Performancewachstum des VICTOR Prime Office Indikators verlangsamt sich zu Jahresbeginn

Im ersten Quartal 2018 zeigt der VICTOR Prime
Office Indikator von JLL zwar erneut ein Wachstum, mit +1,8 %
gegenüber dem Vorquartal (Q4 2017: +4,1 %) hat sich der Zuwachs aber
deutlich verlangsamt. Der Indikator notiert damit bei einem neuen
Höchststand von 183,9 Punkten. Vorwiegend der Vermietungsmarkt gibt
über steigende Marktmieten und Leerstandsreduktion Impulse.
Überdurchschnittlich performt nur München. Die bayerische
Immobilienhochburg profitierte neben steigenden Marktmieten von einer
weiteren Absenkung der Spitzenrendite.

Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany:
„Die verlangsamte Preisentwicklung basiert auf dem Ausbleiben von
weiteren Renditesprüngen. Spitzenrenditen bewegen sich mittlerweile
zwischen 2,9% in Berlin und 3,45% in Düsseldorf, das Potential für
weitere Reduktionen ist begrenzt. Unsere Gespräche mit Investoren
machen deutlich, dass hier in der Regel die Schmerzgrenze erreicht
und nur noch in Einzelfällen Raum ist für Renditeabsenkungen.
Wachstumspotential sehen sie in den Vermietungsmärkten. Basierend auf
guten Konjunkturprognosen gehen Anleger bei den Ankaufskalkulationen
von weiteren Steigerungen der Marktmietpreise aus. Die bislang
erfolgten Zuwächse haben noch nicht die sehr hohen Preise bzw.
historisch niedrigen Ankaufsrenditen gerechtfertigt. Ankaufsprüfungen
werden dennoch intensiver. Insbesondere im hochpreisigen Segment
reagieren Marktteilnehmer teilweise abwartender, selbst in
Spitzenlagen. Wie man in Hamburg und München beobachten kann, mutet
die 3%-Rendite-Marke aktuell wie eine natürliche Renditeuntergrenze
an.“

Impulse kommen aus dem Vermietungsmarkt

Nach einer längeren Phase eher moderaten Wachstums zeigt München
einen deutlich überdurchschnittlichen Performancesprung von 4,2% und
notiert bei 188,1 Punkten. Ursache ist zum einen eine Absenkung der
Spitzenrendite um 10 Basispunkte, die erste seit dem dritten Quartal
2016. Zum anderen ist auf Basis eines weiter rückläufigen Leerstands
ein weiterer Anstieg der Marktmiete sowohl im Durchschnitts- als auch
im Spitzensegment zu beobachten. Tendenz anhaltend. In der
Spitzenlage der bayerischen Landeshauptstadt ist die Leerstandsquote
sogar unter 1% gesunken, der Druck auf die dortigen Mieten hat sich
weiter erhöht.

Wachsende Mieten gelten auch für die Toplagen der anderen Städte.
Teilweise aber eher durch deutliche Steigerung der
Durchschnittsmieten, wie etwa in der Düsseldorfer Bankenlage, wo sich
dadurch der Indikator um +2,2% auf 165,3 Punkte erhöht hat. Die
Hamburger Innenstadt folgt mit +1,3% und einem neuen Indikatorstand
von 200,3 Punkten, eine glatte Verdoppelung seit dem Start der
Aufzeichnungen (2004 = 100).

Deutlich verhalten zeigt sich die Entwicklung sowohl in Berlin (+
0,8% auf 198,7 Punkte), als auch in Frankfurt (+0,4% auf 175,2
Punkte). Während in der Hauptstadt der Indikator im vierten Quartal
noch um 5,3 % gestiegen war (auf Basis einer Renditekompression und
eines Mietpreiszuwachses), erlebt die Mainmetropole das zweite
Quartal in Folge den schwächsten Performancezuwachs. Dies aufgrund
einer wiederholten Seitwärtsbewegung von Spitzenrendite und
Spitzenmiete. Nur die Durchschnittsmieten legten minimal zu.

Ralf Kemper: „Die beobachteten VICTOR-Indikatorwerte könnten auf
eine kommende Plateaubildung der Spitzenpreise hinweisen. Auch wenn
der Zeitpunkt eines nachhaltigen Mietpreislimits aus aktueller Sicht
noch nicht abzusehen ist, spielen mögliche mittelfristige
Preissenkungen – nicht zuletzt auch wegen der zahlreichen
geopolitischen und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten – in den Köpfen
der Marktteilnehmer durchaus eine Rolle. Trotz der nach wie vor guten
Konjunkturaussichten, können und wollen Unternehmen nicht jede Form
von Preissteigerungen unbegrenzt mitgehen. Ob sich wegen des hohen
Preisniveaus in den Spitzenlagen die Nachfrage verstärkt auf B-Städte
oder, weil dort zunehmend auch Flächenknappheit bei spezifischen
Nutzeranforderungen herrscht, auf C-Städte verlagert, wird sich im
laufenden Jahr zeigen. Eine steigende Mobilität und Flexibilität
sowie neue Arbeitsformen könnten solche Entwicklungen möglich machen.
Profiteure wären Städte mit kleineren Immobilienmärkten.

Auch die Momentaufnahme weiterer Kennzahlen zeigt eine mögliche
Entwicklung in Richtung Stabilisierung auf hohem Niveau: Der
Risikoaufschlag (JLL-PRP) ist mit 227 Basispunkten quasi unverändert
zum letzten Quartal. Der Total Return verzeichnet mit 12,0% einen
Rückgang, Ende des vergangenen Jahres lag er noch bei 13,6%.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. +49(0) 69 2003 1007

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