Postbank Wohnatlas 2018: Bundesländervergleich – Wo die Kaufpreise in Relation zu den Mieten noch erschwinglich sind

Bei den Immobilienpreisen in Deutschland zeigen sich
im Bundesländer-Vergleich starke Differenzen. Am teuersten war 2017
der Stadtstaat Hamburg mit Quadratmeterpreisen von 4.541 Euro, am
günstigsten Sachsen-Anhalt mit durchschnittlich 1.036 Euro pro
Quadratmeter. Damit liegen rund 3.500 Euro Differenz pro Quadratmeter
zwischen den Durchschnittspreisen von Schlusslicht und Spitzenreiter.
Immer noch fast vier Mal so hoch wie in Sachsen-Anhalt ist der
Quadratmeterpreis in Berlin, das mit 3.941 Euro je Quadratmeter Platz
zwei im Länderranking einnimmt. Das teuerste Flächenland ist Bayern.
Dort zahlen Immobilienkäufer im Schnitt 3.528 Euro pro Quadratmeter.

+++ Eine Infografik zur freien redaktionellen Verwendung finden
Sie über diesen Link: http://ots.de/sYdlZk +++

In welchen Bundesländern kann der Kauf einer Immobilie lohnender
als Mieten sein? Ein erster, wichtiger Indikator zur Abschätzung
eines Immobilieninvestments ist der sogenannte Vervielfältiger, der
das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wiedergibt. Er zeigt auf, wie viele
jährliche Nettokaltmieten durchschnittlich für den Kauf einer
vergleichbaren Wohnung in einem Bundesland bei aktuellem Preisniveau
aufzubringen wären. Kaufnebenkosten, mögliche Zinsänderungen sowie
die Miet- und Kaufpreisentwicklung bleiben dabei unberücksichtigt.
Ein niedriger Vervielfältiger weist darauf hin, dass Käufer bereits
nach verhältnismäßig kurzer Zeit günstiger wegkommen als Mieter. Das
Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für den Postbank
Wohnatlas die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen und
den Vervielfältiger für alle 16 Bundesländer ermittelt. Die
Berechnungen basieren auf Kauf- und Mietpreisen, die 2017 für die 401
Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland erhoben wurden.

In sechs Bundesländern sind Kaufpreise im Vergleich zu Mietpreisen
moderat

Sechs der 16 Bundesländer bieten im Verhältnis zu den
durchschnittlichen Mieten noch vergleichsweise günstige
durchschnittliche Kaufpreise. In Sachsen-Anhalt, Thüringen, im
Saarland, in Bremen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen liegen die
Kaufpreise im Mittel unter dem 22,5-Fachen der jährlichen
Nettokaltmieten.

„Ein kleiner Vervielfältiger kann für Selbstnutzer ein erster
guter Hinweis darauf sein, dass die finanzielle Belastung durch den
Erwerb einer Immobilie die ansonsten entstehenden Mietzahlungen
langfristig nicht übersteigt“, sagt Eva Grunwald, Bereichsleiterin
für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank. „Noch
wichtiger ist aber, dass Käufer realistisch einschätzen, ob die
Wunschimmobilie über einen längeren Zeitraum zur individuellen
Lebensplanung passt – und ob neben den Kaufnebenkosten auch
eventuelle Zinsänderungen sowie Sanierungsbedarfe in 15 bis 20 Jahren
geschultert werden können.“ Wer den Kauf einer Immobilie in Erwägung
zieht, sollte bei seiner Entscheidung auch die künftig zu erwartende
Wertentwicklung berücksichtigen. Dabei kann der vom Hamburgischen
WeltWirtschaftsinstitut für die Postbank errechnete
Investitionschancen-Index helfen.

Wo die Kaufpreise den Mieten davonlaufen

Am wenigsten käuferfreundlich ist das Miete-Kaufpreis-Verhältnis
erwartungsgemäß in den dichtbesiedelten Stadtstaaten. In Hamburg
werden für den Wohnungskauf rechnerisch 33,6 Jahresmieten fällig. In
der Bundeshauptstadt sind es gut 32 Jahresmieten, ebenso in Bayern,
wo die hohen Immobilienpreise in und um München den Landesschnitt
nach oben treiben. „Wenn die Kaufpreise den Mietpreisen davonlaufen,
kann dies ein erstes Anzeichen für eine kommende Marktüberhitzung
sein. Interessenten sollten bei ihrem Wunschobjekt dann genau prüfen,
ob der Kaufpreis vor allem durch Spekulationen geprägt ist oder
angesichts Lage, Ausstattung, Anbindung sowie der langfristigen
Nachfrageentwicklung gerechtfertigt erscheint“, erklärt Grunwald.

Ferienregionen und Ballungsräume treiben die Kaufpreise in die
Höhe

Im Vergleich zu anderen ostdeutschen Regionen ist Wohneigentum in
Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg um einiges teurer, der
Vervielfältiger liegt dort bei 31,3 beziehungsweise 28,4. Das liegt
in den jeweiligen regionalen Besonderheiten begründet, die in diesen
beiden Bundesländern die Preise in die Höhe treiben: In
Mecklenburg-Vorpommern ist der Anteil an Investoren, die gefragte
Ferienimmobilien in Ostseenähe kaufen, besonders hoch. Nachfrage und
Kaufpreise in Brandenburg werden von den Berlin-Pendlern angeheizt,
die ihre Wohnträume im Umland der Hauptstadt wahrmachen. Abseits der
Touristen-Hotspots beziehungsweise des Berliner Speckgürtels sind die
Kaufpreise wieder deutlich moderater. Ähnlich wie in
Mecklenburg-Vorpommern ist die Situation in Schleswig-Holstein mit
einem Vervielfältiger von 28. Aufgrund der begehrten Lagen in
Küstennähe und auf den Inseln sind Immobilien dort teuer und der Wert
des Vervielfältigers somit hoch. Moderate Kaufpreise finden
Interessenten hier nur außerhalb des Hamburger Umlandes und abseits
der beliebten Ferienregionen an Nord- und Ostsee.

Im Postbank Wohnatlas wurde der Vervielfältiger nicht nur für
jedes Bundesland, sondern auch für jeden deutschen Kreis ermittelt.
Interessierte können die Gesamtübersicht hier herunterladen und das
Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen für ihre Wunschregion ablesen:
http://ots.de/BqaWPB

Wohnungsmärkte der Bundesländer im Vergleich
Sortiert nach Höhe des Vervielfältigers

Spalte A = Vervielfältiger: Kaufpreis 2017 als Vielfaches der
Jahresnettokaltmiete*
–
Spalte B = Kaufpreis 2017 (Euro je qm)
–
Spalte C = Mietpreis 2017(Euro je qm)
–
Spalte D = Durchschnittl. verfügbares Haushaltsnettoeinkommen 2017
(in Euro)

A B C D

Sachsen-Anhalt 15,6 1.036 5,54 36.135
Thüringen 18,1 1.309 6,01 37.431
Saarland 20,0 1.519 6,32 41.852
Bremen 21,5 1.875 7,26 37.764
Nordrhein-Westfalen 22,4 1.868 6,96 45.331
Niedersachsen 22,4 1.779 6,61 44.075
Rheinland-Pfalz 23,0 1.895 6,86 46.286
Sachsen 23,1 1.673 6,03 36.516
Baden-Württemberg 24,8 2.597 8,72 50.574
Hessen 26,4 2.744 8,67 48.551
Schleswig-Holstein 28,0 2.476 7,36 44.517
Brandenburg 28,4 2.228 6,53 40.276
Mecklenburg-Vorpommern 31,3 2.356 6,27 36.504
Bayern 32,2 3.528 9,12 49.738
Berlin 32,6 3.941 10,08 36.552
Hamburg 33,6 4.541 11,27 44.566

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank, Berechnungen HWWI
*Rechengrundlage Wohnungsgröße 70 Quadratmeter

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende,
mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter
verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der
vorliegende Beitrag ist der sechste Studienteil des diesjährigen
Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von
Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim
Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche Landkreise
und kreisfreie Städte durchgeführt wurden.

Pressekontakt:
Postbank
Ralf Palm
+49 228 920 12109
ralf.palm@postbank.de

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