Erbbaurecht in deutschen Metropolen von wachsendem Interesse – Ausländische Investments dominieren, Deutsche noch zurückhaltend

Noch finden Erbbaurechtstransaktionen in
Deutschland in vergleichsweise geringem Umfang statt. Von knapp
30.000 Immobilien-Bewertungen, die JLL seit 2016 in Deutschland
durchgeführt hat, lagen in 4,5 % der Fälle Erbbaurechte zugrunde.
“Das kompetitive Marktumfeld und der enorme Renditedruck haben aber
zunehmend positiven Einfluss auf die Liquidität des Marktes für
Erbbaurechtstransaktionen. In deutschen Metropolen ist das
Erbbaurecht von wachsendem Interesse”, so Timo Tschammler, CEO JLL
Germany. Welche Chancen und Risiken ergeben sich aus Investorensicht?
Wie sieht der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien im
Erbbaurecht in den Big 7-Städten aus? Unter anderen mit diesen Fragen
befasst sich eine aktuelle Untersuchung von JLL.

Grundbesitz auf Zeit

In Deutschland kommt Erbbaurecht im Gewerbebereich häufig bei
einer besonderen wirtschaftspolitischen, kulturhistorischen sowie
gebietshoheitlichen Interessenslage zur Anwendung, bei Flug- und
Bahnhöfen etwa, Häfen, ehemaligen Regierungssiedlungen oder Standort-
und Wirtschaftsförderungen. Dabei ist Erbbaurecht über alle
Nutzungsarten hinweg vertreten.

In Frankfurt am Main etwa werden seit Jahren städtische
Grundstücke in der Regel durch Erbbaurechtsbestellung vergeben. Die
Stadt hält derzeit rund 4.500 Erbbaurechte, überwiegend für
wohngenutzte Grundstücke. Die Stadt Hamburg will laut dem dortigen
Senat den Erbbaurechtsanteil von bisher 4,3 % stark erhöhen. Der
Erbbauzins bei Neuabschlüssen wurde für Gewerbegrundstücke im
vergangenen Jahr auf 2,2 % p.a. gesenkt. Rund 4.400 Erbbaurechte hat
die Hansestadt bisher vergeben. Das Land Berlin plant, Erbbauzinsen
für Neuverträge zu senken – vor dem Hintergrund der Niedrigzinsen auf
dem Kapitalmarkt. Für Gewerbeobjekte soll der Zins von derzeit 6,5 %
auf 3,25 % sinken. Bisher hat Berlin etwa 4.100 Erbbaurechte
vergeben.

Erbbaurecht keine deutsche Besonderheit

Ähnliche Rechtsinstitute in unterschiedlicher Ausgestaltung sind
in vielen anderen Ländern als Form des Immobilienbesitzes weitaus
gängiger als in Deutschland. Meistens tritt dabei ebenfalls die
öffentliche Hand als Erbbaurechtsgeber auf.

Anleger grundsätzlich aufgeschlossen

“Investoren zeigen sich unserer Erfahrung nach grundsätzlich
aufgeschlossen gegenüber möglichen Investitionen in
Erbbau-Immobilien. Nur ein geringer Prozentsatz schließt
Erbbaurechtstransaktionen kategorisch aus. Speziell bei deutschen
Investoren jedoch ist eine gewisse Skepsis wahrnehmbar”, erklärt Timo
Tschammler. Die höchste Bereitschaft, in Immobilien im Erbbaurecht zu
investieren, lässt sich bei Private Equity Fonds, Corporates sowie
privaten Investoren erkennen.

Ein Vorteil einer Investition in eine Erbbauimmobilie liegt darin,
dass sich höhere Eigenkapitalrenditen erzielen lassen, da das
dazugehörige Grundstück nicht erworben wird. “Damit ergibt sich die
Möglichkeit der zeitlich begrenzten Nutzung eines Grundstückes bei
geringerer Kapitalbindung”, so Ralf Kemper, Head of Valuation &
Transaction Advisory JLL Germany. Kemper weiter: “Auch ist der
jährliche Erbbauzins bei vermieteten Objekten steuerlich als Aufwand
absetzbar, während Investitionen in Grund und Boden nach deutschem
Steuerrecht nicht abschreibungsfähig sind. Zusätzlich fallen
Zahlungen von Erbbauzinsen nicht unter die steuerliche
Schuldzinsengrenze, die sogenannte Zinsschranke für Unternehmen.”

“Gemessen an der gesamten Anzahl der analysierten Transaktionen*
in den Jahren 2016 bis 2018 (knapp 2.400) war der Anteil der
Erbbaurechtstransaktionen mit 2% noch recht klein (entsprechend 47
Transaktionen). Beim Blick auf das gesamte Transaktionsvolumen* von
98,4 Mrd. Euro konnte mit knapp 5 % ein etwas höherer Anteil notiert
werden. Jährlich wurden dabei zwischen 1,5 und 1,7 Mrd. Euro in
Immobilien im Erbbaurecht investiert, insgesamt 4,7 Mrd. Euro”,
erklärt Matthias Barthauer, JLL Research. Auf Büroimmobilien entfiel
im genannten Zeitraum der größte Anteil, 52% entsprachen 2,42 Mrd.
Euro. Mit deutlichem Abstand folgten Hotels (16 %) und
Einzelhandelsimmobilien (15 %). Barthauer ergänzt: “Der regionale
Schwerpunkt lag in Frankfurt. Insgesamt 2 Mrd. Euro wurden hier in
Immobilien im Erbbaurecht investiert. In der Mainmetropole gingen
zwischen 2016 und 2018 immerhin fünf der insgesamt 14 Transaktionen
im dreistelligen Euro-Millionenbereich mit Immobilien im Erbbaurecht
über die Bühne. Darunter war der Verkauf des Bürokomplexes Frankfurt
Airport Center (FAC) in der zweiten Jahreshälfte 2018 durch Madison
International Realty und Peakside Capital an ein Joint Venture aus
Godewind und ERWE. Hinter Frankfurt sind München mit 1,15 Mrd. Euro
und Hamburg mit knapp 800 Mio. Euro Erbbaurecht-Transaktionsvolumen
platziert.”

Käufer aus dem Ausland mit hohem Anteil an
Erbbaurechts-Transaktionen – unter deutschen Investoren durchaus
Skepsis

Käufer aus dem Ausland haben einen hohen Anteil am
Transaktionsvolumen von Immobilien im Erbbaurecht. 2016 betrug er
sogar 95 % (bei insgesamt 12 Transaktionen); von 2016 bis 2018 lag er
im Schnitt bei 80 % (bei 33 Transaktionen). Zum Vergleich: Beim
gesamten Investmentvolumen der Big 7* notiert der Anteil der
ausländischen Investoren bei nur 50 %, entsprechend 49 Mrd. Euro.

“Viele ausländische Investoren sind häufig aus ihrem Heimatland
mit der Thematik von Erbbaurechten vertraut. Daher überrascht es
nicht, dass die Rangfolge der Investorenländer mit einem Anteil von
39 % von den USA angeführt wird. Dort haben die sogenannten “ground
leases” auf den Immobilienmärkten eine hohe Relevanz. Auch in
Südkorea, auf Platz zwei mit 18 %, sind Erbbaurechte gängig”, so Timo
Tschammler. Und weiter: “Unter manchen deutschen Investoren herrscht
dagegen durchaus Skepsis bei der Investition in Erbbaurechte. Eine
Befragung ausgewählter institutioneller Investoren hat ergeben, dass
für die Akzeptanz eines Erbbaurechts eine Laufzeit von mindestens 50
Jahren vorliegen bzw. dass die Laufzeit des Erbbaurechts die
Restnutzungsdauer der Immobilie übersteigen muss. Zudem ist für einen
Erwerb relevant, dass der Erbbauzins langfristig kalkulierbar und
vertraglich gesichert ist. Ebenso wird absolute Klarheit über den
Heimfallanspruch gefordert.”

Erbbaurecht wird Immobilienbranche stärker bestimmen – Künftig
höherer Stellenwert

“Zwar belegen die genannten Transaktionszahlen von Immobilien im
Erbbaurecht deren Ausnahme, sie stellen dennoch einen nicht zu
vernachlässigenden Teil des gesamten Immobilienmarktes dar. Zumal
sich Erbbaurechte auch keinesfalls von der aktuellen Marktentwicklung
abkoppeln, sondern in ähnlichem Maße an Preissteigerungen
partizipieren wie Immobilien mit Grundstücken im Volleigentum”, so
Ralf Kemper.

Timo Tschammler abschließend: “Die aktuell in vielen Teilen
Deutschlands – vor allem innerhalb der großen Ballungsgebiete und
Wachstumsregionen – angespannten und hochpreisigen Immobilienmärkte
werfen ein neues Licht auf das altbewährte Heilmittel –Erbbaurecht–
und gelten zunehmend als Mittel der Politik zur Regulierung der
Märkte.” Tschammler weiter: “Wenn den politischen Ankündigungen Taten
folgen, dann müssen sich die Akteure der Immobilienbranche
zwangsläufig vermehrt mit Erbbaurechten auseinandersetzen. Dies
betrifft zum einen die Entwickler, die auf Grundstücken, die sie dann
im Erbbaurecht erhalten, Immobilien bauen, als auch die Investoren,
die entweder frühzeitig im Rahmen einer Projektentwicklung oder als
Endinvestor die Immobilien erwerben. Das Transaktionsvolumen von
Erbbaurechtsimmobilien dürfte mittelfristig zunehmen.”

* Büro, Einzelhandel, Hotel, Mischnutzung, Logistik- und
Industrieimmoblien sowie Spezialimmobilien wie Kinos, Werkstätten,
Parkhäuser

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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