Deutscher Wohninvestmentmarkt erreicht die 20 Milliarden-Marke – Verschiebungen auf Käufer- und Verkäuferseite führen 2020 zu beschleunigter Dynamik

Der Wohninvestmentmarkt* hat 2019 mit einem bemerkenswerten
Ergebnis abgeschlossen: Ein Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und
-portfolios von rund 20 Mrd. Euro hat Prognose (18 Mrd. Euro), Vorjahreswert (+
7 %), sowie 5- und 10-Jahresdurchschnitt (um 16 % bzw. 56 %) übertroffen.
Insgesamt konnte damit bereits das vierte Jahr in Folge ein Zuwachs am deutschen
Wohninvestmentmarkt registriert werden. Neben dem Rekordergebnis von 2015 (25
Mrd. Euro) geht 2019 als Jahr mit dem zweithöchsten Transaktionsvolumen seit
Beginn der Aufzeichnungen in die Statistik ein.

Insgesamt wechselten 2019 ca. 130.500 Wohnungen den Eigentümer, entsprechend in
etwa dem Vorjahresniveau (-1 %). „Das macht deutlich, dass der Anstieg im
Transaktionsvolumen zum Vorjahr ausschließlich auf eine Preissteigerung
zurückführen ist“, so Dr. Konstantin Kortmann, Member of the JLL Strategy Board
und Head of Residential Investment JLL Germany. Und Helge Scheunemann, Head of
Research JLL Germany, ergänzt: „Aktuell müssen für Wohninvestments etwa 153.300
Euro pro Einheit bzw. 2.300 Euro pro Quadratmeter und damit fast acht Prozent
mehr als noch im Vorjahr und etwa 55 Prozent mehr als im 5-Jahresschnitt bezahlt
werden. Darüber hinaus haben die Preise der Projektentwicklungen im Vergleich
zum Vorjahr um neun Prozent auf 303.300 Euro pro Einheit bzw. 4.600 Euro pro
Quadratmeter zugelegt.“

Maßgeblich beigetragen zu dem sehr erfreulichen Ergebnis haben beide Quartale im
zweiten Halbjahr. Immerhin 5,5 Mrd. Euro (27.900 WE) waren es in den letzten
drei Monaten. „Die gegenwärtige Marktsituation mit hoher institutioneller
Nachfrage einerseits und einer hohen rechtlichen Unsicherheit aufgrund der
politischen Diskussionen um beispielsweise den Mietendeckel oder Enteignungen
andererseits hat im letzten halben Jahr zu größeren Portfolioumschichtungen und
so zu einer beschleunigten Dynamik am Transaktionsmarkt geführt“, erklärt
Kortmann. Kortmann weiter: „Die genannte Entwicklung wird auch bei der Analyse
des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilien-vermögen deutlich. Insbesondere die
kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften sind auf der Käuferseite im
letzten Halbjahr 2019 vermehrt aufgetreten. Der öffentliche Druck nach mehr
staatlicher Intervention am deutschen Wohnimmobilienmarkt führt dazu, dass die
Kommunen ihre Aktivitäten am Wohnungsmarkt deutlich ausweiten. Über das gesamte
Jahr haben die kommunalen Wohnungsgesellschaften ihre Investition um fast 100
Prozent gegenüber dem Vorjahr auf insgesamt 2,4 Mrd. Euro erhöht.“ In diesem
Kontext ist zum Beispiel auch eine der größten Transaktionen im vierten Quartal
zu sehen, der Verkauf eines Berliner Wohnportfolios mit rund 2.180 Wohnungen von
der Deutsche Wohnen an die kommunale Degewo.

Durch die rechtliche Unsicherheit rund um den Berliner Mietendeckel wurden
gerade am Berliner Wohninvestmentmarkt Anpassungen angestoßen, die sich in einer
erhöhten Zahl gehandelter Einheiten niederschlagen. Einige Akteure haben sich
zurückgezogen und stoßen Bestände ab, andere agieren nicht, sondern warten ab.
Andere allokieren ihre Investitionen in ihre Bestände um, wieder andere stoppen
alle Investitionen. Insgesamt hat sich dadurch vor allem das Angebot erhöht“,
kommentiert Scheunemann. Mit einem Volumen von 3,7 Mrd. Euro und einem Wachstum
von fast 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr hat der Berliner Transaktionsmarkt
sich damit noch weiter von den anderen Städten abgesetzt und kommt damit auf
einen prozentual ebenso so hohen Anteil am gesamten deutschlandweiten
Transaktionsvolumens. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt mit einem starken
Plus von 87 % (auf 2,4 Mrd. Euro) und Hamburg mit + 29 % (auf 1,2 Mrd. Euro).

Auf Gesamtjahressicht konnten neben der größten Transaktion des Jahres, der
Wiederverkauf des BGP Portfolios mit 16.800 Wohnungen und einem Kaufpreis von
ca. zwei Mrd. Euro, vier weitere Portfolios mit mehr als 4.000 Wohneinheiten
bilanziert werden, darunter der Erwerb von Wohneinheiten durch Adler Real Estate
sowie Berliner Gewobag Wohnungsbau von der ADO Gruppe, Ãœbernahme von
Wohneinheiten der Deutsche Wohnen durch die ZBI-Gruppe. Insgesamt dominierten
aber vor allem die kleineren Deals. Mehr als 90 % der Transaktionen (rund 9,4
Mrd. Euro) setzten sich dabei aus weniger als 800 Wohnungen zusammen.

Auf Käuferseite konnten die offenen Publikumsfonds mit einem Volumen von etwa
2,9 Mrd. Euro ihr Vermögen am stärksten aufbauen, dicht gefolgt von den
Spezialfonds (2,8 Mrd. Euro) und den bereits genannten kommunalen,
gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Die Projektentwickler stellen mit 15.700
verkauften Wohnungen und einem Transaktionsvolumen von insgesamt fast 5,1 Mrd.
Euro die stärkste Verkäufergruppe dar (+12 % gegenüber dem Vorjahr). Mit
deutlichem Abstand folgen die Asset/Fondsmanager mit einem Transaktionsvolumen
von insgesamt 1,9 Mrd. Euro. Bereits seit einigen Jahren ist der Vorab-Erwerb
von Projektentwicklungen eine beliebte Alternative zu Wohnobjekten mit laufenden
Mieterträgen, insbesondere für Spezialfonds. 2019 wurden insgesamt Forward-Deals
im Wert von 5,5 Mrd. Euro getätigt, entsprechend einem Wachstum von sechs
Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum 5-Jahresschnitt waren es satte
66 Prozent. Allein die Spezialfonds haben mit Forward-Deals insgesamt ein
Vermögen von 1,7 Mrd. Euro aufgebaut (+ 13 % gegenüber dem Vorjahr), gefolgt von
Pensionskassen (0,6 Mrd. Euro, minus 50 %) und Immobilienunternehmen (0,5 Mrd.
Euro, plus 74 %).

Auch für 2020 ist zu erwarten, dass das Geschehen am Wohntransaktionsmarkt
maßgeblich durch den Wettbewerb der Finanzinvestoren im Niedrigzinsumfeld sowie
der Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte bestimmt wird. Trotz der
politischen Unsicherheit und flächendeckenden Rendite-Kompression am
Wohninvestmentmarkt können auch starke Treiber auf der Nachfrageseite ausgemacht
werden. Dazu gehören insbesondere der hohe Renditespread zu
Alternativinvestments sowie eine zunehmende Portfolioumstrukturierung auf Seiten
institutioneller Investoren, beispielsweise bei deutschen Rentenfonds, die ihren
Anteil an Immobilieninvestitionen zunehmend erhöhen. Andererseits führen
Anpassungen in Unternehmensstrategien auch zu einer hohen Zahl an Verkäufern.
„Maßgebliche Gründe sind das Ende der Laufzeiten von Fonds, der schon lang
anhaltende Trend der Anpassung der Portfolios an die finanzwirtschaftlichen
Rahmenbedingungen und die Tendenz, dass sich einige Investoren aus dem Bereich
direkt gehaltener Wohnimmobilien verabschieden und eher indirekt – mit
spezialisierten Dienstleistern – investieren“, so Konstantin Kortmann. Dies
führe 2020 zu weiteren deutlichen Verschiebungen auf Käufer und Verkäuferseite,
im Gefolge eine hohe Dynamik mit einer entsprechenden Auswirkung auf das
Transaktionsvolumen. Das könnte auch gepusht werden von dem auf Rekordniveau
liegenden so genannten „dry powder“ – auf Halde liegendes Kapital, das
händeringend nach Investmentmöglichkeiten sucht. „Wir erwarten vor diesem
Hintergrund für das neue Jahr ein Ergebnis in etwa auf oder leicht über dem
Niveau des Fünfjahresschnitts (18,7 Mrd. Euro).“

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 %
Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Ãœbernahme einer
Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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