Die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland auf dem Weg aus der Krise – Helaba stellt Studie zum Büromarkt Frankfurt vor

Frankfurt am Main ? Im Vorfeld der ExpoReal in München hat die Helaba Landesbank Hessen-Thüringen ihre Studie „Büromarkt Frankfurt: Qualität zählt“ vorgestellt. Im Fokus stehen die Pers-pektiven für den Büromarkt Frankfurt und die Wirtschaftsregion Rhein-Main. Johann Berger, stell-vertretender Vorsitzender des Vorstandes und Immobilienvorstand der Helaba, nahm dabei auch Stellung zu den Perspektiven der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland. Die Gefahr einer drohenden Kreditklemme sieht er zwar nicht, Risiken für die Kreditversorgung seien gleich-wohl nicht auszuschließen: „Vor dem Hintergrund des noch nicht wieder funktionsfähigen Verbrie-fungs- und Syndizierungsmarktes, höherer Eigenkapitalanforderungen, zunehmender Refinanzie-rungsvolumina, des Rückzugs ausländischer Immobilienfinanzierer vom deutschen Markt sowie einer überschaubaren Zahl handlungsfähiger inländischer Banken, die nur einen begrenzten Eigen-anteil an einer Finanzierung zu übernehmen bereit sind, bestehen nach wie vor Risiken für die künf-tige Kreditversorgung in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland.“
Ob die Akteure an den Immobilienmärkten aus der Krise gelernt haben, lässt sich nach Bergers Ãœberzeugung erst mit fortschreitender Markterholung beantworten. Auffallend ist, dass die Markt-teilnehmer sich auch in Deutschland fast ausschließlich auf erstklassige Immobilien in besten Lagen konzentrieren. „Der Run auf Core Immobilien hat auch am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt bereits wieder zu Rückgängen der Anfangsrenditen geführt“, kommentiert Berger.
Der Rückzug aus internationalen Märkten ist für Berger keine sinnvolle Konsequenz aus der Krise. Die relative Stabilität des deutschen Marktes in der Krise korrespondiert nach seiner Ãœberzeugung mit einer entsprechend geringeren Wertsteigerungssphantasie in der jetzt einsetzenden Erholungs-phase. Berger: „Inländische Akteure, die sich als Reaktion auf die Krise ausschließlich auf den hei-mischen Markt konzentrieren, könnten bessere Chancen jenseits der Landesgrenzen versäumen.“

Büromarkt Frankfurt ? Qualität zählt
Der Frankfurter Büromarkt hat sich in der Finanzkrise relativ stabil gezeigt. Dies ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass die Beschäftigung nicht merklich zurückgegangen ist. Mittelfristig ist aber aufgrund eines insgesamt flacheren Wachstumstrends und des fortgesetzten Personalabbaus bei Finanzdienstleistern nur ein leichter Stellenzuwachs in Frankfurt zu erwarten. „Daraus lässt sich für die kommenden fünf Jahre ein Wachstum der Bürobeschäftigung in der Stadt von mindestens 2 Pro-zent ableiten. Das entspricht etwa 6.000 zusätzlichen Büroarbeitsplätzen“, sagt Dr. Gertrud R. Traud, Chefvolkswirtin und Leiterin Research der Helaba.

Frankfurter Markt vor der Bodenbildung
Die Helaba-Volkswirte gehen davon aus, dass die Bürospitzenmieten in Frankfurt bis Jahresende ihren Boden gefunden haben. Im laufenden Jahr belasten noch eine schwache Flächennachfrage und höhere Fertigstellungen den Frankfurter Büromarkt. 2011 sollten die Umsätze am Vermietungs-markt weiter zunehmen. Bei deutlich niedrigerem Fertigstellungsvolumen können die Spitzenmieten leicht steigen, ein Abbau des hohen Leerstandes ist jedoch nicht in Sicht.
Eine niedrige Neubauaktivität und ein weiterhin vorsichtiges Agieren von Investoren und Finanzie-rern sind Voraussetzungen dafür, dass der bereits hohe Sockelleerstand von gut 14 Prozent nicht weiter zunimmt. Angesichts des hohen Anteils älterer Flächen am Leerstand sollten deshalb Sanie-rungs- und Modernisierungsaktivitäten künftig gegenüber der Neubautätigkeit an Bedeutung gewin-nen.

Verhaltene Aussichten am Frankfurter Büromarkt
Für die kommenden Jahre rechnen die Autoren der Studie nur mit einer moderaten Büroflächen-nachfrage am Standort Frankfurt: Auf Basis ihrer Beschäftigungsprognose leiten sie eine Büroflä-chennachfrage von bis zu 200.000 Quadratmetern ab. „Dies entspräche gerade einmal zwei größeren neuen Bürotürmen“, so Traud. Angesichts des anhaltenden Trends zu höherer Flächeneffizienz könnte sich selbst diese vorsichtige Prognose als zu optimistisch herausstellen.

Qualität der Lage entscheidend ? Randlagen bleiben problematisch
Die hohen Qualitätsanforderungen am Frankfurter Markt werden sich auch künftig in einer unter-schiedlichen Entwicklung der Bürolagen niederschlagen. Günstige Perspektiven besitzen zentrale Innenstadtlagen, während die häufig älteren Büroflächen in Nebenlagen überdurchschnittlich stark vom Leerstand betroffen sind. Als Bürostandort dürfte der Frankfurter Flughafen an Bedeutung ge-winnen. Seine Position wird durch den derzeitigen Ausbau der Kapazitäten gestärkt, der eine zu-nehmende Beschäftigung in Deutschlands größter Betriebsstätte erwarten lässt, so die Autoren der Studie.

Viele Stadtentwicklungsgebiete gleichzeitig
In Frankfurt befindet sich eine Reihe von Stadtentwicklungsprojekten in der Planung, die einen mehr oder weniger großen Anteil von Büronutzungen vorsehen. Jedes dieser Projekte bietet der Stadt langfristig großartige Entwicklungschancen. „Angesichts der für die kommenden Jahre zu erwartenden eher moderaten Büroflächennachfrage ist es aber wichtig, auf Qualität und nicht auf Quantität zu setzen“, betonen die Autoren der Studie.

Wohnungsbau nicht vernachlässigen
Dank der in den letzten Jahren deutlich gesteigerten Wohnungsbautätigkeit, z.B. im neuen Stadtteil Riedberg, konnte auch die Stadt Frankfurt am Bevölkerungszuwachs im Rhein-Main-Gebiet teilha-ben. Die Mobilisierung von ausreichenden Flächen für den Wohnungsbau ist für die Stadtentwick-lung enorm wichtig. Da in den nächsten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum die Büroflächen-nachfrage übersteigen wird, sollten Projektentwicklungen hinsichtlich ihrer Nutzungsmöglichkeiten flexibel geplant und angepasst werden.

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