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Rendite durch strategische Standortwahl: Immobilieninvestments außerhalb der Top-Städte

Wie der „Postbank Wohnatlas 2019“ zeigt, bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ungebrochen. Insbesondere in Großstädten zeige sich dies, aber mittlerweile auch außerhalb der Metropolen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen laut der Studie in 365 von 401 Kreisen und Städten im Vergleich zum Vorjahr an. Zum Vergleich: 2017 verbuchten lediglich 242 Kreise einen Preisanstieg. Und eine neue Immowelt-Studie stellt heraus, wie stark die Preise für Wohnimmobilien bis Ende 2020 steigen werden. In München beispielsweise, ohnehin die teuerste Großstadt in Deutschland, dürfte der Quadratmeter den Experten zufolge Ende nächsten Jahres 8200 Euro kosten. 2018 lag er bei 7110 Euro lag.

Dennoch gehören laut Bastian Anders, Finanzexperte in München (www.finanzberatung-muenchen.com) in Partnerschaft mit dem deutschlandweit agierenden Finanzdienstleistungsnetzwerk compexx Finanz AG, fremdgenutzte Immobilie in jedes Vermögenskonzept. „Von den Preisen sollte sich kein Anleger abschrecken lassen. Denn außerhalb der Top-Standorte sind immer noch genügend Wohnungen und Häuser erhältlich, die eine ordentliche Rendite erwirtschaften können, die weit über dem Kapitalmarktdurchschnitt liegen.“

Für Bastian Anders stehen dabei vor allem Großstädte im Fokus, die nicht in der ersten Liga der Wahrnehmung spielen – was aber nicht bedeute, dass es dort keine Substanz und Entwicklungsmöglichkeiten gebe. Der Anlageexperte nennt beispielsweise Städte wie Augsburg und Regensburg, Essen und Hannover, Halle, Dresden und Leipzig als lohnende Investitionsziele. „Dort sind Immobilien erhältlich, deren Kaufpreise unter dem 25-Fachen der Jahresnettokaltmiete bleiben. Damit können Anleger noch eine spürbare Rendite erzielen“, sagt der Spezialist für Finanzberatung.

Bei aller Euphorie sollte ein Immobilieninvestment aber nicht unüberlegt getätigt werden. Für Bastian Anders kommt es vor allem auf drei Aspekte an. Zum einen bezieht er sich auf die Lage, aber unter ganz speziellen Aspekten. „Vor einem Kauf sollten die Anleger prüfen, ob der potenzielle Zuzug den bestehenden Wohnraum übersteigt und es womöglich bereits jetzt schon einen Nachfrageüberhang gibt. Ebenso ist ein breites Arbeitgeberangebot wichtig. Das spricht für einen zukunftsträchtigen Standort, an dem eine echte Wertentwicklung möglich ist“, betont Bastian Anders.

Ebenso wichtig sei der Zustand des Gebäudes. Viele Käufer schauten sich nur die Eigentumswohnung an, aber nicht das Objekt an sich. Dabei könnten darin einige Risiken lauern, weiß der Münchner compexx-Berater. Daher sollten sich Investoren unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen und sich über einen möglichen Sanierungsstau informieren – und sich einen professionellen Verwalter suchen, gerade wenn die Wohnung weiter entfernt liegt. „Das verhindert manche Schwierigkeiten für den Eigentümer, der sich dann nicht um die Details in Verwaltung und Vermietung kümmern muss.“

Dazu komme der Aspekt der Finanzierung: „Selbst wenn Anleger in der Lage sind, ein Immobilieninvestment aus eigener Kraft zu tätigen, sollten sie aufgrund der niedrigen Zinsen trotzdem eine Finanzierung eingehen, die auch dann tragfähig ist, wenn die Wohnung einmal für einige Monate leer steht“, sagt Bastian Anders, der seine Kunden auch bei der Finanzierung begleitet. Eine Wohnung sei je nach Eigenkapital in rund 25 Jahren vollständig über die Mieteinnahmen abgezahlt und werfe dann sofort, abzüglich einer Investitionsrückstellung, Monat für Monat Gewinne für den Eigentümer ab.

Der compexx-Partner betont daher, dass Anleger durchaus schon in jungen Jahren mit den Investments beginnen könnten. Eine professionelle Finanzierungs- und Ertragsplanung führe dazu, der mit 35 Jahren seine erste fremdgenutzte Immobilie erwerbe, bis Mitte 40 weitere Objekte zukaufen könne, von denen er dann umfassend profitiere. Entscheidend sei eben, so hochwertig wie möglich zu kaufen, aber nicht jeden Preiskampf mitzumachen. „Es kommt auf die nachhaltige Objektentwicklung an und dass sich ein Objekt an seinem Standort gut und rentierlich vermieten lässt.“

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