Eigentum verpflichtet – insbesondere Wohnungseigentum / Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sind einige Besonderheiten zu beachten

Die Finanzkrise hat dem Immobilienmarkt einen Boom
beschert. Steigender Beliebtheit erfreuen sich insbesondere
Eigentumswohnungen in den Ballungszentren, sei es für die
Eigennutzung, sei es als Anlageobjekt. Der Erwerb einer
Eigentumswohnung weist jedoch gegenüber dem herkömmlichen Hauskauf
einige Besonderheiten auf. Der Notar erläutert den Beteiligten diese
Besonderheiten und schlägt geeignete vertragliche Regelungen vor, um
die daraus resultierenden Risiken zu vermeiden.

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anteil der Kosten für die
Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu tragen.
„Wird beispielsweise eine Reparatur des Daches erforderlich, trägt
jeder Wohnungseigentümer die Kosten hierfür nach dem Verhältnis
seines Miteigentumsanteils.“, erläutert Notar Dr. Dirk Solveen,
Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer. Regelmäßige Verwaltungs-
und Instandhaltungskosten werden durch das von den
Wohnungseigentümern zu entrichtende Wohngeld gedeckt, während für
außerordentliche Maßnahmen sogenannte Sonderumlagen erhoben werden
können. „Besteht Renovierungsbedarf und hat die
Eigentümergemeinschaft keine ausreichende Instandhaltungsrücklage
gebildet, kann hier auf den Erwerber eine erhebliche Kostenbelastung
zukommen.“, weiß Solveen. Jeder Kaufinteressent sollte sich daher
genau über den Zustand des Gemeinschaftseigentums informieren und
nach etwaigen Anhaltspunkten für eine künftig zu beschließende
Sonderumlage forschen. Hierüber kann unter anderem die Einsicht in
die Protokolle der Eigentümerversammlung Aufschluss geben. Zudem
empfiehlt sich eine Nachfrage beim Verwalter sowie die Einsichtnahme
in die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft. Grund für eine
Sonderumlage kann aber nicht nur ein außerordentlicher
Reparaturbedarf, sondern auch der Zahlungsausfall anderer
Wohnungseigentümer sein. Auch hier hilft eine Nachfrage beim
Verwalter, um sich einen Überblick über den finanziellen Zustand der
Eigentümergemeinschaft zu verschaffen. Solche Risiken können dann bei
der Findung des Kaufpreises berücksichtigt werden.

Gefahr geht aber nicht nur von künftigen Verwaltungs- und
Instandhaltungskosten, sondern auch von rückständigen
Wohngeldzahlungen des Voreigentümers aus. Die Gemeinschaftsordnung
kann nämlich vorsehen, dass der Erwerber auch für Rückstände des
Voreigentümers haftet. Zwar muss der Voreigentümer diese Rückstände
im Verhältnis zum Erwerber tragen. Die Eigentümergemeinschaft kann
sich jedoch auch an den Erwerber halten, der sich dann sein Geld vom
Voreigentümer zurückholen muss. Ist dieser nicht leistungsfähig,
droht ein finanzieller Verlust. Aber selbst dann, wenn die
Gemeinschaftsordnung keine Haftung für Rückstände vorsieht, können
Zahlungsrückstände des Voreigentümers Probleme für den Erwerber
bereiten. Wohngeldrückstände sind nämlich in der Zwangsversteigerung
privilegiert und können daher dazu führen, dass eine Vollstreckung in
das Wohnungseigentum auch gegen den Erwerber betrieben werden kann.
Werden dem Notar Wohngeldrückstände mitgeteilt, können gegen die
hieraus resultierenden Risiken aber vertragliche Vorkehrungen
getroffen werden.

Will der Erwerber die Wohnung selbst beziehen, ist bei einer
vermieteten Wohnung besondere Vorsicht angebracht. Wurde das
Wohnungseigentum erst nach Abschluss des Mietvertrages begründet, hat
der Mieter ein Vorkaufsrecht an der Wohnung und genießt zudem
besonderen Kündigungsschutz. „Wegen des Vorkaufsrechts wird der Notar
den Kaufvertrag so gestalten, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann
zu entrichten hat, wenn feststeht, dass das Vorkaufsrecht nicht mehr
ausgeübt wird“, erläutert Solveen. Der besondere Kündigungsschutz
sieht vor, dass der Erwerber das Mietverhältnis, in das er mit dem
Erwerb eintritt, wegen Eigenbedarfs erst drei Jahre nach dem Erwerb
kündigen kann, wobei diese Frist durch Rechtsverordnung auf bis zu
zehn Jahre heraufgesetzt werden kann.

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