Flexible Büroflächen auch in B-Märkten auf Wachstumskurs – Top 3 sind Nürnberg, Hannover und Essen – Deutlich geringere Mietkosten bei nur wenig geringeren Angebotspreisen

Die Nachfrage nach flexiblen Büroflächen
entwickelt deutschlandweit eine spezifisch eigene Dynamik. Der
“Flex-Markt” ist auf Wachstumskurs, die Betreiber expandieren, nicht
nur in den großen Big 7, sondern auch in B-Märkten/Secondary Cities.
In einem von Flächenknappheit gekennzeichneten Marktumfeld setzt sich
der Trend in allen Angebotssegmenten von Coworking bis Hybrid-Modell
fort. Das stärkste Wachstum entfällt dabei auf Betreiber, die ihre
Standorte nach dem Hybrid-Modell ausrichten.

Im neuesten Report von JLL “Flex Space goes beyond”*, der am 26.
September 2019 veröffentlicht wird, sind erstmalig 12 Secondary
Cities unter diesem Aspekt berücksichtigt.

Wachstum in den Big 7 – Berlin deutsche Flexhauptstadt, in Europa
Platz 4

Die Expansionsgeschwindigkeit flexibler Flächen in den deutschen
Big 7 hält unvermindert an. Deren Betreiber positionieren sich in
einem nachfrage-dominierten Umfeld, das durch die Konkurrenz um die
besten, zentral gelegenen Flächen gekennzeichnet ist. Aktuell sind an
600 Standorten von 260 Betreibern über 1 Mio. m² Fläche angemietet
(73% davon sind bereits eröffnete Standorte) und werden einer
flexiblen Nutzung zugeführt, entweder als Business Center,
Hybrid-Modell oder als Coworking-Angebot**.

Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany: “Berlin ist
weiterhin die –Flex-Hauptstadt– in Deutschland. Mit einer
angemieteten Fläche von rund 360.000 m² liegt die Spreemetropole
hinter London, Paris und Amsterdam auf Platz vier in Europa. In
Deutschland behauptet sich München auf Platz zwei und steht wie
Berlin ganz oben auf der Expansionsagenda der Betreiber. Größte
Betreiber in Deutschland sind Design Office, WeWork und Regus.”

Betreiber nehmen B-Märkte ins Visier

Nicht nur in den Big 7 gehört das Angebot flexibler Büroflächen
mittlerweile als relevante Kenngröße zu den Immobilienmärkten dazu.
Auch in den Secondary Cities ist die zunehmende Relevanz flexibler
Büroflächen-Angebote unübersehbar. Business Center sind in diesen
Märkten bereits seit vielen Jahren bestens etabliert, kleinere
Coworking-Anbieter haben in den vergangenen Jahren ebenfalls
Standorte eröffnet. Derzeit sind Design Offices und rent24 die beiden
größten Hybrid-Betreiber mit eröffneten Standorten in mehreren
Secondary Cities. “Das Marktpotential ist sehr groß, da Deutschlands
Wirtschaftskraft bekanntlich föderal strukturiert ist, verteilt auf
viele Städte und Regionen. Rund 80 Städte von mehr als 100.000
Einwohnern und fast 50 Städte mit einem Büroflächenbestand von
jeweils über 1 Mio. m² eröffnen für Flex-Anbieter höchst interessante
Perspektiven. Wir gehen insofern davon aus, dass der Bestand an Flex
Spaces in den B-Märkten weiterwachsen wird,” so Andree Scherer,
Leader Flex JLL Germany. Scherer nennt allerdings notwendige
Voraussetzungen für die Expansion von Flex-Betreibern an solchen
Standorten. Dazu zähle eine bedeutende regionale Wirtschaftskraft mit
guter Verkehrsanbindung über Straße, Schiene und Luft. “Eine Mischung
aus Groß-, sowie kleinen und mittleren Unternehmen bietet generell
ein hohes Nachfragepotential für Flex Space. Denn viele
Großunternehmen in Secondary Cities sitzen in eigengenutzten
Immobilien und haben häufig Flächenengpässe bzw. einen flexiblen
Bedarf.”

Top 3 B-Märkte: Nürnberg, Hannover und Essen

Die Nachfragetreiber in den Secondary Cities sind vergleichbar mit
jenen der Big 7: Flexibilität, Flächenverfügbarkeit, Einfachheit und
Community. Hinzu kommt eine variable und temporäre Nutzung als
Satelliten- und Projektstandort.

Nicht überraschend ist das von Flex Space-Betreibern angemietete,
deutlich geringere Flächenvolumen in den von JLL untersuchten 12
Secondary Cities: von den 193.000 m², verteilt auf 140 Betreiber an
191 Standorten sind bereits 69 Prozent eröffnet. “Auch strukturell
zeigen sich Unterschiede”, sagt Helge Zahrnt, Research JLL Germany.
Der Anteil der Hybrid-Flächen sei in den Big 7 mit 63 Prozent
gegenüber 50 Prozent in den Secondary Cities höher. Dagegen überwiege
bei Letzteren der Anteil von Business Centern und Coworking-Flächen.
“Ähnlich wie in den Big 7 ist das Wachstum von Flex Space in den
Secondary Cities: 25 Prozent in 2018 und erwarteten 30 Prozent in
2019″, so Zahrnt.

Nürnberg, mit fast 4 Mio. m² Büroflächenbestand und einer
Leerstandsquote von nur 2,5 Prozent, hat die meisten Flex Space
Flächen (rund 39.000 m²), gefolgt von Hannover (knapp 27.000 m²) und
Essen (rund 24.000 m²). “Je größer die Stadt und die Anzahl an
ansässigen Unternehmen, desto höher der Fokus für Anbieter wie Design
Offices oder auch Regus. Regus ist schon sehr lange an diesen drei
Standorten und hat das Thema Business Center positioniert. Expansion
in solche Städte ist demnach für einige Anbieter einfacher und
lukrativer als in anderen Secondary Cities”, so Andree Scherer. In
allen drei Märkten sind Flächeneröffnungen zu erwarten, insgesamt gut
40.000 m². Dabei handelt es sich insbesondere um
Expansionsinitiativen von Design Offices in einer Größenordnung von
26.000 m². Design Offices ist in den Secondary Cities bereits auch
der flächenmäßig größte Betreiber mit einer überdurchschnittlichen
Standort-Pipeline. Regus verfügt dagegen als etablierter Business
Center-Betreiber über die meisten Standorte in den analysierten
Secondary Cities (15 Standorte eröffnet und zwei in Planung). “Wie in
den Big 7 ist auch in den Secondary Cities die Anbieterstruktur von
vielen kleinen Betreibern geprägt: von insgesamt rund 140 Betreibern
verfügen 120 über nur einen Standort”, so Helge Zahrnt. Die
Standortgröße in den Secondary Cities (Fläche je Standort) bewegt
sich eher unter 4.000 m².

“Die Angebotspreise der drei Arbeitsplatzkategorien “Hot Desk”,
“Fixed Desk” und “Private Office” bewegen sich in den Secondary
Cities “nur” zwischen 10 und 20 Prozent unter denen der Big 7. Das
Mietpreisniveau ist aber deutlich niedriger, die gemittelten
Bürospitzenmieten liegen bei lediglich 50% der Big 7″, sagt Stephan
Leimbach. Und Andree Scherer ergänzt: “Da der Mietpreis ein
signifikanter Kostenfaktor ist, haben die Betreiber in den Secondary
Cities also deutlich geringere Mietkosten bei nur wenig geringeren
Angebotspreisen. Die Kosten für Personal und Flächenausstattung
könnten in den Secondary Cities eher geringer als in den Big 7
ausfallen. Gute Chancen auf rentable Betriebe also. Voraussetzung:
die Standorte müssen ausreichend ausgelastet sein.”

Am höchsten sind die Angebotspreise für einen Hot Desk in Essen
und Münster. Dort werden im Mittel monatlich jeweils 200
Euro/wechselnder Arbeitsplatz im Großraum verlangt. Auch für einen
Fixed Desk sind beide Städte mit im Mittel 290 Euro/Arbeitsplatz am
teuersten. Bei “Private Offices” stehen derzeit Hannover mit 625
Euro/Monat und Mannheim mit 600 Euro an der Spitze. “Mannheim und
Hannover sind starke Märkte mit einer hohen Nachfrage an “Private
Offices” auch von Großkunden. Zudem ist der Mietpreis für den Flex
Provider höher im Vergleich etwa zu Karlsruhe. Dies ist ein starker
Faktor für die Preisgestaltung an Hot und Fixed Desk sowie den
Private Offices”, so Andree Scherer.

Anmerkungen

* Zum Thema Flex Space gibt es am 7.10., 11.00 – 12.30 Uhr, im
Expo- Messeteil B1, Raum B 11, eine JLL- Veranstaltung: Rechnet sich
Flex Space? Flex Space etabliert sich auch jenseits der
Bürohochburgen als fester Bestandteil von Immobilienstrategien.
Investoren, Nutzer und Betreiber diskutieren, wie sie den Mehrwert
flexibler Modelle berechnen und mit traditionellen Modellen
vergleichen können. JLL Panelteilnehmer: Tom Carroll, Head of EMEA
Corporate Research & Strategy (Impulsvortrag in Englisch); Dr.
Christian Koch, Management Board Germany, Andree Scherer, Leader Flex
Germany

** Klassifizierung von Flex Space

Business Center

– Fokus auf Private Offices
– seriöses Business-Umfeld
– leistungsstarkes Serviceangebot

Zielgruppe: konventionelle Büronutzer

Hybrid-Modell

– Kombination von Open Space und Private Offices
– trendiges Design

Zielgruppe: diverse, Schwerpunkt auf Großunternehmen

Coworking

– hoher Anteil Open Space
– Fokus auf Kommunikation und Kollaboration
– trendiges Design

Zielgruppe: Startups, Freelancer

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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