Europäische Büronutzer-Märkte unbeirrt

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex
steigt im dritten Quartal 2019 um 0,5 Prozent gegenüber dem
Vorquartal, im Jahresvergleich um 4,2 Prozent.

– Mit 3,5 Mio. m² ist der höchste jemals in einem dritten Quartal
erzielte Büroflächenumsatz zu notieren. Der Zuwachs gegenüber
dem Vorjahr macht 5% aus.
– Weiter leicht rückläufig ist die europäische
Büro-Leerstandsquote: 5,7% im dritten Quartal, gleichbedeutend
dem niedrigsten Stand seit 2002.

Wirtschafts-, handels-, sicherheits- und geopolitische Risiken
bestimmen die Tagesaktualitäten. Europaweit hat sich die Konjunktur
abgeschwächt. Rückläufige globale Handelsvolumina, Folge
eskalierender protektionistischer Maßnahmen und einer sich
abschwächenden globalen Nachfrage, haben die industrielle Produktion
schrumpfen lassen. Demgegenüber hält sich der Dienstleistungssektor
gut, die Beschäftigungsquote ist weiterhin hoch, Arbeitskräfte werden
weiter eingestellt. Davon profitieren die Büromärkte. Als
exportorientierte Wirtschaftsnation leidet auch Deutschland unter den
globalen Handelskonflikten. Die Wirtschaft ist wie erwartet im
zweiten Quartal geschrumpft und auch der Start in das dritte Quartal
fiel enttäuschend aus. Weiter Sorgen bereitet der bevorstehende
Fristablauf des Brexit.

Die Zentralbanken und Regierungen haben Maßnahmen ergriffen, um
der konjunkturellen Abschwächung gegenzusteuern. Weitere Senkung der
Zinsen sowie Wiederaufnahme des Anleihekaufprogramms durch die EZB,
die Regierungen erwägen Investitionsprogramme und
Steuererleichterungen, sollten sich die Rahmenbedingungen
verschlechtern und manifestieren.

Jährlicher Mietpreiszuwachs bleibt weiterhin deutlich

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* weist im
dritten Quartal 2019 ein leichtes Plus von 0,5 Prozent gegenüber dem
Vorquartal aus. Acht der 24 Index-Städte notierten dabei ein
Mietpreiswachstum (gegenüber 11 im 2. Quartal 2019), alle anderen 16
Märkte sind stabil geblieben. Mit 4,2 Prozent liegt der aktuelle
jährliche Mietpreiszuwachs in Europa weiterhin deutlich über dem
Fünf- bzw. Zehnjahresschnitt (+ 3,2 % bzw. + 2,8 %). Von den auf der
europäischen Immobilienuhr von JLL genannten 36 Märkten liegt der
überwiegende Teil im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“. In
Anbetracht der starken Nachfrage und der neu auf den Markt kommenden
Büroflächen könnte sich das europäische Büro-Mietpreiswachstum 2019
und 2020 bei einem Plus von 3,6 Prozent bzw. 2,2 Prozent einpendeln.

Den Haag (+5,0% gegenüber dem Vorquartal) setzte sich im dritten
Quartal an die Spitze beim Mietpreiswachstum (210 Euro/m²/Jahr), von
einer starken Nutzernachfrage profitierend. Auch eine zweite
niederländische Stadt, Rotterdam, kam auf ein Plus (2,2 %, 230
Euro/m²/Monat), Amsterdam und Utrecht blieben, nach jahrelangen
Mietpreissteigerungen in Folge, stabil.

Die Spitzenmietpreise in den deutschen Büromärkten haben in vier
der Big 7 Städte auch in den Monaten Juli bis Ende September
gegenüber dem Vorquartal noch einmal zulegt: die beiden größten
Märkte, Berlin um 1,4 Prozent auf 432 Euro/m²/Jahr und München um 1,3
Prozent auf jährlich 486 Euro/m². Auch in Köln (+ 4 %) und Stuttgart
(+ 2%) legten die Spitzenmieten zu, bewegen sich aber mit 312 Euro
bzw. 294 Euro/m² /Jahr weit unter den Werten der Hauptstadt oder der
bayerischen Metropole. Keine Veränderung über das Quartal gab es in
Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg. Bis Ende des Jahres und auch 2020
dürfte es zu weiter steigenden Mietpreisen kommen. In der Aggregation
über alle sieben Hochburgen sollte sich dieses Wachstum allerdings
auf dann rund zwei Prozent deutlich abschwächen.

Zu den Märkten mit einem Mietpreiszuwachs gehörten im dritten
Quartal 2019 auch Barcelona (+0,9 %) und Madrid (+0,7 %), die von
einer starken Nutzernachfrage profitierten.

In den beiden flächenmäßig größten Büromärkten London und Paris
zeigten sich nach einem Mietpreisplus im zweiten Quartal Ende
September stabile Spitzenwerte. Trotz der Unsicherheiten im
Makro-Umfeld erweist sich der britische Büromarkt als robust. Mit
1.430 Euro/m²/Jahr ist das West End der teuerste Bürostandort in
Europa, in der City sind es 882 Euro.

Noch nie war ein drittes Quartal so umsatzstark

Summiert ergab sich für die ersten neun Monate europaweit ein
Büroflächenumsatz von 10,3 Mio. m², damit kann ein Wachstum von 5
Prozent im Jahresvergleich notiert werden. Die drei Top-Performer Den
Haag (eine Verfünffachung gegenüber Q1-Q3 2018), Brüssel (82 Prozent)
und Lyon (36 Prozent) kamen im ersten Dreivierteljahr 2019 auf
deutliche Zuwächse. Stark angestiegen waren die Umsatzvolumina auch
in Madrid (+30%) und Stockholm (+29%). Merkliche Einbußen gab es
dagegen in Edinburgh (- 32 %), Prag (-26 %) und Amsterdam (-23 %).
Für das Gesamtjahr prognostiziert JLL ein Umsatzvolumen von ca. 13,2
Mio. m², damit nur leicht unter dem Rekordwert von 2018 (ca. 3 %),
aber 4% über dem Fünfjahres- und 18% über dem Zehnjahresschnitt.

Nach einem bereits starken ersten Halbjahr 2019 sorgte die
weiterhin robuste Nutzernachfrage in den 24 analysierten europäischen
Märkten im dritten Quartal für einen Büroflächenumsatz von 3,5 Mio.
m², auch das ein Plus von 5 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum
in 2018, gleichzeitig das höchste jemals verzeichnete Volumen in den
Monaten Juli bis Ende September. 13 Märkte beendeten das dritte
Quartal mit einem Plus, angeführt von Den Haag mit einem um neunmal
höheren Umsatzvolumen gegenüber dem Vorjahr, Luxemburg mit mehr als
einer Verdoppelung vor allem aufgrund der Anmietung von ca. 40.000 m²
durch den Europäischen Gerichtshof sowie Berlin, dessen Plus im
dritten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres bei 46
Prozent lag. Weitere zweistellige Umsatzzuwächse wiesen Madrid (+15%)
und Brüssel (+12%) auf.

Einbußen mussten 11 Städte hinnehmen, am höchsten waren sie neben
Rotterdam (-70 %) in Amsterdam (-56 %), wo eine niedrige
Leerstandsquote die Nutzeraktivitäten bremste und die
flächensuchenden Unternehmen ihren Fokus auf die anderen
Randstad-Städte legen lies mit bemerkenswerten Zuwächsen in Den Haag
und Utrecht.

Wie schon im zweiten Quartal lagen die Umsatzvolumina in den
analysierten mittel- und osteuropäischen Märkten auch im dritten
Quartal deutlich höher (+20% im Jahresvergleich auf 850.000m²) als in
den westeuropäischen Märkten (+1% auf 2,6 Mio. m²). Noch nie war ein
drittes Quartal in Osteuropa so umsatzstark, angeführt von Budapest
(+43% im Jahresvergleich), Warschau (+40% im Jahresvergleich) und
Moskau (+25%). Für das Dreivierteljahr hat sich das prozentuale
Verhältnis angeglichen: ein Plus von 4 Prozent in den osteuropäischen
Märkten gegenüber einem Plus von 5 Prozent in Westeuropa.

Die Auswirkungen durch den Brexit mit seinem nach wie vor unklaren
Ausgang sind auf dem Londoner Bürovermietungsmarkt bislang zumindest
nicht erheblich. Ein Umsatzminus von 7 Prozent wurde sowohl für das
dritte Quartal gegenüber dem Vorjahr als auch für das
Dreivierteljahresergebnis (727.000 m²) registriert. Auch für die
kommenden drei Monate werden solide Nutzeraktivitäten erwartet.

In Paris stieg der Umsatz im dritten Quartal um 8 Prozent im
Jahresvergleich, addiert für die ersten neun Monate schlägt
allerdings ein Minus von 12 Prozent (auf 1,6 Mio. m²) gegenüber dem
Vergleichszeitraum in 2018 zu Buche. Möglich ist nach wie vor ein
Gesamtumsatzvolumen in 2019 von 2,2 Mio. m², im Fünfjahresschnitt
wäre das ein Minus von 8 Prozent.

Die sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigen nach einem
starken zweiten Quartal auch in den Monaten Juli bis Ende September
wachsende Umsätze (Q 3 2019/Q 2 2019: + 1,4 %).

Insgesamt lag das Umsatzvolumen in den ersten drei Quartalen bei
3,05 Mio. m², entsprechend einem Anstieg von fünf Prozent im
Vergleich zum Vorjahr. Aufgrund des signifikanten Angebotsmangels im
aktuellen Zyklus gibt es noch Umzugs-Überhänge, die deshalb nicht
realisiert werden konnten, weil es keine verfügbaren Flächen gegeben
hat. Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich eine starke
Schwankung. Stuttgart (+58 % auf 257.000 m²) und Berlin (+26 % auf
759.000 m²) zeigten in den ersten neun Monaten die höchsten Zuwächse,
in Frankfurt (-15 % auf 389.000 m²) und München (-12 % auf 605.000
m²) blieben die Vorjahreswerte unerreicht. Mit dem starken dritten
Quartal im Rücken wird für das Gesamtjahr 2019 ein gegenüber dem
Vorjahr stabiles Umsatzvolumen in Höhe von fast 4 Mio. Quadratmetern
erwartet. Damit läge der der 2019 Umsatz rund fünf Prozent über dem
Fünfjahresschnitt.

Bürofertigstellungen können Leerstand nicht kompensieren

Die Projektentwicklungs-Pipeline legt europaweit zu: die
Büro-Fertigstellungen beliefen sich im dritten Quartal auf insgesamt
1,2 Mio. m². Dies entspricht einem Zuwachs von 36 Prozent gegenüber
dem Vergleichszeitraum 2018. Um 63 Prozent ist der Fünfjahresschnitt
der dritten Quartale übertroffen, lediglich 16% sind es beim
Vergleich mit dem 10-Jahresschnitt. Auf Paris und London entfielen
zusammen mehr als ein Drittel der europaweit neu auf den Markt
gekommenen Flächen.

Für das Gesamtjahr 2019 könnten sich die Fertigstellungen auf rund
6,8 Mio. m² belaufen. Fertigstellungen in einer Größenordnung von
rund 8,4 Mio. m² bzw. 6,6 Mio. m² in 2020 und 2021 werden das knappe
Angebot in vielen Büromärkten angesichts der bereits geringen
Leerstände und der hohen Vorvermietungsquote der spekulativen
Projektentwicklungs-Tätigkeit trotzdem wohl kaum aufwiegen können.

Um noch einmal 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal ist die
Leerstandsquote für Büroflächen zurückgegangen: 5,7 Prozent sind das
niedrigste Niveau seit dem dritten Quartal 2002. Europaweit notierten
Ende September 17 der 24 Index-Städte einen Rückgang der
Leerstandsquote, am stärksten in Den Haag (-210 Basispunkte auf
4,0%), Warschau (-140 Basispunkte auf 7,2%), Madrid (-60 Basispunkte
auf 8,7%) und Lyon (-60 Basispunkte auf 4,1%). Die niedrigsten
Leerstandsquoten haben nach wie vor Berlin (1,9 %), Edinburgh (2,4%)
sowie München (2,5%).

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin,
Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh,
Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau,
München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

  immobilien