechende Index,
2016 bereits mit einem Plus von 4,3%, bewegt sich voraussichtlich
leicht über dem prozentualen Zuwachs der Spitzenmiete.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle GmbH (JLL), übermittelt durch news aktuell

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