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Wirtschaft pfui – Büromarkt hui – Büroflächenumsatz in den Big 7 bei 2 Millionen Quadratmeter

Die konjunkturelle Lage hat sich auch in den
Monaten April bis Juni nicht verändert. Im Gegenteil. Laut Consensus
Economics soll das Wirtschaftswachstum 2019 nur noch bei 0,8 Prozent
liegen, wobei der private Konsum mit einer prognostizierten
Wachstumsrate von 1,5 Prozent nach wie vor die wesentliche Stütze
sein wird. Handelskonflikte und Unsicherheiten aller Orten lassen
auch die Unternehmen in Bezug auf ihre Personalpläne vorsichtiger
agieren. So stieg die Arbeitslosenquote im Mai erstmals seit fünf
Jahren wieder – wenn auch nur leicht – auf 5,0 Prozent an. Auch wenn
die Binnenkonjunktur, die Dienstleistungsunternehmen, Handel und Bau
sich nach wie vor stark präsentieren, ausgleichen können sie die
Einbußen bei Produktion und Außenhandel nicht vollständig. Ein
ernstes Zeichen hierfür ist das ifo-Beschäftigungsbarometer, das eine
sinkende Einstellungsbereitschaft der Unternehmen nicht nur bei
Industrie, sondern inzwischen auch bei Dienstleistern signalisiert.
Die Nachfrage nach Büroflächen, gemessen als Umsatzvolumen, zeigt
einen starken Zusammenhang mit dem Beschäftigungsbarometer,
allerdings mit einem zeitlichen Verzug von rund sechs Monaten.

„Dies mag erklären, warum sich der Büro-Vermietungsmarkt in den
sieben Hochburgen Deutschlands nach wie vor stark präsentiert und
sich zumindest anhand der nackten Zahlen noch kein Krisenmodus in der
Immobilienwirtschaft erkennen lässt“, so Timo Tschammler, CEO JLL
Germany.

Das Umfeld für flächensuchende Unternehmen bleibt herausfordernd

Der Büro-Vermietungsmarkt in den sieben Hochburgen bilanziert zur
Halbzeit des Jahres ein ausgesprochen gutes Ergebnis. Rund 2 Mio. m²
wurden im ersten Halbjahr 2019 vermietet oder an Eigennutzer
verkauft, ein Plus von 5,4 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum
des Vorjahres. „Was die Umsatzprognose für das gesamte Jahr angeht,
bleiben wir allerdings bei den bereits im ersten Quartal
kommunizierten rund 3,8 Mio. m². Dies unterstellt im Ergebnis ein
tendenziell etwas schwächeres zweites Halbjahr und folgt in der Logik

a) den beschriebenen Entwicklungen bei Konjunktur und
Beschäftigung und

b) den nach wie vor in Teilen äußert dramatischen
Flächenengpässen, die sich auch in den kommenden Monaten nicht
auflösen werden. Insofern hat sich an der grundlegenden
Marktsituation auch im zweiten Quartal nichts geändert“, erläutert
Timo Tschammler.

Was bedeutet das für Büronutzer? „Zumindest unter dem Aspekt der
Flächenknappheit sehen sie sich zum Teil gezwungen, Büroflächen
vermehrt vom Reißbrett zu mieten. Für 2019 erwarten wir, dass jeder
fünfte vermietete Quadratmeter Bürofläche in Deutschlands Big 7 eine
Fläche in einem projektierten Gebäude sein wird. Die Bereitschaft,
sich attraktive Flächen frühzeitig zu sichern, ist also vorhanden. Im
Schnitt der letzten drei Jahre wurden 60 Prozent aller
Vorvermietungen sogar mit einer Vorlaufzeit von ein bis drei Jahren
bis hin zur kompletten Fertigstellung des Gebäudes getätigt“, erklärt
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

„In Bezug auf die Eintrübung des konjunkturellen Umfelds bleibt
abzuwarten, inwieweit sich diese auch auf die den Büromarkt
dominierende Dienstleistungsbranche auswirken wird. Aktuell sehen wir
zumindest noch keine Zurückhaltung bei der Realisierung von
Umzugsplänen. Der Immobilienmarkt wird aber nicht vollends immun
gegen wirtschaftliche Abschwungphasen sein können. Der aktuelle
Zyklus zeigt allerdings die Besonderheit starker Angebotsknappheit,
so dass auch bei sinkender Nachfrage oder gar negativer
Flächenabsorption die Leerstände nicht in die Höhe schießen. Dies
dürfte dazu führen, dass bei einem möglichen Abschwung die Mietpreise
nicht einbrechen werden“, betont Timo Tschammler.

Zeigten die sieben Immobilienhochburgen zum Ende des ersten
Quartals ein noch sehr heterogenes Bild, so haben sie sich im
Jahresverlauf angeglichen. In allen Big 7 Märkten bis auf München
wurden teilweise kräftige Umsatzsteigerungen registriert, am
stärksten in Stuttgart mit fast 21 Prozent, gefolgt von Hamburg mit
knapp 15 Prozent. Für Frankfurt und Köln ging es nochmal um jeweils
rund 8 Prozent nach oben. Auch wenn sich bayerische Metropole
gemeinsam mit Berlin (jeweils ca. 418.000 m²) wieder an der Spitze
des Umsatzvolumens positioniert, verzeichnet die Stadt an der Isar
mit knapp 11 Prozent ein Minus in der Jahresbilanz. „Bemerkenswert
aus unserer Sicht ist dieses Umsatzergebnis umso mehr, als dass es in
den letzten drei Monaten außer in Berlin und Frankfurt keine
herausragenden Anmietungen eines Betreibers von Flexible Office Space
gab. Diese Betreiber haben sich anscheinend eine Verschnaufpause
gegönnt, bleiben aber expansiv und haben nach wie vor Pläne für einen
weiteren Ausbau ihrer Flächen, mittlerweile nicht mehr nur
ausschließlich in den Big 7″, so Helge Scheunemann.

Wie Eis in der Sonne: das kurzfristige Flächenangebot schmilzt
dahin

Nichts Neues beim Thema Leerstand. Die Werte des kurzfristig
verfügbaren Angebots sind rückläufig, und zwar immer noch deutlich.
In den Big 7 stehen flächensuchenden Unternehmen aggregiert aktuell
nur noch etwas mehr als 3 Mio. m² zur Verfügung und damit rund 1 Mio.
m² weniger (24%) als noch vor zwölf Monaten. „In Relation zum
Umsatzvolumen von knapp 2 Mio. m² ergibt sich damit ein Verhältnis
von Leerstand zu Umsatz von 1,5, d.h. bei gleichbleibender Nachfrage
wären, vorausgesetzt jeder Umsatz ist ein Zuzug oder eine Expansion,
in neun Quartalen sämtliche aktuell leerstehenden Flächen vermietet“,
macht Helge Scheunemann eine theoretische Rechnung auf. Die über die
Big 7 aggregierte Leerstandsquote notiert aktuell bei knapp 3,3
Prozent und damit noch einmal einen Prozentpunkt unter dem
Vorjahresquartal.

In jeder der Big 7 bis auf Stuttgart reduzierten sich die
Leerstandsflächen im Jahresvergleich im zweistelligen Prozentbereich,
die Spanne reicht dabei von -16 Prozent in Frankfurt bis zu – 42
Prozent in Berlin. In der Bundeshauptstadt sank die Leerstandsquote
damit auf 1,8 Prozent. Kann es noch tiefer gehen? Ja, es kann. Bis
Jahresende wird sich der Leerstand über alle sieben Hochburgen hinweg
auf 3,1 Prozent reduzieren. „Eine echte Entspannung ist angesichts
der nach wie vor moderaten Neubauvolumina nicht in Sicht mit allen
positiven (u.a. weiteres Mietwachstum aus Sicht der Eigentümer) und
negativen (u.a. keine adäquate Auswahl an modernen Neubauflächen aus
Sicht der Unternehmen) Implikationen“, so Timo Tschammler.

Anstieg der Fertigstellungen nur in Berlin und Stuttgart

Im ersten Halbjahr 2019 wurden in den Big 7 in der Aggregation
rund 435.000 m² fertiggestellt. Das sind immerhin rund 30 Prozent
mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Wie sehr dieses Bild
aber trügt, wird durch einen detaillierteren Blick deutlich:

1. Der Anstieg der Neubauten fokussiert sich ausschließlich auf zwei
der sieben Städte, nämlich Berlin und Stuttgart. In der
Bundeshauptstadt stieg das Fertigstellungsvolumen um fast 60 Prozent
auf knapp 120.000 m² und in Stuttgart gar um 169 Prozent auf fast
171.000 m² an. In allen anderen Hochburgen reduzierten sich die
Fertigstellungszahlen weiter und zwar zwischen 21 Prozent in Köln und
96 Prozent in Frankfurt.
2. Trotz des Anstiegs der Neubauten in Berlin und Stuttgart sanken
dort die Leerstände weiter. Dies zeigt, dass immer noch zu wenig an
Neubauflächen entsteht, um die nach wie vor vorhandene Nachfrage nach
modernen Büroflächen zu befriedigen.

Dennoch: der Neubau zieht an und für die nächsten Jahre sind rund
4,4 Mio. m² im Bau, die bis 2022 den Märkten zugeführt werden.
Besonderer Fokus liegt dabei auf Berlin mit rund 1,5 Mio. m² und auf
München mit knapp 0,87 Mio. m². Wie sehr aber Neubauflächen im
aktuellen Zyklus gefragt sind, zeigt der Blick auf die Flächen, die
im Moment noch frei zur Verfügung stehen. Dies sind nicht einmal mehr
2 Mio. m², d.h. rund 45 Prozent aller im Bau befindlichen Flächen.
Alle übrigen Flächen haben bereits vor Fertigstellung einen Nutzer
gefunden. „Oder anders gesagt: in jeder der Big 7 stehen bis 2022 im
Schnitt lediglich 285.000 m² freie Neubauflächen zur Verfügung.
Deutlich zu wenig, um den gesamten Bedarf zu decken und ebenfalls zu
wenig, um signifikanten Druck von der Entwicklung der Mietpreise zu
nehmen“, so Timo Tschammler.

Mietpreise ziehen weiter an – Steigerungen auch in Sekundärlagen

Das immer noch bestehende Missverhältnis von Angebot und Nachfrage
befeuert das Mietpreiswachstum weiter. Der JLL-Spitzenmietpreisindex
legt weiter zu, im Jahresvergleich um weitere 7,6 Prozent, hat damit
mit knapp 213 Punkten den höchsten Stand seit 1992 erreicht. „Bis
Ende des Jahres wird ein weiterer Anstieg auf dann rund 218 Punkte
erwartet, dies entspräche einem Plus von 5,4 Prozent im Vergleich zum
Jahresende 2018″, prognostiziert Timo Tschammler. Und Helge
Scheunemann ergänzt: „Neben den Spitzenlagen in den Städten sind es
vor allem die Nebenlagen oder andere Büroteilmärkte, die relativ
gesehen sogar noch höhere Wachstumswerte als die jeweiligen Top-Lagen
aufweisen. Hierzu gehören Mediaspree und Kreuzberg in Berlin, der
Olympia- und Arabellapark in München oder der Hafen in Düsseldorf.“

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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