Bodenrichtwerte 2023 – Das kommt auf uns zu

2022 wurde ein neues Jahressteuergesetz präsentiert, das unter anderem auch das Bewertungsgesetz betrifft und in diesem Jahr in Kraft tritt. Hierbei kam es zu verschiedenen Änderungen, die auf die Umstellung der Immobilienwertermittlungsverordnung aus dem Jahre 2021 zurückzuführen sind. Schließlich bezieht sich das Bewertungsgesetz in vielen Fällen auf ebendiese Verordnung, sodass eine Anpassung unausweichlich war. Vor allem das Ertrags- und Sachwertverfahren sind von den Änderungen betroffen. Allerdings finden sich auch bei der Bewertung von Erbbaurecht Fällen und fremden Grundstücken Neuerungen. Besonders interessant sind die Neuerungen im Hinblick auf die Bodenrichtwerte. Aber was bedeutet das konkret?

Die Änderungen im Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren verhält es sich nun so, dass das nicht mehr auf mögliche Erfahrungssätze von lokalen Gutachterausschüssen verwiesen wird. Das liegt daran, dass die Anlage 23 des Ansatzes der Bewirtschaftungskosten entsprechend geändert wurde.

Die Änderungen im Sachwertverfahren

Im Bereich des Sachwertverfahren kam es zu besonders markanten Anpassungen: Hier werden die steuerlichen Bedarfswerte vermutlich deutlich erhöht. Das ist vor allem dann nicht wirklich von Vorteil, wenn die bereits erwähnten locken Gutachterausschüsse keine verwertbaren Angaben (zum Beispiel Vergleichsfaktoren oder Vergleichspreise) machen können. In diesem Fall verhält es sich nämlich so, dass die Immobilie mit dem entsprechenden Sachwert bewertet wird. Allerdings verwendet man dafür nicht nur die Bruttogrundfläche, die Regelherstellungskosten und den Altminderungsfaktor – stattdessen wird nun erstmals der Regionalfaktor berücksichtigt. Wenn hier kein Wert vorliegt, findet ein Faktor von 1,0 Verwendung.

Bodenrichtwerte – das ist neu

Wenn für ein Gebiet, in dem Mehrfamilienhäuser stehen, keine Liegenschaftszinssätze seitens des örtlichen Gutachterausschusses veröffentlicht wurden, werden diese im Preis ansteigen. Das betrifft auch die Bodenrichtwerte, die in der Konsequenz steigen. Daher sollte man sich stets die Bodenrichtwerte ansehen, um ein Bild von der aktuellen Situation zu bekommen.

Darüber hinaus gibt es weitere Änderungen bezüglich der Liegenschaftszinssätze. Nach wie vor werden die Zinssätze der Gutachterausschüsse herangezogen. Sollten diese nicht existieren, werden gesetzliche Liegenschaftszinssätze berücksichtigt. Diese haben sich jedoch geändert:

Bei Mietwohngrundstücken waren es bisher 5 Prozent, nun sind es 3,5 Prozent. Wenn es sich um ein gemischt genutztes Grundstück handelt, dessen gewerblicher Anteil 50 Prozent nicht übersteigt, beträgt der Wert 4,5 Prozent statt 5,5 Prozent. Auch für Grundstücke, deren gewerblicher Anteil mehr als 50 Prozent beträgt, wurde der Liegenschaftszinssatz geändert – der Zinssatz liegt nun bei 5 Prozent. Bei Grundstücken, die rein geschäftlich genutzt werden, beträgt der Liegenschaftszinssatz 6 Prozent.

Änderungen im Erbbaurecht

Im Erbbaurecht haben sich ebenfalls ein paar Kleinigkeiten geändert. So wurde zum Beispiel die Bewertung des Erbbaurechts angepasst, was schlichtweg aus den Änderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung resultiert.

Was bedeuten die Änderungen konkret?

Grundsätzlich ist damit zu rechnen, dass die Werte in erster Linie für Ein- und Zweifamilienhäuser stark steigen können. Auch bei Wohn- und Teileigentum, bei dem aufgrund von fehlenden Vergleichswerten das Sachwertverfahren zum Einsatz kommt, kann man entsprechend hohe Anstiege erwarten. Allerdings gibt es auch Szenarien, in denen man nicht von den Anpassungen betroffen ist. Das ist zum Beispiel bei Eigentumswohnungen der Fall. Das liegt daran, dass bei diesen das sogenannte Vergleichswertverfahren verwendet wird.

Grundsätzlich lässt sich also festhalten, dass man bei Immobilien, die nach dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet werden, mit höheren steuerlichen Werten rechnen muss. Ein Grund zur Panik ist das allerdings noch nicht, da es nach wie vor die Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse gibt, die vorrangig zur Bewertung herangezogen werden. Nur wenn diese nicht vorliegen, werden die neuen Bestimmungen angewandt.