Immobilien bleiben Fels in der Brandung – Für den deutschen Investmentmarkt zeichnet sich ein weiteres starkes Jahr ab

“Order”. Ob dieser mittlerweile fast zum
Kultstatus aufgestiegene Ausruf des britischen Parlamentsvorsitzenden
es zum Wort des Jahres schafft, bleibt abzuwarten. Dennoch lassen
sich mit diesem Wort zahlreiche aktuelle politische und
wirtschaftliche Turbulenzen assoziieren, auch abseits der teilweise
tumultartigen Szenen im britischen Unterhaus.

Politisch scheint die Welt schon seit längerem aus dem Ruder zu
laufen. Bislang gelang es den Notenbanken aber, mit ihren – durchaus
nicht unumstrittenen – geldpolitischen Maßnahmen ein Durchsickern auf
die Konjunktur halbwegs zu vermeiden. So hat die amerikanische
Zentralbank (FED) bereits wieder einen Zinssenkungskurs eingeschlagen
und auch die Europäische Zentralbank (EZB) versucht, mit
geldpolitischen Lockerungen die Investitionsbereitschaft der
Unternehmen und mit Strafzinsen die Kreditvergabe der Banken
anzukurbeln. Faktisch bleiben die Märkte damit auch für die nächste
Zeit am Tropf der Zentralbanken. Zinssteigerungen sind wohl zumindest
bis 2021 ausgeschlossen, mit allen positiven und negativen
Implikationen für Kreditnehmer einerseits und Anleger andererseits.
Besonders institutionellen Investoren setzt die langanhaltende
Niedrigzinsphase mit den gekoppelten Minuszinsen fürs Geld-Parken
mittlerweile gehörig zu. In den letzten Jahren wurde versucht, die
Renditen mit einer Erhöhung des Anlagerisikos auszugleichen, doch die
Stimmung hat sich angesichts der konjunkturellen Entwicklung in den
letzten Monaten gedreht. Der Risikoappetit hat deutlich abgenommen
und Sicherheit steht aktuell wieder vermehrt im Fokus. Die
Anlagestrategien werden damit allerdings deutlich komplexer und
komplizierter, und je mehr Anleihen als Investmentvehikel nahezu
ausfallen, desto mehr rücken alternative Investments, zu denen auch
Immobilien gehören, in den Vordergrund. Um das Positive in dieser
komplexen Gemengelage zu identifizieren, betont Timo Tschammler, CEO
JLL Germany. “Institutionelle Investoren scheinen sich gut
vorzubereiten und das Risikomanagement funktioniert, so dass eine
mögliche Rezession sie im Fall der Fälle nicht als Schock und
unvorbereitet trifft – ein sehr wesentlicher Unterschied zur Lage der
Jahre 2007/2008.”

Transaktionsvolumen* mit bestem drittem Quartal aller Zeiten –
Interesse an Unternehmensbeteiligungen steigt signifikant

“Exogene Störfeuer? Hohe Preise? Davon ist am deutschen
Investmentmarkt angesichts des äußerst aktiven und nachfragestarken
dritten Quartals fast nichts zu spüren. Ende September steht ein
Transaktionsvolumen von insgesamt 57,3 Mrd. Euro inklusive Living für
das bisherige Dreivierteljahr”, so Timo Tschammler. Das ist in etwa
das Niveau des Vorjahres (+ 1 %). Insbesondere eine Reihe
großvolumiger Abschlüsse zwischen Juli und September hat zu diesem
starken Ergebnis beigetragen. Timo Tschammler: “Fünf der zehn größten
Transaktionen des Jahres 2019 fanden im dritten Quartal statt.
Auffällig im abgelaufenen Quartal ist das offensichtlich gestiegene
Interesse der Investoren an Unternehmensbeteiligungen. Allein auf
solche Beteiligungstransaktionen entfielen mehr als 4 Mrd. Euro und
damit etwa ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens in den
Monaten Juli bis Ende September. Unternehmensbeteiligungen erfüllen
durchaus die definitorischen Grundlagen einer Immobilieninvestition
und scheinen angesichts des nach wie vor herrschenden Produktmangels
eine echte Alternative für Investoren mit einer entsprechenden
Verzinsung zu sein.”

“Das Transaktionsvolumen von 25 Mrd. Euro im dritten Quartal 2019
wird nur vom Rekordergebnis in den letzten drei Monaten 2016 mit
seinerzeit 26,5 Mrd. Euro getoppt. Anders ausgedrückt: es gab noch
nie ein besseres Q3-Ergebnis. Im Durchschnitt der fünf
vorangegangenen Jahre 2014-2018 kam das dritte Quartal auf nur 16,8
Mrd. Euro”, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL
Germany.

Der Anteil ausländischer Kapitalquellen lag in den ersten neun
Monaten bei nur knapp einem Drittel. Das ist der niedrigste Anteil
ausländischer Investoren seit 2013. Vier der fünf größten
Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf – allesamt im
Milliarden-Euro-Bereich – gehen auf das Konto einheimischer
Investoren.

Ganz vorne auf der Transaktionsliste steht mit dem Verkauf der
Immobilien aus dem so genannten “Millennium Portfolio” für mehr als
2,5 Mrd. Euro, ein gemischt genutztes Portfolio mit Büro-,
Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Generali hat das Portfolio an die
Commerz Real veräußert.

Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen 60 Prozent des
Gesamtvolumens (34,2 Mrd. Euro). An Boden gewonnen haben
Portfolioverkäufe im dritten Quartal, unter anderem auch gepusht
durch die erwähnten Unternehmensübernahmen. Ihr
Dreivierteljahresergebnis liegt bei rund 23 Mrd. Euro, im
Jahresvergleich nun wieder ein Plus von vier Prozent. “Der deutsche
Investmentmarkt präsentiert sich damit insgesamt nach wie vor äußerst
dynamisch. Für das letzte Quartal ist auch dank der bereits kurz vor
Abschluss stehenden Transaktionen kein Abflauen der Aktivitäten
erkennbar. Angesichts dieser aktuellen Dynamik erscheint ein
Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr in Höhe von 75 Mrd. Euro als
durchaus realistisch”, so Timo Tschammler.

Transaktionsvolumen der Big 7 auf Vorjahresniveau

Nahezu identisch präsentiert sich das Transaktionsvolumen der Big
7 in der Aggregation gegenüber dem Vorjahr. Mit 31,7 Mrd. Euro waren
es zwei Prozent mehr als zum gleichen Zeitpunkt 2018. Dies zeigt
einerseits einmal mehr die besondere Bedeutung der Metropolen als
Ziel für nationales und internationales Kapital. Andererseits ist
natürlich festzustellen, dass allein auf Berlin mit 11,8 Mrd. Euro
fast 40 Prozent des Volumens entfallen und in vier der sieben
Hochburgen (Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln) sogar ein
Rückgang konstatiert werden muss. “Angesichts der politischen
Debatten in der Bundeshauptstadt um Mietpreisregulierungen mag dieses
außerordentliche Ergebnis mit einem Plus von 71 Prozent gegenüber
2018 überraschen, deutet aber darauf hin, dass Investoren weiterhin
an die Marktkräfte in Berlin glauben und sie nicht davon ausgehen,
dass die teilweise drastischen regulativen Vorschläge auch so
umgesetzt werden”, kommentiert Timo Tschammler.

Auf Platz 2 der Transaktionsstatistik liegt Frankfurt mit einem
Volumen von 5,6 Mrd. Euro, vor München. Die Isarmetropole hat
allerdings in den Monaten Juli bis September kräftig zugelegt. Aus
dem deutlichen Minus gegenüber dem Vorjahr zur Jahresmitte ist
mittlerweile ein leichtes Plus von fünf Prozent geworden. “Dies ist
sicherlich auch darauf zurückzuführen, dass die
Büroflächenfertigstellungen in München im letzten und diesem Quartal
deutlich angezogen haben und so neues und attraktives Anlageprodukt
dem Markt zugeführt wurde”, erklärt Helge Scheunemann.

Auch außerhalb der etablierten Standorte hat die
Investitionstätigkeit im dritten Quartal zugelegt: Unter den
insgesamt rund 25,6 Mrd. Euro wurden immerhin ein Dutzend
Transaktionen jenseits von 100 Mio. Euro registriert.

Anzahl der gehandelten Immobilien sinkt – Interesse an
mischgenutzten Transaktionen steigt

Die relativen Anteile der einzelnen Assetklassen sind ein
Spiegelbild des Vorquartals. Nach wie vor entfallen rund 36 Prozent
auf Büroimmobilien (20,7 Mrd. Euro), gefolgt von Living mit 27
Prozent (15,8 Mrd. Euro). Gerade im Bürobereich suchen Investoren
möglichst großvolumige Opportunitäten. So verwundert es nicht, dass
48 Büro-Transaktionen mit mehr als jeweils 100 Mio. Euro (Einzel- und
Portfoliotransaktionen) in den ersten drei Quartalen abgeschlossen
wurden. Dennoch zeigt sowohl diese Analyse als auch die Auswertung
sämtlicher Büro-Transaktionen einen Rückgang der umgesetzten
Immobilien gegenüber dem Vorjahr um immerhin 14 Prozent. “Und dieser
Trend gilt letztendlich auch für alle Assetklassen zusammen. Es
wurden weniger, aber dafür großvolumigere Transaktionen
abgeschlossen”, so Tschammler. Und Scheunemann ergänzt: “Auch ein
anderer Trend bleibt bestehen: Investoren versuchen immer stärker,
ihre Portfolios zu diversifizieren. Dies zeigt sich deutlich an dem
Anteil gemischt genutzter Einzelobjekte oder Portfolios, die einen
Anteil von mittlerweile 10 Prozent und damit 5,6 Mrd. Euro erreichen.
In diese Assetklasse fallen sämtliche Transaktionen, bei denen keine
der Nutzungen mehr als 75 Prozent der Mieteinnahmen auf sich vereint.
Dies trifft auch insbesondere auf die Transaktionen zu, bei denen
Anteile von Unternehmen erworben wurden.”

Mit einem Anteil von 13 Prozent positioniert sich die Assetklasse
Einzelhandel auf Platz 3. Obwohl in den vergangenen neun Monaten auch
wieder einige Shopping Center ihre Käufer fanden, bleibt das gesamte
Umfeld nach wie vor herausfordernd. Der Investmentmarkt in diesem
Segment profitiert in erster Linie von der guten Nachfrage nach
Fachmärkten und Fachmarktzentren. Sie sind immerhin für fast 40
Prozent des gesamten in Einzelhandelsimmobilien investierten Kapitals
verantwortlich.

Büro- und Logistikrenditen weisen neue Tiefstwerte auf – Anstieg
bei Shopping Center Renditen setzt sich fort

Die Drei-Prozent-Marke bei den Bürorenditen (Durchschnittswert der
Big 7 der Spitzen-Bürorenditen) ist durchbrochen. Erstmals weist
dieser Wert zum Ende des dritten Quartals eine Zwei vor dem Komma auf
und liegt nun bei 2,97 Prozent. Im Jahresvergleich sank die
Spitzenrendite in den deutschen Big 7 um 23 Basispunkte. “Das Ende
der historischen Renditekompression ist damit allerdings immer noch
nicht erreicht. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren
leichten Rückgang auf dann 2,95 Prozent. Die Entwicklung der
Immobilienrenditen ist und bleibt ein Spiegelbild der globalen
Finanzwirtschaft. Zunehmende Anlagerisiken bei Anleihen und Aktien
treiben Investoren in alternative Anlagen, bei denen Immobilien einen
immer größeren Stellenwert einnehmen. Staatsanleihen als eigentlich
risikoloses Investment verlieren aufgrund der teilweise negativen
Verzinsung ihre Attraktivität. Neben den finanzwirtschaftlichen
Indikatoren treibt die nach wie vor positive Mietpreisentwicklung und
vor allem der positive Ausblick in den sieben Hochburgen die
Renditekompression voran. Ob diese positive Mietwachstumserwartungen
der Investoren auch im nächsten Jahr noch Bestand haben werden,
bleibt angesichts der konjunkturellen Schwächephase allerdings
abzuwarten”, kommentiert Timo Tschammler.

Im Zuge der sinkenden Renditewerte im dritten Quartal hat der
JLL-Kapitalwerteindex für Top-Büroimmobilien mit Stand Ende September
weiter zugelegt und liegt aktuell 15 Prozent höher als vor zwölf
Monaten. Die fortschreitende Renditekompression hat mit rund 53
Prozent und die Mietpreissteigerungen mit knapp 47 Prozent zu diesem
Ergebnis beigetragen.

Auch in anderen Teilmärkten der Big 7 abseits der Top-Lage oder
für schlechtere Objektqualitäten haben die Renditen zum Ende des
dritten Quartals im Durchschnitt weiter nachgegeben. Für Top-Objekte
in B-Lagen liegen sie bei 3,30 Prozent und damit nur 33 Basispunkte
höher im Vergleich zur Spitzenrendite und zu einem Objekt in
Top-Lage. Für Objekte mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder
mit nur durchschnittlicher Gebäudequalität liegt die Rendite aktuell
bei 3,81 Prozent.

Im Gleichlauf mit den Bürorenditen haben auch die Spitzenpreise
für Logistikimmobilien im dritten Quartal weiter angezogen. Mit 3,8
Prozent (- 10 Basispunkte gegenüber Q2 2019) bewegt sich die
Spitzenrendite damit weiterhin deutlich unter der
Vier-Prozent-Schwelle. “Unsere Prognose für 2019 erhalten wir nach
wie vor aufrecht und erwarten bis Ende Dezember einen Rückgang auf
3,75 Prozent”, erklärt Helge Scheunemann. Die zunehmende Bedeutung
der so genannten “Letzten Meile” für die Logistikbranche zeigt sich
u.a. durch die jüngst angekündigte Auslagerung von rund 1.000
Logistikobjekten durch Blackstone in ein eigenes Last-Mile-Vehikel
(Mileway). Das aktuelle Portfolio mit rund neun Mio. m² in
Großbritannien, Deutschland, den Niederlanden, Frankreich, Spanien
und Skandinavien soll sukzessive weiter ausgebaut werden.

Bei Einzelhandelsimmobilien setzt sich die seit Jahresende 2018 zu
beobachtende Ausdifferenzierung zwischen den einzelnen Segmenten
fort. Für Shopping Center ist auch im dritten Quartal ein
Renditezuwachs um 20 Basispunkte auf 4,40 Prozent zu registrieren.
Ein weiterer Anstieg um zehn Prozent wäre die Folge der strukturellen
Umbrüche, denen sich der stationäre Einzelhandel besonders in
Einkaufszentren gegenüber sieht.

Die Nachfrage für Fachmarktprodukte bleibt nach wie vor hoch, die
Spitzenrendite verharrt zum Ende des dritten Quartals bei 4,30
Prozent und liegt damit erstmals unter der für Shopping Center.
Leicht gesunken um drei Basispunkte sind die Spitzenrenditen für
innerstädtische Geschäftshäuser mit nun 2,84 Prozent. “Hier wie auch
bei Fachmärken und Fachmarktzentren erwarten wir bis zum Jahresende
keine weitere Veränderung der Spitzenrenditen”, so Scheunemann.

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik
– und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien,
gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit
Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75
Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne
Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen,
Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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