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Umsatz am deutschen Immobilienmarkt erstmals auf mehr als eine Viertelbillion Euro gestiegen – Zuwächse im Mehrfamilienhaussegment, deutlicher Rückgang der Wohnbaulandverkäufe (FOTO)


 


– Bundesweit rund 904.400 Kauffälle mit einem Umsatzvolumen von
258,9 Mrd. Euro in 2018
– Steigende Kauffallzahlen im Mehrfamilienhaussegment, Fokus der
Investitionstätigkeit verlagert sich ins Umland der Großstädte
– Schlechte Aussichten für den deutschen Wohnungsbau:
Wohnbaulandverkäufe rückläufig – insbesondere in den großen
Städten und bei Grundstücken für Geschosswohnungsbau
– Prognose: Moderatere Umsatzzuwächse am deutschen Immobilienmarkt
in 2019 bei insgesamt leicht rückläufigen Kauffällen

Der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt ist im Jahr 2018
erstmals auf mehr als eine Viertelbillion Euro gestiegen. Das geht
aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor, die als
einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der
Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht. Im vergangenen Jahr
belief sich das bundesweite Umsatzvolumen in der Summe aller
Immobilienteilmärkte auf rund 258,9 Mrd. Euro, das ist ein Anstieg um
8,0 % gegenüber dem Vorjahr. „Die Dynamik am deutschen
Immobilienmarkt ist ungebrochen, 2018 war bereits das siebte
Rekordjahr in Folge“, sagt Sebastian Wunsch, bei GEWOS für die IMA®
verantwortlich. „Ursächlich für den erneuten kräftigen Umsatzanstieg
am deutschen Immobilienmarkt war der über alle Segmente
festzustellende anhaltende Preisauftrieb, hinzu kamen sektoral
steigende Kauffallzahlen, so zum Beispiel im Eigenheim- und
Mehrfamilienhaussegment“, so GEWOS-Experte Sebastian Wunsch. Über
alle Marktsegmente hinweg registrierte GEWOS in 2018 rund 904.400
Kauffälle, das ist ein Rückgang um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr. Der
jährliche Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt hat sich innerhalb
von zehn Jahren mehr als verdoppelt, die Zahl der Kauffälle erhöhte
sich gegenüber dem Jahr 2009 lediglich um 17,8 %.

Wohnimmobilien dominieren Marktgeschehen, hoher Zuwachs bei
Mehrfamilienhäusern

Auch in 2018 dominierten Verkäufe von Wohnimmobilien das
Transaktionsgeschehen. Im vergangenen Jahr wurden bundesweit
Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland im
Wert von rund 183,4 Mrd. Euro gehandelt. Wie bereits in der
vergangenen Woche vermeldet, sind die Verkäufe von Ein- und
Zweifamilienhäusern im Zuge der Einführung des Baukindergeldes im
vergangenen Jahr um 2,1 % gestiegen, der Geldumsatz mit Eigenheimen
erreichte mit rund 66,3 Mrd. Euro ein neues Allzeithoch (+9,7 %). Der
Umsatz aus Verkäufen von Eigentumswohnungen belief sich in 2018 – bei
leicht rückläufigen Kauffällen – auf rund 65,9 Mrd. Euro (+4,8 %
gegenüber 2017).

Die hohe Nachfrage nach Geschosswohnungen befeuert weiterhin das
Umsatzwachstum im Mehrfamilienhaussegment, der entsprechende
Geldumsatz ist im vergangenen Jahr erneut erheblich gestiegen. Das
bundesweite Umsatzvolumen mit Mehrfamilienhäusern belief sich in 2018
auf rund 33,6 Mrd. Euro (+12,3 %). Die Zahl der Kauffälle erhöhte
sich gegenüber 2017 um 3,6 % auf bundesweit rund 39.400. Auf die zehn
bevölkerungsreichsten deutschen Städte entfällt in der Summe knapp
40 % gesamtdeutschen Umsatzes mit Mehrfamilienhäusern. Entgegen des
bundesweiten Trends ist die Gesamtzahl der Kauffälle 2018 in den
Top10-Städten gegenüber dem Vorjahr um 2,2 % zurückgegangen, der
entsprechende Geldumsatz erhöhte sich um 14,2 % auf rund 13,3 Mrd.
Euro. Mehrheitlich waren die Kauffallzahlen in den zehn größten
deutschen Städten in 2018 rückläufig, größere Zuwächse gab es
lediglich in Essen und Hamburg. In Essen ist die Zahl der Kauffälle
von Mehrfamilienhäusern in 2018 um 17,5 % auf rund 550 gestiegen, der
mit diesen Verkäufen verbundene Geldumsatz legte um 45,5 % zu auf
rund 435 Mio. Euro. In Hamburg wurden in 2018 rund 500 Kauffälle von
Mehrfamilienhäusern registriert (+13,4 % gegenüber 2017), das
Umsatzvolumen stieg um 15,8 % auf rund 1,9 Mrd. Euro. Als einzige
Stadt der Top10 verzeichnete München im vergangenen Jahr einen
Rückgang des Geldumsatzes (-1,8 % auf rund 1,2 Mrd. Euro), die Zahl
der Kauffälle verringerte sich in der bayrischen Landeshauptstadt im
Vorjahresvergleich um 4,0 %.

„Wie anhand unserer kleinräumigen Daten ersichtlich ist, hat sich
der Fokus der Investitionstätigkeit im Mehrfamilienhaussegment weiter
vom Kernstadtbereich der großen Städte hin zu den jeweiligen
Umlandkreisen verlagert. Dies korrespondiert mit der
Nachfrageentwicklung, die sich zuletzt, auch aufgrund des vielfach
bereits sehr hohen Miet- und Kaufpreisniveaus, stärker auf das Umland
der Großstädte konzentrierte“, erklärt Sebastian Wunsch. „Hinzu kommt
die ungleichgewichtige Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen, die
speziell in den Kernstädten zu steigenden und teilweise bereits sehr
hohen Kaufpreisfaktoren geführt hat und die selbst bei langfristig
angelegten Investitionen eine auskömmliche Gestaltung anhand von
Mieterträgen zunehmend erschwert“, so Wunsch weiter. Sowohl Kauffälle
als auch Geldumsätze sind in der Summe der an die fünf Metropolen
Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt angrenzenden Landkreise
in 2018 mit +13,7 % (Kauffälle) bzw. +22,5 % (Geldumsatz)
überdurchschnittlich stark gestiegen. Besonders kräftig zog die
Transaktionsaktivität im Umland Frankfurts mit +20,2 % an, der
Geldumsatz erhöhte sich binnen Jahresfrist um 19,6 %. Im Kölner und
Hamburger Umland stiegen die Kauffallzahlen im Vorjahresvergleich um
16,9 bzw. 11,2 %, die Umsatzvolumina erhöhten sich um 95,0 bzw. 9,3
%, wobei die Umsatzverdopplung im Umland Hamburgs teilweise auf
hochpreisige Großtransaktionen zurückzuführen ist. Von den fünf
Metropolen verzeichnete in 2018 einzig das Münchner Umland einen
Rückgang der Kauffallzahlen (-11,2 %). „Kaufinteressenten scheinen
Ihren Suchradius um die bayrische Landeshauptstadt immer weiter
ausdehnen. Im vergangenen Jahr haben wir in diversen oberbayrischen
Landkreisen, die nicht direkt an München grenzen, stark steigende
Geldumsätze mit Mehrfamilienhäusern registriert – vielfach bei
steigenden Kauffallzahlen“, sagt GEWOS-Experte Sebastian Wunsch.

Flächenmangel verschärft sich – weniger Baulandverkäufe,
insbesondere in Großstädten

Das Bauland ist der Flaschenhals für den Wohnungsbau und die
Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. „Die
Grundstückskosten nehmen einen großen und stetig wachsen Anteil an
den Herstellungskosten im Wohnungsbau ein. Hier spielen zwei Aspekte
eine Rolle: Baureife Flächen sind rar, vorhandenes Bauland ist teuer
und es wird vielfach weiterhin zu Höchstpreisen veräußert“, sagt
Sebastian Wunsch. „Das hat natürlich Auswirkungen darauf, welche Art
von Bauvorhaben realisiert werden und eine entsprechende
preistreibende Wirkung, sowohl im Miet- als auch im
Eigentumssegment“, so Wunsch weiter.

Der Mangel an Grundstücken scheint sich nun zu verschärfen: In
2018 ist die Zahl der Kauffälle von baureifem Wohnbauland gegenüber
dem Vorjahr um 5,7 % zurückgegangen, auf bundesweit rund 98.300.
Damit wurde erstmals seit dem Jahr 2013 wieder die Marke von 100.000
Kauffällen pro Jahr unterschritten. Noch in den Neunzigerjahren, der
letzten Hochphase des deutschen Wohnungsbaus, waren es jährlich im
Schnitt rund 180.000 Verkäufe und in den Nullerjahren immerhin noch
140.000. Bereits in 2017 waren die Transaktionen von Wohnbauland um
1,0 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Der Flächenumsatz am Teilmarkt
für Wohnbauland verringerte sich in 2018 um 2,5 % und erreichte am
Jahresende rund 10.000 ha, infolge weiterer Preissteigerungen lag der
Geldumsatz mit rund 17,6 Mrd. Euro nur leicht unter dem
Vorjahresniveau (-0,5 % gegenüber 2017).

„Die Kauffallzahlen und Flächenumsätze im Bereich Wohnbauland
waren in 2018 über alle Kreistypen hinweg rückläufig. Besonders
deutliche Rückgänge haben wir in den kreisfreien Großstädten und hier
im Speziellen in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten
festgestellt“, erklärt Sebastian Wunsch von GEWOS. In der Summe der
Top10-Städte ist die Zahl der Wohnbaulandkäufe in 2018 um 5,9 % auf
rund 3.400 zurückgegangen, der hiermit verbundene Flächenumsatz
verringerte sich um 12,5 % auf knapp 370 ha. Der entsprechende
Geldumsatz ist im Vorjahresvergleich lediglich um 6,9 % auf rund 4,5
Mrd. Euro gesunken, was auf weitere Preissteigerungen hindeutet. Im
Zehnjahresvergleich hat sich der Geldumsatz aus Wohnbaulandverkäufen
in den zehn größten deutschen Städten mit +170,7 % fast verdreifacht,
der Flächenumsatz verringerte sich gegenüber 2009 lediglich um 23,5
%.

Zurückgegangen sind in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen
Städten in 2018 vor allem die Kauffälle von Bauflächen für den
Geschosswohnungsbau. In der Summe der Top10-Städte wurden im
vergangenen Jahr nur rund 900 entsprechende Kauffälle registriert
(-15,8 %), der hiermit verbundene Flächenumsatz ist um 26,7 % auf
rund 160 ha zurückgegangen, der Geldumsatz belief sich auf rund 2,7
Mrd. Euro (-20,9 %). „In München scheint das Flächenpotenzial nun
vollends ausgeschöpft zu sein“, sagt Sebastian Wunsch. „In 2018 ist
der Flächenumsatz mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau in der
bayrischen Landeshauptstadt auf rund 10 ha und damit auf den
geringsten Wert der vergangenen 20 Jahre gesunken. In den Jahren vor
2018 standen jährlich zwischen 30 und 40 ha für den Bau von
Geschosswohnungen zur Verfügung“, so Wunsch weiter. Gegenüber dem
Jahr 2017 verringerte sich der Flächenumsatz in München um 65,5 %,
die Preise sind binnen Jahresfrist über alle Wohnlagen um 8,0 %
gestiegen – ausgehend von einem bereits sehr hohen Niveau. „In 2018
wurden voll erschlossene Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau
in durchschnittlichen Münchner Lagen im Schnitt für 3.000 Euro/m2
veräußert, in guten zentralen Lagen für rund 6.400 Euro/m2 – jeweils
ohne Berücksichtigung von Innenstadtlagen“, erläutert GEWOS-Experte
Sebastian Wunsch. Auch in Leipzig (-42,4 %), Stuttgart (-33,3 %) und
Berlin (-26,7 %) sind die Flächenumsätze in 2018 deutlich gesunken.
In Hamburg legte der Geldumsatz mit Bauland für den
Geschosswohnungsbau um 26,2 % zu und das trotz des ebenfalls
rückläufigen Flächenumsatzes ( 11,8 %). Verantwortlich hierfür waren
steigende Kauffallzahlen bei Flächen auf denen frei finanzierter
Mietwohnungsbau entstehen soll. Über alle Lagen verteuerten sich
Geschosswohnungsbauplätze in der Hansestadt in 2018 um 20 %.

„Die Transaktionszahlen des vergangenen Jahres stimmen wenig
optimistisch für den deutschen Wohnungsbau der kommenden Jahre – in
den größten deutschen Städten ist der Handel mit
Geschosswohnbaugrundstücken in 2018 quasi zum Erliegen gekommen“,
kommentiert Sebastian Wunsch. Die Ausweisung von Bauland ist ein
langwieriger Prozess, viele Empfehlungen zu einer schnelleren
Aktivierung vorhandener Flächenkontingente hat erst kürzlich die von
der Bundesregierung eingesetzte Baulandkommission vorgelegt, diese
gilt es nun schnellstmöglich umzusetzen. „Dass Planungs- und
Genehmigungskapazitäten in den Bauämtern vielfach knapp sind, ist
bereits seit Jahren bekannt. Wichtig ist nun, dass die Kommunen
finanzielle Unterstützung erhalten, um den personellen Aufwuchs zu
bewältigen“, sagt Sebastian Wunsch. „Längst überfällig ist zudem die
Abkehr von der Höchstpreisvergabe, die Konzeptqualität muss darüber
entscheiden, wer letztlich den Zuschlag für ein Grundstück erhält.
Außerdem braucht es mehr interkommunale Zusammenarbeit – die
Metropolkerne allein werden es nicht schaffen. Um zu einer raschen
Ausweitung der Bautätigkeit zu kommen und die Preisanstiege im Zaun
zu halten, müssen alle regionalen Akteure zielgerichtet
zusammenarbeiten“, so GEWOS-Experte Wunsch weiter.

Prognose: Erneute Umsatzzuwächse infolge weiter steigender Preise
in 2019

Auf Basis aktueller Transaktionszahlen aus dem ersten Halbjahr
2019, erwartet GEWOS, dass der Geldumsatz am deutschen
Immobilienmarkt bis zum Jahresende auf rund 267,0 Mrd. steigt (+3,1 %
gegenüber 2018). „Die Nachfrage – speziell nach Wohnimmobilien – ist
trotz der konjunkturellen Eintrübung weiterhin hoch. Stützend wirkt
hier das historisch niedrige Zinsniveau und die weiterhin gute
Arbeitsmarktlage. Hinzu kommen weiter steigende Einwohner- und
Haushaltszahlen sowie bereits bestehende Nachfrageüberhänge bei
weiterhin relativ schwacher Bautätigkeit“, sagt Marktanalyst
Sebastian Wunsch. Im Zusammenspiel dieser Faktoren erwartet GEWOS,
dass die Umsätze mit Wohnimmobilien in 2019 auf rund 191,1 Mrd. Euro
steigen (+4,2 %), die Zahl der Kauffälle dürfte in der Summe der vier
Marktsegmente (Wohnbauland, Eigenheime, Mehrfamilienhäuser,
Eigentumswohnungen) erneut leicht zurückgehen. „Die
Kaufpreisentwicklung im Bereich Wohnen hat sich, nach den hohen
Steigerungsraten der Vorjahre, im laufenden Jahr etwas abgeschwächt.
Das spiegelt sich in einem schwächeren Umsatzwachstum wider“,
erläutert Sebastian Wunsch. Leicht steigende Kauffallzahlen erwartet
GEWOS für 2019 lediglich im Eigenheim- und Mehrfamilienhaussegment,
die Geldumsätze dürften hier auf rund 69,1 bzw. 35,7 Mrd. Euro
steigen (+4,2 bzw. +6,2 %). Die Umsätze mit Eigentumswohnungen werden
nach der Prognose von GEWOS im laufenden Jahr voraussichtlich auf
rund 68,2 Mrd. Euro steigen (+3,5 %). Bei leicht rückläufigen
Kauffällen und Flächenumsätzen, dürfte sich der bundesweite
Geldumsatz mit Wohnbauland in 2019 auf rund 18,1 Mrd. Euro belaufen
(+2,6 %).

Über die Immobilienmarktanalyse IMA®:

GEWOS erfasst mit der Immobilienmarktanalyse IMA® jährlich für
alle Stadt- und Landkreise Deutschlands die abgeschlossenen
Grundstückskaufverträge und die mit diesen Verträgen verbundenen
Geldumsätze. Damit ist die IMA® die einzige umfassende Analyse des
Kaufgeschehens von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland, deren
Ergebnisse flächendeckend in tiefer regionaler Differenzierung auf
tatsächlichen Verkäufen beruhen. In die aktuelle Analyse sind rund
904.000 Eigentümerwechsel aus dem Jahr 2018 eingeflossen. Ergänzend
zur Analyse des Transaktionsgeschehens des jeweils abgelaufenen
Jahres, beinhaltet die IMA® fundierte Prognosen für das laufende und
das kommende Jahr auf Basis umfangreicher Zeitreihen – jeweils in
kleinräumiger Gliederung und differenziert nach sektoralen
Teilmärkten.

Über GEWOS:

Als unabhängiges Beratungs- und Forschungsinstitut berät GEWOS
seit 50 Jahren private und öffentliche Unternehmen der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft, Banken, Bausparkassen und Versicherungen,
Kammern und Verbände sowie die öffentliche Hand. In unseren Büros in
Hamburg und Berlin entwickeln wir für unsere Kunden maßgeschneiderte
und praxisnahe Entscheidungsgrundlagen und Zukunftsstrategien. Unser
Tätigkeitsspektrum reicht von der Erhebung und Analyse
immobilienwirtschaftlicher Daten über die Erstellung von
Mietspiegeln, Schlüssigen Konzepten, Wohnungsmarkt- und
Stadtentwicklungskonzepten bis hin zur wohnungswirtschaftlichen
Strategieentwicklung und zum Qualitätsmanagement.

Pressekontakt:
Sebastian Wunsch
GEWOS Institut für Stadt-, Regional und Wohnforschung GmbH
Drehbahn 7, 20354 Hamburg
T 040 69712 219
M 0162 1019 142
sebastian.wunsch@gewos.de

Original-Content von: GEWOS GmbH, übermittelt durch news aktuell

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