Immobilien als Kapitalanlage: Wo sich kaufen noch lohnt

Trotz Preissteigerungen der letzten Jahre sind
Immobilien in etlichen Städten weiterhin attraktive Kapitalanlage /
Das zeigt eine aktuelle Auswertung von immowelt.de, einem der
führenden Immobilienportale / In der Hälfte der 14 größten deutschen
Städte sanken oder stagnierten die Wohnungspreise in den letzten 10
Jahren / Nur in 4 der untersuchten Städte stiegen die Mieten stärker
als die Inflation

Der Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage lohnt sich in vielen
deutschen Großstädten noch immer. Zwar stiegen in einigen der Städte
mit mehr als 500.000 Einwohnern die Kaufpreise schneller als die
Mieten. Anleger müssen sich davon aber nicht unbedingt abschrecken
lassen: Denn dank der aktuell sehr niedrigen Zinsen kann sich eine
Immobilie zur Kapitalanlage oft auch noch in den teureren Städten
lohnen. Die Marktentwicklung in den 14 größten deutschen Städten
zeigt ein aktueller 10-Jahresvergleich von immowelt.de, einem der
führenden Immobilienportale. Untersucht wurden die Miet- und
Kaufpreise von Wohnungen im 1. Quartal 2004, im 1. Quartal 2009 und
im 1. Quartal.

Entscheidend für die Bewertung, ob sich ein Erwerb lohnt, ist
neben dem Zinsniveau auch der Mietmultiplikator. Er sagt aus, das
Wievielfache der Jahresmiete man für eine Immobilie investieren muss.
Dabei gilt: Je höher der Multiplikator, desto teurer die Immobilie
(eine Tabelle mit den Mieten, Kaufpreisen und Mietmultiplikatoren
finden Sie unten). Die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten
sind dabei frappierend: In München beläuft sich beispielsweise die
mittlere Miete aktuell auf 14,30 Euro pro Quadratmeter. Bei einem
Kaufpreis von 5.192 Euro zahlt der Käufer damit gut die 30-fache
Jahresmiete (2009: 21 Jahresmieten). Ebenfalls sehr teuer ist
Hamburg: Dort beläuft sich dieser so genannte Mietpreismultiplikator
auf 26,7 (2009: 19). In Berlin und Frankfurt am Main liegt er bei
24,5 (2009: 21,6) sowie 23 (2009: 19,7).

In einigen Städten, in denen die Kaufpreise in den letzten Jahren
nur moderat angestiegen sind, liegen die Multiplikatoren derzeit bei
rund 20, so zum Beispiel in Nürnberg und Stuttgart. Noch günstiger
ist dieses Verhältnis in Städten, die im 10-Jahresvergleich mit
Preisrückgängen zu kämpfen hatten, so zum Beispiel in Essen (13,4)
oder Bremen (14,8). Grund für diese günstigeren Bewertungen sind
vermutlich die von potenziellen Käufern erwarteten schlechteren
Zukunftsaussichten dieser Städte, die heute von strukturellen
Veränderungen und hoher Arbeitslosigkeit und teilweise sogar von
Bevölkerungsrückgängen betroffen sind.

Kapitalanlage kann sich dank niedriger Zinsen noch lohnen

Dramatische Preis- und Mietsteigerungen bei Wohnungen gab es in
den vergangenen 10 Jahren nur in wenigen deutschen Großstädten.
Carsten Schlabritz, CEO der Immowelt AG, ist deshalb überzeugt: „Von
einer Immobilienblase in Deutschland kann gar keine Rede sein.“ Eine
solche läge vor, wenn Preise oder Mieten in der Breite in kurzer Zeit
dramatisch gestiegen wären, was nicht der Fall ist.

Mietpreismultiplikatoren von deutlich über 20 sind zwar erste
Anzeichen dafür, dass die Märkte heiß laufen können. Angesichts der
derzeit historisch günstigen Zinsen von rund 2 Prozent relativiert
sich dies aber wieder. Solide Finanzierungen sind bei solchen Zinsen
oft darstellbar: Besonders wichtig ist allerdings eine möglichst
lange Zinsfestschreibung und eine möglichst hohe Tilgung. So ist
schon ein guter Teil des Darlehens abbezahlt, wenn in 10 oder 15
Jahren eine Anschlussfinanzierung fällig wird. Der dann zu
finanzierende Restbetrag ist deutlich geringer als das
Ursprungsdarlehen, somit würden die möglicherweise in der Zukunft
höheren Zinsen weniger ins Gewicht fallen.

Moderate Entwicklung in vielen Städten

Im Zeitverlauf stellen sich die Entwicklungen der Miet- und
Kaufpreise in den 14 untersuchten Städten sehr unterschiedlich dar.
In 7 der 14 Großstädte stagnierten oder sanken die Kaufpreise im
Zeitraum 2004 bis 2014 zwischen plus 1 Prozent (Köln) und minus 26
Prozent (Essen). In Düsseldorf (plus 19 Prozent) stiegen sie weniger
stark als die Inflation in Höhe von rund 20 Prozent im
Vergleichszeitraum. Zwei weitere Städte zeichnen sich durch eine
inflationsbereinigt weitgehend stabile Entwicklung aus: Stuttgart
(plus 22 Prozent) sowie Nürnberg (plus 24 Prozent). Nur in vier der
untersuchten Städte müssen Käufer demnach heute deutlich mehr
investieren als vor 10 Jahren.

Spitzenreiter ist hier die bayerische Landeshauptstadt München.
Mit einem Anstieg von 53 Prozent zahlen Käufer heute im Mittel 5.129
Euro pro Quadratmeter, 2004 waren es noch 3.388 Euro. Starke
Preisanstiege gab es außerdem in Frankfurt am Main (plus 34 Prozent
auf 3.444 Euro), Berlin (plus 43 Prozent auf 2.650 Euro) und Hamburg
(plus 47 Prozent auf 3.335 Euro). In den anderen 10 Städten fielen
die Preissteigerungen deutlich geringer aus. Die Quadratmeterpreise
liegen hier aktuell zwischen günstigen 1.000 Euro in Essen und noch
moderaten 2.553 Euro in Stuttgart.

Preisanstieg nur in den letzten Jahren

Interessant wird der Vergleich, wenn man den 10-Jahreszeitraum in
zwei Hälften teilt und die Entwicklung der Kaufpreise vor der Zäsur
der weltweiten Finanzkrise mit ihrem Höhepunkt im Jahr 2009 und
danach betrachtet. Hier zeigt sich: In ausnahmslos allen untersuchten
Städten sanken die Preise zwischen 2004 und 2009 (auch in München mit
minus 12 Prozent). Danach ging es in 13 der 14 Städte wieder – teils
steil (München: 74 Prozent!) – nach oben. Einzige Ausnahme ist Essen
mit einem Minus von 10 Prozent.

Weiterführende Informationen rund um die Wohnungsmärkte in den 14
größten deutschen Städten finden Sie in unserem Pressebereich unter
presse.immowelt.de sowie in unserem Newsbereich unter
news.immowelt.de.

Datenbasis für die Berechnung waren 115.830 auf immowelt.de
inserierte Mietangebote sowie 77.400 Kaufangebote. Die Preise geben
jeweils den Median der im 1. Quartal 2004, 2009 und 2014 angebotenen
Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der
Angebotspreise. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei
Neuvermietung, die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise.

Ãœber immowelt.de:

Das Immobilienportal www.immowelt.de ist mit monatlich 4,2
Millionen Besuchern (comScore Media Metrix) und bis zu 1,2 Millionen
Immobilienangeboten pro Monat einer der führenden Online-Marktplätze
für Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien. Betrieben wird das
Portal von der Nürnberger Immowelt AG, zu deren Portfolio auch die
Special-Interest-Portale bauen.de, ferienwohnung.com,
wohngemeinschaft.de und dreamflat.de gehören. Zweites
Hauptgeschäftsfeld des Unternehmens ist die Entwicklung von
Softwarelösungen für die Immobilienbranche.

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