Risiko Baugemeinschaft / Notare sorgen als neutrale Berater für Sicherheit

Der Traum von der eigenen Immobilie wird für viele
Bürger immer schwerer zu realisieren. Vielerorts steigen die
Immobilienpreise, in den meisten Bundesländern wurde die
Grunderwerbsteuer angehoben und steuerliche Förderungen gibt es nur
noch wenige. Um zumindest die Kosten für den Bauträger zu sparen,
entschließen sich vermehrt Bauwillige, die Bauplanung und
Bauerrichtung selbst zu beauftragen und sich hierfür mit
Gleichgesinnten zu einer Baugemeinschaft zusammen zu schließen. Damit
dann der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Alptraum wird,
sollte rechtzeitig auch rechtlicher Rat eingeholt werden.

„Gefährlich wird es, wenn man sich auf die Werbeaussagen
verschiedener Interessensverbände für Baugemeinschaften verlässt“,
warnt Daniel Wassmann von der Notarkammer Pfalz. „Diese spielen
häufig die mit Baugemeinschaften verbundenen Risiken herunter und
stellen Kostenersparnis über jegliche Absicherung.“ Gleiches gelte
für die Internetauftritte verschiedener deutscher Großstädte. Selbst
diese würden vollmundig Baugemeinschaften bewerben, dabei aber nur
unzureichend auch rechtliche Informationen erteilen.

„Zunächst einmal muss jedem Beteiligten an einer Baugemeinschaft
klar sein, dass er, jedenfalls im Normalfall einer Baugemeinschaft
als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), für sämtliche
Verbindlichkeiten der Gemeinschaft mit dem gesamten Vermögen haftet“,
erklärt Wassmann. „Das heißt, wenn ein Mitgesellschafter ausfällt und
seinen Anteil nicht mehr zahlen kann, müssen die anderen für diese
Kosten zusätzlich aufkommen.“ Diese Haftung kann nicht durch
Vereinbarungen zwischen den Gesellschaftern im Gesellschaftsvertrag
ausgeschlossen werden.

Dass der Grundstückskaufvertrag von einem Notar beurkundet werden
muss, ist allgemein bekannt. Weniger bekannt ist, dass gleiches auch
für die Kaufoption, den Gesellschaftsvertrag einer Baugemeinschaft
und den Vertrag über die Bauerrichtung gelten kann.

Häufig soll während der Findungsphase einer Baugemeinschaft der
spätere Ankauf eines bestimmten Grundstücks mit einer
„Optionsvereinbarung“ zwischen Verkäufer und den bisherigen
Mitgliedern der Baugemeinschaft gesichert werden. Derartige
Kaufoptionen oder Kaufangebote bedürfen zwingend der notariellen
Beurkundung. Wassmann: „Privatschriftliche Vereinbarungen sind
unwirksam und können keine Ersatzansprüche begründen, wenn das
Grundstück anderweitig vergeben wird.“

Ein GbR-Vertrag sei hingegen grundsätzlich auch formfrei möglich,
nicht aber, wenn die GbR erst zum Zwecke des Erwerbs eines bestimmten
Grundstücks gebildet werde, so Wassmann. Hinzu kommt, dass sich auch
eine freiwillige Beurkundung aufgrund der damit verbundenen neutralen
Beratung und individuellen Vertragsgestaltung durch den Notar lohnt.
Denn im Gesellschaftsvertrag müssen viele Punkte geregelt werden, an
die private Bauherren nicht ohne weiteres denken. Beispielsweise muss
eine Nachfolgeregelung für den Fall getroffen werden, dass ein
Mitgesellschafter verstirbt, zahlungsunfähig wird oder seinen Anteil
bereits während der Bauphase veräußern will. „Der individuelle
Beratungsbedarf sollte nicht unterschätzt werden“, meint Wassmann.

Für den Bauvertrag gilt Ähnliches: Dieser muss nicht beurkundet
werden, wenn er losgelöst vom Grundstückskauf abgeschlossen wird.
Hängt aber, zumindest aus Sicht der Käufer, der Kauf eines
Grundstücks von der Errichtung eines bestimmten Objekts ab, möchten
also die Käufer Grundstück und Haus quasi „aus einer Hand“ erwerben,
erstreckt sich die Beurkundungspflicht auf beide Verträge. Wassmann:
„Auch der häufig versprochene Vorteil, durch die Aufspaltung in zwei
Verträge Grunderwerbsteuer zu sparen, ist in diesen Fällen hinfällig.
Hängen Kauf und Bauerrichtung derart voneinander ab, dass sie
miteinander stehen und fallen sollen, werden die Kosten der
Bauerrichtung bei der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
auch dann dem Grundstückskaufpreis hinzugerechnet, wenn zwei
getrennte Verträge abgeschlossen werden.“

Insgesamt gilt daher: Eine Baugemeinschaft kann sich lohnen, doch
ist eine umfassende und frühzeitige rechtliche Beratung unumgänglich,
um böse Überraschungen zu vermeiden.

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