Miet- und Kaufpreiswachstum auf den Wohnungsmärkten deutlich gebremst – Halbjahres-Vergleich: Mietpreisrückgang in drei Städten

Im ersten Halbjahr 2019 hat die
Mietpreisentwicklung* in den von JLL untersuchten Big 8 – Städten
(Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und
Leipzig) an Dynamik verloren. Im Mittel betrug der Zuwachs der
Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr noch 2,3 Prozent, damit deutlich
unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent. Mitte 2018 wurden im
Mittel noch 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr registriert. Seit Mitte
2014 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um insgesamt 30
Prozent erhöht.

– Die Kaufpreise der angebotenen Eigentumswohnungen* sind im
Mittel mit plus 6,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als die
Mietpreise, bei ebenfalls leicht abgeschwächter Dynamik. Der
jährliche Durchschnitt der letzten fünf Jahre (+8,3 %) wird
deutlich unterboten. Lediglich in Köln ist ein zweistelliger
Kaufpreiszuwachs zu beobachten. Mitte 2018 hatte der Anstieg
über alle Big 8 hinweg noch 8,4 Prozent betragen. Seit 2014
haben sich die Kaufpreise in den Big 8 um durchschnittlich 50
Prozent erhöht.

“Einiges spricht dafür, dass die Hochphase des Miet- und
Kaufpreisanstiegs hinter uns liegt”, so Roman Heidrich, Senior Team
Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Die Gründe für die
Reaktion der Märkte sei vielschichtiger Art. “Die Einkommen sind in
den letzten Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Mieten.
Gerade in den Ballungsräumen ist daher die Belastung durch Wohnkosten
deutlich gewachsen, was eine Abwanderung der Nachfrager in das Umland
der Ballungszentren zur Folge hat. Zudem hat der Anstieg des
Fertigstellungsvolumens in den letzten Jahren für leichte Entlastung
gesorgt. Nichtsdestotrotz wird uns der Nachfrageüberhang aufgrund des
immer noch vorhandenen Defizits bei den Wohnungsfertigstellungen auch
in den nächsten Jahren begleiten.”

Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory
JLL Frankfurt, ergänzt: “Es zeigt sich, dass infolge des
verlangsamten Mietpreiswachstums auch die Bereitschaft, hohe
Kaufpreise für Eigentumswohnungen aufzubringen, gesunken ist. Diese
Entwicklung geht einher mit einer Verringerung der zu erwartenden
Mietrenditen. Weil Potentiale in den Innenstädten zunehmend
ausgeschöpft sind, insbesondere im Wohnungsneubau, verlagern sich
Angebot und Nachfrage vermehrt in das Umland. Dort sind die
Bodenpreise grundsätzlich niedriger, sodass Eigentumswohnungen
preisgünstiger erworben werden können. Die öffentliche Debatte über
den Wohnraummangel im Allgemeinen und die Zunahme starker
wohnungspolitischer Eingriffe im Besonderen, wie etwa Diskussionen um
eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie des Mietendeckels in
Berlin, führt zusammen mit einer konjunkturellen Eintrübung zu einer
zunehmenden Verunsicherung auf Seiten der Entwickler und
Kapitalanleger.”

Die Städte im Überblick:

Mietwohnungsmärkte

In keiner der acht von JLL untersuchten Städte haben die
durchschnittlichen Mietpreise im Jahresvergleich noch die
Fünf-Prozent-Marke überschritten, im Sechs-Monats-Vergleich gegenüber
den Mietpreisen im zweiten Halbjahr 2018 zeigen sich in München,
Düsseldorf und Stuttgart sogar leichte Rückgänge. “Noch vor wenigen
Jahren war eine solche Entwicklung der Mieten noch nicht abzusehen”,
so Sebastian Grimm.

Mit 4,7 Prozent wurde in Berlin das höchste jährliche Wachstum
registriert, der Median stieg von 11,65 Euro/m²/Monat auf 12,20
Euro/m²/Monat. “Der Nachfrageüberhang und die insgesamt sinkende Zahl
der Wohnungsfertigstellungen sorgen für das Plus in der Hauptstadt.
Nicht ausgeschlossen als Ursache sind aber auch eventuelle
Vorzieheffekte einer möglichen verschärften Mietregulierung im
Bestand”, so Roman Heidrich. Insbesondere Mikroapartments und das
Spitzensegment zeigen einen überdurchschnittlich hohen
Mietpreisanstieg. Im Bereich des teuersten 10 % – Anteils der
angebotenen Wohnungen lag der Anstieg im Jahresvergleich sogar bei
6,9 Prozent. Keine Veränderung gab es dagegen bei den Neubaumieten.
Heidrich: “Möglicherweise wirkt sich die verstärkte Neubauaktivität
der landeseigenen Wohnungsgesellschaften und die Verlagerung der
Nachfrage ins Umland dämpfend auf die Neubaumieten aus, die im
Jahresvergleich keine Veränderung zeigen.”

Roman Heidrich weiter: “Zwar dürfte die Diskussion um den
geplanten –Mietpreisdeckel– bislang noch keine so große Rolle bei der
Mietpreisentwicklung gespielt haben. Allerdings gehen wir bei einer
entsprechenden Entscheidung des Abgeordnetenhauses von einer starken
Abnahme der Neubautätigkeiten auf dem freien Wohnungsmietmarkt und
einem Anstieg der Neubaumieten aus. Um mögliche zukünftige
Beschränkungen bei der Mietpreisanpassung vorwegzunehmen, dürfte
dieser Anstieg einen entsprechenden Aufschlag enthalten. Der Anteil
an Eigentumswohnungen im Neubau wird sich weiter erhöhen, vermehrt
werden Miet- zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Die Instandhaltung
und Modernisierungen von Mietwohnanlagen werden auf ein Mindestmaß
reduziert. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass Kapital aus dem
Mietwohnungsmarkt abgezogen und das Investoreninteresse sich in nicht
regulierte attraktive Standorte verschieben wird.”

Mit + 1 bis + 3 Prozent relativ moderat fällt der Anstieg in
München und Stuttgart (+ 1 %), Düsseldorf (+1,3 %) und Leipzig (+ 1,4
%) aus. Gleichzeitig gesunken sind dabei im Jahresvergleich die
Mieten im jeweils teuersten Segment: in München um minus 7,5 Prozent,
in Stuttgart sogar um minus 8,1 Prozent.

Für München, Düsseldorf und Leipzig wurden im Vergleich zum
zweiten Halbjahr 2018 auch im stadtweiten Durchschnitt leicht
sinkende Mieten registriert. Trotzdem bleibt München die mit Abstand
teuerste Metropole für Mieter. Im Durchschnitt müssen sie im ersten
Halbjahr 2019 19,45 Euro/m²/Monat aufbringen, 4,40 Euro/m²/Monat mehr
als in Frankfurt, der zweitteuersten Metropole. Einen stärkeren
Anstieg im Jahresvergleich zeigt Köln (+3,0 %), dessen Spitzensegment
nahezu auf Vorjahresniveau bleibt (-0,8 %).

Hamburg mit einem stadtweiten Plus beim Median im Jahresvergleich
von 2,4 Prozent auf 12,45 Euro/m²/Monat und Frankfurt (+ 3,4 % auf
15,05 Euro/m²/Monat) sind die Märkte, die neben Berlin im
Spitzensegment einen höheren Sprung gemacht haben als im stadtweiten
Durchschnitt.

Eigentumswohnungsmärkte

Mit Köln (+10,3 %) bilanziert nur eine von JLL untersuchte Stadt
ein zweistelliges Kaufpreiswachstum im Jahresvergleich. “Insgesamt
gehen wir von einer Verlangsamung der Kaufpreisdynamik aus. In
Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und Leipzig, den Städten mit
der langjährig höchsten Kaufpreisdynamik, registrieren wir einen
unterdurchschnittlichen Anstieg und erwarten eine
Marktkonsolidierung”, so Roman Heidrich. Der Anstieg betrug im
Jahresvergleich in Berlin plus 5,7 Prozent, in München und Leipzig
plus 5,9 Prozent, in Frankfurt plus 6,8 Prozent. Stuttgart bilanziert
mit plus 4,9 Prozent den niedrigsten Anstieg im Jahresvergleich und
zeigt, neben Leipzig und Berlin, im Vergleich zum zweiten Halbjahr
2018 eine noch deutlichere Verlangsamung des Kaufpreisanstiegs. In
Hamburg (+5,7 %) und Düsseldorf (+ 7,9 %) sind die Preise im
Jahresvergleich dagegen stärker gestiegen als im Fünfjahresschnitt.
Teuerster Markt bleibt auch bei den angebotenen Kaufpreisen München
(7.680 Euro / m²). “An der Attraktivität des Erwerbs von
Eigentumswohnungen hat sich angesichts immer noch niedriger
Finanzierungszinsen für Selbstnutzer und Kapitalanleger nichts
geändert – im Gegenteil. Gerade das untere Preissegment verzeichnet –
mit Ausnahme von Hamburg und München – einen überdurchschnittlichen
Kaufpreiszuwachs, während wir für das Spitzensegment in sechs von
acht Städten eine deutliche Verlangsamung beobachten”, so Sebastian
Grimm.

*Anmerkungen

– Im Rahmen der Wohnungsmarktberichterstattung hat JLL zum H1 2019
einen Wechsel der Datenquellen vollzogen. Es werden nun Angebote des
Anbieters empirica systeme ausgewertet, die sich durch eine besonders
breite Marktabdeckung auszeichnen. In diesem Zusammenhang wurden
rückwirkend ab H2 2018 die Miet- und Kaufpreise leicht angepasst. Die
Methodik und die Abdeckung bleiben davon unberührt. Weiterhin werden
alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Miet- und
Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarktes analysiert und als
Median-Werte dargestellt, d.h. 50 Prozent der Werte in einer Stadt
liegen über diesem Wert und 50 Prozent darunter Betrachtet werden
die jeweiligen 12-Monats-Zeiträume (d.h., H1 2019 gegenüber H1 2018).
Insgesamt wurden insgesamt 40.000 Mietangebote sowie 22.300
Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten
Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in
Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte
Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.

– Weitere Informationen, auch zu den Wohnungsmärkten der einzelnen
Städte, werden ab Mitte September im neuen JLL-Wohnungsmarktüberblick
unter http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zur Verfügung
stehen.

– Nähere Informationen zur Struktur des Wohnungsmarktes
Deutschland sowie einer Diskussion um aktuelle wirtschaftliche und
demografische Entwicklungen und deren Auswirkungen für den deutschen
Wohnungsmarkt finden sich im JLL Wohnungsmarktbericht 2019 – Download
bereits möglich unter http://ots.de/Q8Q9hU

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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