Mit 43,1 Milliarden Euro wird das außergewöhnliche Vorjahresergebnis nochmal übertroffen

In den ersten drei Quartalen 2019 wurden
bundesweit knapp 43,1 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien
investiert. Damit liegt das Ergebnis noch einmal leicht über dem
bereits außergewöhnlichen Vorjahresumsatz. Nur in den ersten drei
Quartalen 2007 wurde aufgrund des sehr hohen Portfolioanteils ein
höheres Transaktionsvolumen registriert. Rechnet man noch die
Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf
knapp 13,6 Milliarden Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von
fast 56,7 Milliarden Euro. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas
Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

– Das bereits überdurchschnittliche Vorjahresergebnis wurde mit rund
43,1 Milliarden Euro (+1 %) noch einmal leicht gesteigert.
– Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten (nach 2007)
– Einzeldeals in etwa auf Vorjahresniveau
– Paketverkäufe haben nicht zuletzt aufgrund von
Unternehmensbeteiligungen zugelegt (+5 %)
– Büro-Investments mit 52 % (22,4 Milliarden Euro) klare Nummer eins
der Assetklassen
– Berlin wird im laufenden Jahr erstmals mehr als 10 Milliarden Euro
Investmentumsatz erzielen.
– Netto-Spitzenrenditen haben in mehreren Standorten weiter
nachgegeben.
– Knapp 1.200 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
– Anteil ausländischer Käufer bei rund 36 %

„Die sich abschwächende Konjunktur spiegelt sich bislang auf den
Investmentmärkten nicht wider. Gleiches gilt für eine ganze Reihe von
globalen Risikofaktoren; auch diese haben das Investoreninteresse
nicht sinken lassen. Ganz im Gegenteil: Sowohl nationale als auch
internationale Anleger sind weiterhin händeringend auf der Suche nach
attraktiven Anlageobjekten. Bestes Beispiel ist der von BNP Paribas
Real Estate begleitete Verkauf des Millenium-Portfolios für gut 2,5
Milliarden Euro, das sich Commerzreal gesichert hat. Hierbei handelt
es sich um die größte jemals getätigte Immobilientransaktion in
Deutschland, wobei das überproportional starke Interesse einer
Vielzahl von global aktiven Investoren die Attraktivität der
deutschen Immobilienmärkte eindrucksvoll unterstreicht. Ein weiterer
Beleg dafür ist die wachsende Bedeutung von Minderheitsbeteiligungen
an Immobilienplattformen. Anleger, die aufgrund des mangelnden
Angebots keine entsprechenden Objekte für großvolumige
Immobilieninvestitionen finden, engagieren sich zunehmend über eine
Beteiligung an bestehenden Beständen – teilweise zwar mit
vergleichsweise geringen Prozentsätzen, gemessen am absoluten Volumen
aber trotzdem signifikanten Volumina. Beispiele sind der Einstieg der
Investmentgesellschaft FFP (Peugeot-Brüder) und von Madison bei der
Signa Prime Selection (jeweils 5 %) sowie von der TLG, die 13 % von
Aroundtown übernommen hat. Insgesamt haben derartige indirekte
Beteiligungen in den ersten drei Quartalen über 2,5 Milliarden Euro
zum Transaktionsvolumen beigetragen. Aus heutiger Sicht spricht viel
dafür, dass dieser Trend zukünftig noch an Bedeutung gewinnen wird.

Für das unverändert große Interesse der Anleger an deutschen
Immobilien gibt es durchaus nachvollziehbare Gründe. Eine wesentliche
Rolle spielt natürlich das sehr attraktive Finanzierungsumfeld, das
auch bei sinkenden Renditen noch eine im Vergleich zu anderen
Assetklassen auskömmliche Eigenkapitalverzinsung ermöglicht. Darüber
hinaus sind die nach wie vor guten Perspektiven der Nutzermärkte von
entscheidender Bedeutung. Beim Büroflächenumsatz in Deutschland wurde
in den ersten drei Quartalen erneut ein Rekord aufgestellt und die
Arbeitslosenzahlen sind aktuell weiter gesunken. Perspektivisch
dürften sich außerdem die demografische Entwicklung und der War for
Talents stabilisierend auf die Nachfrage auswirken, sodass die
Büromärkte auch bei einer etwas schwächeren gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung weniger stark betroffen sein dürften als in früheren
Zyklen. Gleichzeitig setzt sich das Mietpreiswachstum fort, womit die
Voraussetzungen für künftige Wertsteigerungen weiterhin gegeben sind.

Aber auch die Überlegung, dass Immobilien langfristig immer noch
eine überproportionale Sicherheit garantieren, gerade wenn es
aufgrund der globalen Risikofaktoren zu einem größeren externen
Schock kommen sollte, von dem Anlagen in anderen Assetklassen
vermutlich spürbar stärker betroffen wären, spielt aus
Investorensicht eine wichtige Rolle“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO
von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Auf Einzeldeals entfallen gut 30,8 Milliarden Euro und damit
lediglich 1 % weniger als im Vorjahr, als eine neue Bestmarke
aufgestellt wurde. Damit hat sich ihr Anteil am gesamten
Transaktionsvolumen etwas verringert, beläuft sich aber immer noch
auf fast 72 %. Zugelegt haben demgegenüber Paketverkäufe, die 12,25
Milliarden Euro zum Ergebnis beitragen (+5 %). Ein nicht
unerheblicher Anteil hiervon entfällt auf die bereits erwähnten
Unternehmensbeteiligungen, wohingegen direkte Portfoliokäufe bislang
auf eher moderate Umsätze kommen. Da sich einige sehr großvolumige
Pakete in der konkreten Vermarktung befinden, wird der
Portfolioumsatz im Schlussquartal des Jahres aber noch deutlich
anziehen.

Mit einem Anteil von gut 52 % am Gesamtumsatz liegen Büroobjekte
mit weitem Abstand an der Spitze aller Assetklassen. Die erzielten
gut 22,4 Milliarden Euro bedeuten gegenüber dem Vorjahreswert eine
nochmalige Steigerung um 20 %. Für die positive Einstellung der
Investoren sind dabei vor allem die aktuell gute Situation sowie die
mittelfristig positiven Perspektiven der Büromärkte ausschlaggebende
Faktoren. Auf Rang zwei folgen Einzelhandelsimmobilien mit gut 7,5
Milliarden Euro und einem Anteil von 17,5 %. Im Jahresvergleich
entspricht dies einem Rückgang um 15 %. Trotz der Übernahme der
Kaufhof-Objekte durch Signa stellt dies das schwächste Ergebnis der
letzten fünf Jahre dar. Die Anpassungsprozesse im Retailbereich sind
noch nicht abgeschlossen, was sich auch auf den Investmentmärkten
widerspiegelt. Nahezu auf Vorjahresniveau bewegen sich
Logistikobjekte mit 4,97 Milliarden Euro und einem Anteil von 11,5 %,
die sich damit auf einem deutlich höheren Niveau als in der
Vergangenheit eingependelt haben. Hotelverkäufe fallen knapp 16 %
niedriger aus und tragen 2,46 Milliarden Euro (6 %) zum Umsatz bei.
Trotzdem können sie ihren seit einigen Jahren spürbar gestiegenen
Stellenwert damit erneut bestätigen. Im tendenziell wachsenden
Segment der Healthcare-Immobilien wurden 1,55 Milliarden Euro erfasst
und damit rund 14 % weniger als im Vorjahr.

Der Anteil ausländischer Käufer hat sich auch im dritten Quartal
relativ stabil entwickelt. Insgesamt haben sie bislang rund 36 % zum
Umsatz beigetragen und bewegen sich damit leicht unter dem
langjährigen Schnitt. Bezüglich der Herkunft der internationalen
Käufer zeigen sich die grundsätzlichen Strukturen vergleichsweise
stabil. An der Spitze stehen mit einem Anteil von gut 21 %
europäische Anleger, gefolgt von nordamerikanischen Investoren, die
7,5 % zum Resultat beitragen. Etwas geringer als im Vorjahr fiel die
Beteiligung asiatischer Anleger und von Käufern aus dem Nahen Osten
aus, die jeweils für knapp 4 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen.
Es spricht aber vieles dafür, dass sich dieser Anteil in den letzten
Monaten dieses Jahres erhöhen dürfte. Bemerkenswert ist, dass
ausländische Anleger auch im Portfoliobereich, also dem Segment, in
dem sie traditionell stark sind und häufig sogar mehr als deutsche
Käufer investiert haben, lediglich auf 43 % kommen.

Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München, Stuttgart) steuern gut 25,7 Milliarden und damit 60 %
zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Dieses Resultat liegt nur
unwesentlich (-2 %) unter der im Vorjahr aufgestellten Bestmarke.

Allerdings sind spürbare Unterschiede zwischen den einzelnen
Städten zu beobachten. Nicht zu bremsen ist Berlin, wo bereits
Objekte für 9 Milliarden Euro neue Eigentümer fanden, womit der
Vorjahreswert noch einmal fast verdoppelt wurde. Die Hauptstadt wird
2019 die 10-Milliarden-Euro-Schwelle beim Investmentumsatz locker
überspringen“, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real
Estate Deutschland. Positiv entwickelt hat sich das
Transaktionsvolumen auch in München. Die erfassten 5,08 Milliarden
Euro (+4 %) stellen das zweitbeste Resultat aller Zeiten dar; nur
2007 lag das Volumen noch leicht höher. Auch der Kölner Markt steht
mit knapp 1,36 Milliarden Euro glänzend dar (+5 %) und verzeichnete
lediglich 2017 ein etwas besseres Ergebnis. In den übrigen Städten
waren dagegen teilweise recht deutliche Umsatzrückgänge zu
beobachten, wofür in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot,
vor allem im großvolumigen Segment verantwortlich ist. Unterstrichen
wird diese Einschätzung von den gleichzeitig noch einmal leicht
gesunkenen Renditen, in denen das nach wie vor starke Interesse der
Anleger zum Ausdruck kommt. Platz drei im bundesweiten Ranking belegt
Frankfurt mit gut 4,13 Milliarden Euro (-39 %). Aufgrund einiger sich
in der Vermarktung befindlicher Großobjekte wird das
Investmentvolumen in der Bankenmetropole im vierten Quartal aber noch
einmal deutlich anziehen. Zu wenig Produkt ist auch für die
niedrigeren Resultate in Hamburg mit 2,78 Milliarden Euro (-31 %) und
Düsseldorf mit 1,93 Milliarden Euro (-32 %) der entscheidende Grund.
Stuttgart hat sich mit gut 1,43 Milliarden Euro (-8 %) gut geschlagen
und kann sich über das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten freuen.

„Die unverändert hohe Marktdynamik kommt auch in teilweise weiter
gesunkenen Renditen zum Ausdruck. In Berlin, München, Frankfurt und
Hamburg haben sie im dritten Quartal noch einmal um fünf Basispunkte
nachgegeben. Teuerster Standort bleibt nach wie vor Berlin mit einer
Netto-Anfangsrendite von 2,65 %, gefolgt von München mit 2,75 % sowie
Frankfurt und Hamburg mit jeweils 2,90 %. Außerhalb der vier
absoluten Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart,
notieren sie weiterhin bei 3,10 %. Die Tatsache, dass sie im dritten
Quartal in insgesamt vier Städten noch einmal nachgegeben haben,
unterstreicht den anhaltend starken Wettbewerb der Investoren um
Premiumobjekte“, ergänzt Zorn.

„Die Dynamik der Investmentmärkte wird auch in den letzten drei
Monaten anhalten. Ausschlaggebend hierfür sind vor allem die noch
länger sehr attraktiven Finanzierungsbedingungen sowie die nach wie
vor kaum vorhandenen Anlagealternativen, die annehmbare
Eigenkapitalrenditen bei überschaubarem Risikoprofil in Aussicht
stellen. Solange nicht einer der momentan vorhandenen globalen
Krisenherde außer Kontrolle gerät, werden Immobilien gerade für
Großinvestoren weiterhin eines der wichtigsten Anlageziele bleiben.
Dies gilt nicht zuletzt in einer vergleichsweise stabilen
Volkswirtschaft wie Deutschland. Berücksichtigt man darüber hinaus,
dass sich eine ganze Reihe von großvolumigen Einzel- als auch
Portfoliodeals auf der Zielgeraden befinden, ist erneut von einem
außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumen auszugehen. Für das
Gesamtjahr zeichnet sich aus heutiger Sicht ein Transaktionsvolumen
zwischen 58 und 60 Milliarden Euro ab. Aber auch ein erneutes
Überschreiten der 60-Milliarden-Euro-Schwelle liegt durchaus im
Bereich des Möglichen. Vor diesem Hintergrund kann für den einen oder
anderen Standort eine weitere leichte Yield Compression im laufenden
Jahr ebenfalls nicht ausgeschlossen werden“, fasst Piotr Bienkowski
die Aussichten zusammen.

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Chantal Schaum
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