Bürovermietungsmarkt übertrifft alle Erwartungen – Umsatzvolumen mit über 4 Millionen Quadratmetern auf Rekordstand

Kurz vor Weihnachten war die Stimmung in den
deutschen Unternehmen weiter ausgezeichnet – wenn auch nicht mehr
ganz so euphorisch wie im Vormonat. Der Ifo-Geschäftsklimaindex sank
im Dezember auf 117,2 Punkte gegenüber 117,6 im November. Dies trübt
die aktuelle Konjunkturlage allerdings überhaupt nicht. Im Vergleich
zu den weniger optimistischen Erwartungen in der Industrie und im
Groß- und Einzelhandel korrigierten die Unternehmen im
Bauhauptgewerbe sowohl ihre Einschätzungen zur aktuellen Lage als
auch ihre Erwartungen nach oben. Die Auslastung dieser Branche ist
extrem hoch und für viele Unternehmen ist es fast unmöglich, weitere
Aufträge anzunehmen, geschweige denn abzuarbeiten.

Im Jahresverlauf 2017 hat sich die Konjunktur kontinuierlich
verbessert. Das Bruttoinlandsprodukt ist jüngsten Prognosen zufolge
2017 um real rund 2,3% und damit über der Rate der vorangegangenen
drei Jahre gewachsen. Auch 2018 wird laut Consensus Forecasts ein
BIP-Wachstum von ca. 2,2% erwartet. Einhergehend mit dem starken
Wirtschaftswachstum wird eine Zunahme der Beschäftigtenzahlen
registriert, 2017 waren nach vorläufigen Berechnungen des
Statistischen Bundesamtes rund 44,3 Millionen Personen mit Wohnort in
Deutschland erwerbstätig (+1,5% im Vergleich zum Vorjahr). Dieses
positive Momentum spiegelt auch das ifo- Beschäftigungsbarometer
wider. Es basiert auf ca. 9.500 monatlichen Meldungen von Unternehmen
des Verarbeitenden Gewerbes, des Bauhauptgewerbes, des Groß- und
Einzelhandels und des Dienstleistungssektors – ein idealtypischer
Vorlaufindikator für die Nachfrage am Büromarkt. Die Effekte des
Barometers sind rund drei Monate nach der jeweiligen Einschätzung auf
den Vermietungsmärkten zu spüren.

Bürovermietungsumsatz über 4 Mio. m² – Flächenknappheit bremst
weitere Nachfrage

Der Beschäftigungsaufbau sorgt für steigende Flächennachfrage der
Unternehmen und wirkt sich im Dienstleistungssektor direkt auf die
Bürovermietungsmärkte aus. Das Flächenumsatzvolumen hat 2017 in den
Big 7 rund 4,2 Mio. m² erreicht und lag damit sogar noch einmal um
fast 7 % über dem Rekordniveau des Vorjahres. Damit wurden auch die
zu Beginn des letzten Jahres prognostizierten Umsatzvolumina für das
Gesamtjahr 2017 noch einmal deutlich übertroffen. Zwei Märkte
notierten jeweils über der Marke von 900.000 m²: Berlin (955.000 m²)
und München (995.000 m²) lieferten sich dabei ein Kopf-an-Kopf-Rennen
und gehen als die mit Abstand umsatzstärksten Märkte unter den Big 7
in die Statistik ein.

Die großen Vertragsabschlüsse jenseits der 10.000 m² haben ihre
positive Entwicklung fortgesetzt bzw. sogar noch verstärkt.
Summierten sich zum Dreivierteljahr insgesamt 29 Deals dieser
Größenordnung auf knapp 607.000 m², so kamen im vierten Quartal noch
einmal ein Dutzend Abschlüsse mit einem Volumen von 358.000 m² hinzu.
Damit steigt der Anteil am gesamten Jahresumsatz nochmals auf über 23
% an.

„Das Vermietungsvolumen hätte sogar noch höher ausfallen können,
doch viele neue Flächen suchende Unternehmen sind aufgrund des engen
Marktes nicht zum Zuge gekommen. Gerade in den zentralen
Innenstadtlagen ist der Angebotsmangel signifikant. Anders als in
vorangegangenen Zyklen haben die Fertigstellungen und das Angebot mit
der positiven Nachfrage nicht mitgezogen und beginnen erst jetzt zu
reagieren. Der Anstieg der Bautätigkeit fällt damit in eine starke
konjunkturelle Phase und selbst das Anziehen der spekulativen
Bautätigkeit wird aktuell mit einer positiven Aussage verknüpft“, so
Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Helge Scheunemann, Head of Research
JLL Germany, ergänzt: „Die starke Nachfrage manifestiert sich auch in
einer weiterhin positiven Nettoabsorption in den Big 7. Diese notiert
für das Gesamtjahr 2017 bei mehr als einer Million Quadratmeter, um
die der belegte Büroflächenbestand zugenommen hat, immerhin nochmal
rund 8 % über dem Fünfjahresschnitt.“

Im Jahresverlauf 2017 zeichnete sich eine starke Nachfrage von
Anbietern von flexiblen Büroarbeitsplätzen ab. Neben klassischen
Business Centern waren es insbesondere Anbieter von
Coworking-Flächen, die neue Büros anmieteten. Insgesamt beträgt der
Anteil der „FlexWorkspace“-Anbieter am Büroflächenbestand noch
weniger als 1%, aber in Bezug auf den Flächenumsatz 2017 erreichen
sie einen Anteil von etwa 5% bzw. rund 212.000 m², Tendenz für 2018
steigend auf rund 7%.

„2018 rechnen wir in Folge des Wirtschaftswachstums mit einem
weiterhin dynamischen Vermietungsmarkt, der mangels ausreichender
Verfügbarkeit von neuen und modernen Flächen aber nicht an das 2017er
Ergebnis heranreichen dürfte“, so Tschammler.

Leerstand erreicht teilweise dramatisch niedrige Stände

Die große Flächeninanspruchnahme seitens der Unternehmen sorgt für
einen erneuten Rückgang der verfügbaren Flächen. Die Leerstandsquote
in den Big 7 ist zum Jahresende 2017 auf 4,7% und damit auf den
niedrigsten Stand seit 15 Jahren gefallen. „Da die Nachfrage
unverändert hoch bleiben wird, rechnen wir trotz anziehender
Bautätigkeit mit einer Leerstandsquote auf stabil niedrigem Niveau.
Absolut gesehen standen in den Big 7 zum Ende 2017 kumuliert nur noch
4,3 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung. Das Leerstandsvolumen hat
damit fast den gleichen Stand wie das Umsatzvolumen erreicht. Das
letzte Mal, als sich beide Werte derart nahekamen, war 2001. Im
Gegensatz zur aktuellen Situation markierte das damalige Ereignis
allerdings den Beginn einer vierjährigen Abschwungphase“, so
Scheunemann.

In einigen Teilmärkten der Big 7-Städte gibt es dabei schon jetzt
dramatische Flächenengpässe zu beobachten. Stark nachgefragte Lagen
wie beispielsweise die Innenstadt, der Teilmarkt Schwabing-Nord oder
das Westend in München oder auch Mitte 1A in Berlin sowie der
Innenstadtbereich Stuttgarts weisen aktuelle Leerstandsquoten mit
einer Eins vor dem Komma auf.

„Wir beobachten, dass Neubauentwicklungen bereits in einer sehr
frühen Phase mit Nutzern verhandelt werden und Projekte im Bau
generell gut vermietet sind. Dieses „Forward renting“, also
Vermietungsabschlüsse in Objekten, die noch gar nicht bezugsfertig
sind, war ein Charakteristikum des abgelaufenen Jahres und ein
deutliches Zeichen des Vertrauens der Unternehmen in ihre Zukunft in
Bezug auf die jeweiligen geschäftlichen Aktivitäten“, so Tschammler.

Neubauvolumen 2017 erneut rückläufig – Anstieg für 2018 auf 1,3
Mio. m² erwartet

In der Statistik stehen für das Gesamtjahr 2017 ca. 860.000 m² neu
errichtete Büroflächen. Damit bleibt das Bauvolumen um rund 22 %
unter dem Wert des Vorjahres und fällt dreimal niedriger aus als
2002. Nur etwa 123.000 m² bzw. 14 % waren zum Zeitpunkt ihrer
Fertigstellung noch frei verfügbar. Bis auf Düsseldorf waren in jeder
der Big 7 die Fertigstellungen im Vergleich zu 2016 rückläufig, die
relativen Werte schwanken dabei zwischen minus 13 % in München und
minus 53% in Berlin. „Goldene Zeiten für Projektentwickler? Sollte
man meinen, doch fehlende Grundstücke und die hohe Auslastung in der
Bauwirtschaft bremsen so manche Neubaupläne aus und sind ein
Hauptgrund für die niedrigen Neubauvolumina“, betont Tschammler.

Tschammler weiter: „2018 erwarten wir dagegen einen kräftigen
Anstieg, der angesichts der Angebotsknappheit auch notwendig
erscheint: knapp 1,3 Mio. m² sollen neu errichtet bzw. umfassend
saniert werden.“ Schwerpunkte der Bauaktivitäten werden 2018 Berlin
(ca. 230.000 m²) und München (ca. 293.000 m²) sein. Von dem
Gesamtvolumen aller Big 7 sind bereits jetzt rund 62 % (vor)vermietet
bzw. von Eigennutzern belegt. Damit bleiben suchenden Unternehmen
noch etwa 38 % bzw. 490.000 m² freie Neubaufläche zur Auswahl. „Das
ist immerhin ein kleiner Lichtblick, denn in den vergangenen
Quartalen lag die Quote der noch freien Flächen in Projekten
regelmäßig deutlich darunter“, betont Scheunemann.

Mietpreisanstieg insbesondere in Teilmärkten mit sehr niedrigen
Leerständen

Eine hohe Nachfrage verbunden mit sinkender Flächenverfügbarkeit
führt zwangsläufig zu steigenden Preisen. Die Spitzenmieten stiegen
zum Ende des Jahres 2017 mit Ausnahme von Düsseldorf in allen Big
7-Städten an. Die größten Zuwächse wurden in Berlin (+11 %),
Stuttgart (+5 %), München und Hamburg (jeweils +4 %) verzeichnet. Der
Spitzenmietpreisanstieg aus diesem Jahr mit durchschnittlich 4,1%
dürfte sich 2018 mit reduzierter Rate (+2 %) fortsetzen. Ebenfalls
fortsetzen dürfte sich der Trend zu Mietanstiegen in Teilmärkten
außerhalb der Innenstädte. Sofern die Mikrolagen für die Nutzer in
Bezug auf Verkehrsanbindung und Infrastruktur stimmen, rücken diese
auch stärker in den Fokus für mögliche neue Unternehmensstandorte.
Der JLL-Spitzenmietpreisindex für die Big 7 hat zum Ende des Jahres
2017 194,5 Punkte erreicht und damit den höchsten Wert seit dem
vierten Quartal 2001. Im Jahresvergleich mit 2016 ergibt sich damit
ein Plus von 4,1 %.

„Alles in allem sind wir auch für 2018 positiv gestimmt.
Angesichts der starken Rahmendaten aus der Wirtschaft bleiben die
Unternehmen auf Expansionskurs. Anders als in vergleichbaren Zyklen
der Vergangenheit fällt der Anstieg des Neubauangebotes dieses Mal
zusammen mit einer weiter prosperierenden Nutzernachfrage. Sicherlich
ein Sonderfall, der an die konjunkturelle Entwicklung erinnert. Auch
hier erleben wir ein extrem seltenes Szenario: bessere Konjunktur bei
niedrigen Zinsen. Normalerweise sind Zinsen ja nur niedrig, wenn die
Konjunktur lahmt. Wenn die Konjunktur dagegen anzieht, folgen bald
auch die Zinsen. Der Sonderfall, so will es scheinen, mutiert zum
Dauerläufer. Auch beim Vermietungszyklus des Büroimmobilienmarktes“,
so Timo Tschammler.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

  immobilien