DIFI notiert weiter im Minus – Deutscher Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung

Trotz der eher positiven Einschätzung der
erstmals berücksichtigten Nutzungsart „Hotel“* notiert der Deutsche
Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW –
Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung mit einem Stand
von minus 9,7 Punkten auch im 1. Quartal 2019 weiter im roten
Bereich. Im Vorquartal lag der Index, der sich aus
Experteneinschätzungen zur jeweiligen Finanzierungssituation der
vergangenen sechs und zu den Erwartungen in den kommenden sechs
Monaten zusammensetzt, bei minus 10,4 (inklusive Hotels). Damit
bewegt sich der DIFI mit nur einer Unterbrechung bereits seit zwei
Jahren durchgehend im Minus.

„Wie bereits in den vergangenen Umfragen sind über alle
Nutzungsarten hinweg die Prognosen deutlich pessimistischer als die
aktuelle Lagebewertung, bedingt durch die sich generell abkühlende
globale Konjunktur, den Konfrontationskurs der Machtblöcke,
geopolitisch genauso wie wirtschaftlich sowie die Unsicherheiten
eines möglichen ungeordneten Brexit mit all seinen negativen
Begleiterscheinungen auch für deutsche Unternehmen“, so Anke Herz,
Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Und Dr. Carolin Schmidt,
Department International Finance and Financial Management am ZEW,
ergänzt: „Somit hält die pessimistische Stimmung an.

Ausschließlich die neu in der Umfrage berücksichtigte Assetklasse
Hotel erlebt einen leichten Aufschwung und hat über den Jahreswechsel
die Nulllinie durchbrochen.“

Erholt sich der Einzelhandel?

Ãœberraschend schlagen sich im aktuellen DIFI die Expertenmeinungen
in einer leichten Trendumkehr beim Einzelhandel nieder. Mit einem
Stand von minus 39,4 Punkten ist die Lagebewertung zur
Immobilienfinanzierung in diesem Bereich rund 10 Punkte höher als
noch Ende des vergangenen Jahres (-51,5 Punkte). Auch die
Finanzierungserwartungen für das kommende Halbjahr haben sich leicht
erholt. „Die düsteren Prognosen der Experten in der Umfrage vom
Herbst 2018 haben sich zwar nicht bewahrheitet, von einer
nachhaltigen Trendumkehr kann aber weiterhin nicht ausgegangen
werden“, so Anke Herz.

Die Lagebeschreibung und Finanzierungserwartung für
Logistikimmobilien seitens der Experten beläuft sich auf jeweils
einen Rückgang von 10 Punkten. Zum ersten Mal seit 2017 muss für
diese Assetklasse insgesamt wieder ein negativer Wert notiert werden,
wobei die Lageeinschätzung sich noch im Plusbereich bewegt. Als
einzige Nutzungsart bewegen sich Hotels mit 1,9 Punkten über der
Nulllinie. Dafür verantwortlich sind die deutlich optimistischeren
Finanzierungserwartungen, die um satte 20 Punkte geklettert sind.
Ihren im Jahr 2017 begonnenen Zickzackkurs um die Nulllinie setzen
die Nutzungsarten Büro und Wohnen fort. Während sich die
Finanzierungssituation der Büroimmobilien nach der Befragung der
Experten von 11,7 auf 10,4 Punkte nur minimal verschlechtert hat, ist
sie für Wohnimmobilien von 8,8 auf minus 0,1 Punkte abgerutscht. Bei
den Erwartungen für die nächsten sechs Monate ergibt sich ein
konträres Bild: Leichter Rückgang für Wohnobjekte, ein starkes und
sogar stärkstes Abnehmen von allen Nutzungsarten ist für die
Büroimmobilie zu notieren.

Verschlechterung der Refinanzierungsbedingungen erwartet

Einlagen und Pfandbriefe gehören laut Expertenmeinung zu den
Gewinnern bei den Refinanzierungsinstrumenten. Mit Zuwächsen von
jeweils rund 25 Punkten bei den Erwartungen und jeweils rund zwölf
Punkten bei der Bewertung des aktuellen Umfelds bilanzieren
ausschließlich diese beiden Instrumente positiv. Mit einem jeweils
nur leichten Zugewinn warten ungedeckte Schuldverschreibungen auf.
„Angesichts der steigenden Spreads gegenüber deutschen Bundesanleihen
ist dies überraschend“, so Anke Herz.

Rund 30 Punkte niedriger gegenüber dem DIFI im 4. Quartal 2018
notiert dagegen die Einschätzung der Refinanzierungssituation durch
Immobilienaktien. Der negative Zählerstand bei den Erwartungen
besteht zwar bereits seit dem 4. Quartal 2016, die tatsächliche
Situation hat sich aber im Nachhinein immer als deutlich positiver
herausgestellt. „Dies scheint sich, je näher der 29. März rückt und
damit eine Entscheidung – welcher Art auch immer – geändert zu haben.
Und Unsicherheit konterkariert Vertrauen“, so Anke Herz. Entsprechend
liegen die Erwartungen an die Immobilienaktienmärkte mit minus 47,6
Punkten nur noch knapp unter dem Negativrekord (minus 50 Punkte) im
4. Quartal 2011.

Deutsche Immobilien bei Investoren aus Asien und dem Nahen Osten
hoch im Kurs

Wie entwickelt sich das Nachfrageverhalten der Investoren in den
kommenden 12 Monaten? Für ein unverändertes Nachfrageverhalten der
verschiedenen Investorengruppen sprachen sich bei dieser Sonderfrage
des DIFI 37 bis 69 Prozent der Befragten aus, im Schnitt wird eher
von einer Zu- als von einer Abnahme ausgegangen. Dies besonders
auffällig bei Family Offices. Für diese Anlegergruppe prognostizieren
41 Prozent der Befragten eine weiter anziehende Nachfrage am
deutschen Immobilienmarkt. Demgegenüber sprechen die
Erwartungshaltungen für die Nachfrage durch REITs und
Immobilienunternehmen eher von einer nachlassenden Entwicklung (19
%). Eine zunehmende Nachfrage über die kommenden 12 Monate sehen 12
Prozent.

Besonders gefragt sind deutsche Immobilien laut Umfrage bei
Investoren aus Asien und dem Nahen Osten: Knapp die Hälfte (48 %) der
Umfrageteilnehmer erwartet verstärkte Investitionen aus diesen
Regionen, lediglich acht Prozent rechnen mit einem Kapitalabfluss.
Für nordamerikanische Investoren fällt die Meinung der Befragten
umgekehrt aus: 36 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen von einer
nachlassenden Nachfrage aus. Für Investoren aus Deutschland, dem
Euroraum und dem übrigen Europa sind die Prognosen der Experten
ähnlich: Im Schnitt erwarten 23 Prozent eine zunehmende, 67 Prozent
eine gleichbleibende und 11 Prozent eine rückläufige Nachfrage.

Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen
Immobilienfinanzierungsindex vom 21.01.2019- 05.02.2019 beteiligten
sich 29 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur
Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung
(kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile
der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten
gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich
aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie
z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als
ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie
der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

* Seit dem dritten Quartal 2018 enthalten die dargestellten
Zeitreihen auch Einschätzungen zur Assetklasse Hotel

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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