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Robustes 4. Quartal untermauert die Entwicklung mit insgesamt erfreulichen Ergebnissen auf dem europäischen Büro-Nutzermarkt in 2016

Eine weiter starke Nachfrage im 4. Quartal
bestätigt den Trend eines sehr robusten europäischen
Büro-Nutzermarktes. Die nächste Phase des Zyklus wird wohl eher durch
die Reaktion auf Angebotsseite als durch eine insgesamt rückläufige
Nachfrage definiert. Bislang beschränken sich verstärkte
Angebotsreaktionen allerdings auf Büromärkte, die übermäßig an einem
Missverhältnis von Angebot und Nachfrage leiden.

Europäischer Mietpreisindex von JLL: ohne UK deutlich im Plus

Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL legte im 4.
Quartal 2016 (gegenüber den drei vorangegangen Monaten) noch einmal
leicht zu: Ein weiteres Plus von 0,2% kann notiert werden. Ein
Mietpreiszuwachs in acht der 24 Index-Städte im vierten Quartal
gegenüber dem Vorquartal wurde zum großen Teil durch einen Rückgang
der Spitzenmieten in London (- 4,3%) wieder aufgehoben. Das hat auch
Auswirkungen auf den Jahresvergleich 2015/2016: ohne UK kommt der
europäische Mietpreisindex auf ein Wachstum von 4,3 %, UK
eingeschlossen nur auf ein Plus von 2,7%. Londons deutliche
Mietpreiseinbußen basieren auf einer verringerten Anzahl von Deals im
Spitzensegment. Während die Nominalmieten in London City im 4.
Quartal unverändert blieben, bei allerdings steigendem Druck auf die
Netto-Effektivmieten, zeigte der Teilmarkt London WestEnd einen
weiteren Rückgang um 4,3 % gegenüber dem Vorquartal. Im flächenmäßig
mit Abstand größten Büromarkt Paris blieben die Spitzenmieten zwar
unter dem Niveau des 3. Quartals (760 Euro/m²/Jahr, entsprechend
minus 0,7 %). Die geringfügige Korrektur spiegelt aber keineswegs
eine Änderung der Marktgrundlagen wider, die Stimmung unter den
Nutzern und Investoren bleibt erfreulich gut. Amsterdam verzeichnete
im 4. Quartal mit 5,7 % das stärkste Mietpreiswachstum aller
europäischen Städte. Der Büromarkt in der niederländischen Hauptstadt
ist gekennzeichnet durch eine dynamische Nachfrage bei geringem
Angebot an qualitativ hochwertigen Produkten. Der Angebotsengpass im
obersten Marktsegment dürfte die Mieten 2017 weiter ansteigen lassen.
Neben Madrid (3,6%), Mailand (3,0%) und Barcelona (1,2 %) waren vier
deutsche Städte unter den Büromärkten mit Mietpreissteigerung
gesetzt: Hamburg (+2,0%), München (+1,4%) und mit einer
überdurchschnittlichen Performance übers Jahr Berlin. Dort wurde Ende
des Jahres nach einem weiteren Zuwachs von 1,9% gegenüber dem
vorangegangenen Quartal, eine Zunahme für 2016 um 12,5% registriert,
Tendenz weiter steigend. In Frankfurt, wo ein Mietpreiswachstum in
den letzten Jahren aufgrund eines im Gesamtmarkt relativ hohen
Flächenangebots bei eher schwachem Umsatz nur sehr gering ausfiel,
sorgte eine hohe Nachfrage für einen Zuwachs der Spitzenmieten im 4.
Quartal um 1,4 % , im Jahresvergleich waren 4,2 % zu verbuchen.

Eine lebhafte Vermietungstätigkeit gepaart mit einer maßvollen
Reaktion auf Angebotsseite in den meisten Ländern Kontinentaleuropas
wird das Volumen der auf dem Markt angebotenen, qualitativ
hochwertigen Flächen begrenzen. Für die Mietpreise bedeutet das: 2017
könnte sich das Wachstum auf den europäischen Büroflächenmärkten auf
1,5% – 2,0% belaufen.

Europäischer Büroflächen-Umsatz bleibt auch 2016 hoch

Die starke Nutzernachfrage hielt im 4. Quartal in den meisten
europäischen Ländern an. Fünf Märkte zeigten ein Plus gegenüber dem
Vergleichszeitraum des Vorjahres, angeführt von Frankfurt (+ 84 %,
gefolgt von Amsterdam (+56 %), Brüssel (+29 %), Stockholm (+15%) und
London (+ 13 %).

Das führte in den Monaten Oktober bis Ende Dezember zu einem
Umsatzvolumen in den 24 analysierten Märkten von 3,3 Mio. m².
Wenngleich die Vermietungstätigkeit gegenüber dem 4. Quartal 2015,
dem besten Jahresende seit 2006, nicht ganz mithalten konnte (-11%)
schneidet das Dreimonatsergebnis leicht besser ab als dessen
10-Jahres-Durchschnitt. Ein Plus von 4 % ist zu bilanzieren.

Der Gesamtjahresumsatz 2016 belief sich damit auf 11,9 Mio. m² und
bewegt sich auf ähnlichem Niveau wie das Vorjahr (- 2%). Die weiter
anhaltende Dynamik im Verlauf des Jahres wird deutlich in dem Fakt,
dass von den 24 Index-Städten 2016 nur fünf über das letzte Quartal
Umsatzeinbußen hinnehmen mussten. JLL geht für 2017 derzeit von einem
Ergebnis über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 11,1 Mio. m² aus, aber
voraussichtlich leicht unterhalb des Volumens von 2016. Dabei wird
eine Tendenz zur Flächenausweitung in kontinentaleuropäischen Märkten
vorausgesetzt.

Die französische Hauptstadt zeigte mit einem Umsatzvolumen von ca.
669.000 m² im 4. Quartal ein nochmals beeindruckendes Ergebnis; der
Gesamtjahresumsatz legte damit auf 2,4 Mio. m² zu, entsprechend einem
Plus von 6% gegenüber 2015. Während Paris mit dieser Entwicklung
nicht sonderlich überraschte, erstaunte das Umsatzvolumen auf dem
Londoner Bürovermietungsmarkt schon eher: mit 296.000 m², + 13% im
Jahresvergleich, kann das stärkste 4. Quartal seit 2009 verzeichnet
werden. Central London notierte eine Zunahme in den letzten Monaten
des Jahres, nachdem Unternehmen die vor dem Hintergrund des
EU-Referendums verschobenen Mietvertragsabschlüsse doch noch
realisierten.

Obwohl das 4. Quartal 2016 in den meisten der deutschen
Immobilienhochburgen die Vorjahresvolumina nicht erreichen konnte
(Berlin Q 4 2016/ Q 4 2015: -26%; Düsseldorf -20%; Hamburg -30%;
München -11%) wurde mit 3,9 Mio. m² über das Gesamtjahr in den Big7
das Vorjahresergebnis nochmals um 9 % übertroffen und ein neues
Rekordergebnis erzielt. Noch deutlicher wurde der 5-Jahresschnitt
getoppt (24 %). Frankfurt, mit einem Plus von 84 % (Q 4 2016/ Q 4
2015), entsprechend 182.000 m² und dem höchsten Volumen eines 4.
Quartals seit 2007 zwar Top-Performer in den Monaten Oktober bis Ende
Dezember, musste mit Blick auf das Gesamtjahr Berlin, München und
Hamburg mit ebenfalls herausragenden Jahresergebnissen den Vortritt
lassen. Für 2017 rechnet JLL auf Basis guter konjunktureller
Fundamentaldaten und einem weiteren Beschäftigungsaufbau bei
Dienstleistungsunternehmen für die deutschen Märkte mit einer guten
Nachfrageentwicklung auf hohem Niveau. Ein möglicher Rückgang in
einigen Märkten ist derzeit nicht einer nachfragebasierten Trendwende
zuzuordnen, sondern hängt auch stark mit der eingeschränkten Auswahl
an geeigneten Flächen vor allem in den zentralen und innerstädtischen
Lagen zusammen.

Leerstandquote mit niedrigstem Stand seit 2008 –
Fertigstellungsvolumen zieht 2017/2018 deutlich an

Die europäische Leerstandsquote ist im 4. Quartal 2016 um 20
Basispunkte auf 8,1% gesunken, der niedrigste Stand seit acht Jahren.
Die Dynamik der Vermietungstätigkeit hatte besonders starke
Auswirkungen auf die Leerstände in Westeuropa. Für 18 der 24
Index-Städte konnten im 4. Quartal im Jahresvergleich rückläufige
Leerstandsquoten registriert werden, am stärksten in Amsterdam (- 540
Basispunkte auf 9,8 %), Barcelona (-210 Basispunkte auf 9,0 %) und
Berlin (-110 Basispunkte auf 5,3 %). Zwar vom letzten Tiefstand (7,1
% im Herbst 2008) noch ein ganzes Stück entfernt, nimmt die
Flächenverknappung im Spitzensegment des Marktes weiter zu. Das gilt
mittlerweile auch für Märkte wie Amsterdam, Mailand oder Frankfurt,
deren früheres deutliches Überangebot in den vergangenen 10 Jahren
sich mittlerweile auf Quoten von 9,8%, 13,9% und 9,1% reduziert hat.

Mit 4 Mio. m², 1,1 Mio. m² davon im letzten Quartal mit Fokus auf
London und Paris (zusammen mehr als ein Viertel), sind die
Büro-Fertigstellungen 2016 um 9 % gegenüber 2015 zurückgegangen. Das
Volumen liegt 22% unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Die
Projektentwicklungs-Pipeline der Jahre 2017-18 wird signifikant höher
sein, wobei sich die Zunahme größtenteils auf Städte wie London,
Paris, Dublin, Berlin und München konzentriert. JLL geht davon aus,
dass 2017 knapp 6 Mio. m² Büroflächen neu auf den Markt kommen,
entsprechend einem Zuwachs von 50% gegenüber 2016 und von 20%
gegenüber dem 10-Jahreschnitt. Allerdings: rund 50% dieser Flächen
sind bereits vermietet, damit ist das Volumen neu auf den Markt
kommender spekulativer Flächen begrenzt.

Das höhere Fertigstellungsvolumen wird 2017 zum Großteil durch
solide Vermietungsvolumina kompensiert. Eine derzeit erwartete
flächenexpansionsbedingte Nachfrage wird die Leerstandsquoten in den
meisten Märkten Westeuropas auf leichtem Kurs nach unten halten.
London und Dublin könnten einen weiteren Anstieg verzeichnen.
Insgesamt wird sich die europaweite Quote auf einem ähnlichen Niveau
wie 2016 bewegen.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle GmbH (JLL), übermittelt durch news aktuell

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