Globaler Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt bleibt auf hohem Niveau – Deutlicher Rückgang in der Region EMEA

Auch 2019 ist die Investorennachfrage weltweit hoch. In den
ersten drei Quartalen liegt das direkte gewerbliche Transaktionsvolumen
insgesamt bei rund 550 Mrd. USD und damit auf dem Niveau des Vorjahres. Für das
Gesamtjahr erwartet JLL ein Ergebnis von 745 Mrd. USD, entsprechend einem
Rückgang von rund fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieses Ergebnis würde
immerhin 29 Prozent über dem 10-Jahresschnitt liegen und als drittbestes
Investitionsvolumen nach dem Rekordjahr 2007 (782 Mrd. USD) und 2018 (769 Mrd.
USD) in die Statistik eingehen.

Dieses in den ersten drei Quartalen erneut sehr gute Ergebnis basiert auf den
Investorenaktivitäten in Amerika (vor allem USA) und Asien-Pazifik mit Zuwächsen
gegenüber dem Vorjahr von 9 Prozent bzw. 10 Prozent.

Die Region EMEA schwächelt demgegenüber deutlich. Das direkte gewerbliche
Investitionsvolumen ist in den ersten neun Monaten 2019 auf 176 Mrd. USD
zurückgegangen (Q1- Q3 2018: 204 Mrd. USD). Damit schlägt ein Minus von 13
Prozent in USD bzw. von 8 Prozent in Euro zu Buche. “Der Rückgang ist vor allem
in den starken Einbußen im größten europäischen Investmentmarkt Großbritannien
begründet. Dort verringerten sich die Aktivitäten in den ersten drei Quartalen
um 38 Prozent in USD bzw. 35 Prozent in lokaler Währung gegenüber dem
Vergleichszeitraum des Vorjahres. Im dritten Jahr nach dem Referendum scheinen
den Investoren die Unsicherheiten um den Brexit zu viel geworden zu sein”,
kommentiert Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Darüber hinaus haben die deutlich geringeren Investitionen in den
Einzelhandelssektor, in EMEA insgesamt rund ein Drittel gegenüber dem
Vorjahreszeitraum, für den Rückgang gesorgt. “Das veränderte
Verbraucherverhalten und das Wachstum im Online-Handel hat Umstrukturierungen
und Konsolidierungen im Einzelhandel hervorgerufen. Die Filialnetze werden den
Veränderungen angepasst und hat vor allem in weniger guten Lagen zu teilweise
hohen Leerständen geführt. Dies lässt einige Investoren abwarten. Auch das
geringere Wirtschaftswachstum und nicht zuletzt der “Mangel an Produkt” in
vielen Märkten hat zum Rückgang beigetragen”, so Hela Hinrichs, Senior Director,
JLL EMEA Research & Strategy.

“Für das Jahr 2020 geht JLL trotz der sich abschwächenden weltweiten
wirtschaftlichen Konjunktur und der bestehenden politischen Risiken von einem
nur leichten Rückgang des globalen direkten Immobilien-Investmentvolumens (minus
vier Prozent) aus. Diese Erwartung basiert auf einer prognostizierten stabilen
Entwicklung in EMEA und Asien-Pazifik sowie einem leichten Rückgang in Amerika.
Der US-amerikanische Markt befindet sich in einem späten Zyklus mit abnehmenden
Mietpreissteigerungen, was zu einer zunehmenden Vorsicht der Investoren führen
könnte”, so Hela Hinrichs weiter.

Viel Geld steht für Immobilieninvestitionen zur Verfügung

Globale nicht-börsennotierte Fonds haben in den ersten drei Quartalen 2019
weitere 125 Mrd. USD Eigenkapital für Immobilieninvestitionen eingesammelt.
Damit hat sich das noch nicht investierte Kapital in diesem Jahr auf 321 Mrd.
USD erhöht. Eine weitere Quelle für Immobilieninvestitionen könnten auslaufende
10-jährige Staatsanleihen sein. “2020 werden in Europa Staatsanleihen im Volumen
von 127 Mrd. EUR auslaufen, die neu in einem Niedrigzins-Umfeld angelegt werden
müssen. Immobilien erscheinen hier trotz niedriger Nettoanfangsrenditen
attraktiv”, so Hela Hinrichs.

Globale Institutionelle Investoren streben nach einer Untersuchung von Hodes
Weill & Associates eine Immobilienziel-Allokation von 10,5 Prozent an, aktuell
erreicht werden in 2019 aber nur 9,4 Prozent. Besonders groß ist die Differenz
zur Zielallokation bei Investoren aus der Region EMEA: 11,3 Prozent werden
angestrebt, aber nur 9,6 Prozent konnten in Immobilien angelegt werden. Nach
einer Auswertung der INREV beabsichtigen vor allem deutsche Investoren eine
überdurchschnittliche Immobilienallokation von 15,8 Prozent an. Immerhin
erzielen sie inzwischen 14,2 Prozent. “In zwei europäischen Ländern, der Schweiz
und Finnland, wird die Zielallokation inzwischen sogar übertroffen – mangelnde
Anlagealternativen könnten dafür ein Grund sein”, so Hela Hinrichs.

Die globalen Spitzenkapitalwerte für Büroflächen haben über die vergangenen 12
Monate um 6,1 Prozent zugelegt. JLL erwartet für das Gesamtjahr 2019 ein
moderateres Wachstum von 4,7 Prozent. Allerdings wird für 2020 aufgrund eines
geringeren Mietpreiswachstums und teilweise steigender Nettoanfangsrenditen nur
noch ein leicht positives Kapitalwertwachstum von unter einem Prozent
prognostiziert.

Die Netto-Anfangsrenditen für Büroflächen haben in Europa ein neues, tiefes
Rekordniveau erreicht und sind im Jahresvergleich um weitere 17 Basispunkte auf
3,31 Prozent gefallen. Eine weitere deutliche Renditekompression wird in 2020
von JLL nicht erwartet. Demgegenüber sind in einigen US-amerikanischen Städten
(New York, Boston und Los Angeles) die Renditen im vergangenen Quartal bereits
um 10 bis 30 Basispunkte angestiegen – Investoren werden hier vorsichtiger und
selektiver. In Asien-Pazifik wiesen die meisten Märkte eine weitere Kompression
auf, nur in Hongkong und Shanghai sind in der vergangenen 12 Monaten die
Renditen leicht um fünf Basispunkte gestiegen.

Während 2019 noch fünf europäische Büroimmobilienmärkte (Berlin, Frankfurt,
Madrid, Amsterdam und Paris) neben Tokio und Sydney ein jährliches
Kapitalwertwachstum von über 10 Prozent ausweisen werden, sind für 2020 deutlich
schwächere Wachstumsraten prognostiziert. Mailand und Berlin werden mit einem
Wachstum der Kapitalwerte von 5 – 10 Prozent die globalen Spitzenreiter sein.
Seoul, Peking, Shanghai werden mit bis zu minus fünf Prozent und vor allem
Hongkong mit erwartetem Rückgang der Bürokapitalwerte von mehr als zehn Prozent
wohl zu den globalen Verlierern gehören.

Globaler Büro-Vermietungsmarkt mit leichtem Rückgang

Die globalen Büro-Vermietungsmärkte zeigen sich trotz des geringeren
Wirtschaftswachstums noch robust. In 2019 erwartet JLL für die analysierten 96
Märkte ein Umsatzergebnis von knapp 42 Mio. m². Dies entspricht gegenüber dem
Vorjahr einem Minus von rund fünf Prozent, der 10-Jahresschnitt wird um ca. acht
Prozent übertroffen.

“Der erwartete globale Umsatzrückgang ist vor allem auf die schwachen
Bürovermietungen in Asien-Pazifik zurückzuführen. Das geringere
Wirtschaftswachstum und geopolitische Unsicherheiten lassen Unternehmen dort
Entscheidungen über Anmietungen von neuen Büroflächen zurückstellen”, so Hela
Hinrichs. JLL geht für 2019 von einem Vermietungsrückgang von fast 20 Prozent im
Jahresvergleich aus. Hela Hinrichs weiter: “Demgegenüber zeigt sich das
Mieterinteresse in Europa fast unbeeindruckt. Nach einem Plus von fünf Prozent
in den ersten drei Quartalen geht JLL für das Gesamtjahr von einem leichten
Rückgang von ca. zwei Prozent aus.” In den USA zeigten sich erste Anzeichen
einer sich abschwächenden Büroflächennachfrage, in der Folge voraussichtlich mit
leichten Einbußen von ca. vier Prozent gegenüber dem Vorjahr.

2020 könnte die globale Büroflächen-Nachfrage bei 5 – 10 Prozent unter dem
Niveau von 2019 liegen; vor allem in den USA werden deutliche Rückgänge
prognostiziert.

Die globale Büroflächen-Leerstandsquote hat mit 10,6 Prozent den niedrigsten
Punkt im aktuellen Zyklus erreicht. Während in Asien-Pazifik die Quote mit 10,3
Prozent im Jahresvergleich stabil geblieben ist, zeigen sich in den USA und
Europa Rückgänge von 70 Basispunkte auf 14,2 Prozent bzw. 60 Basispunkte auf 5,5
Prozent.

Steigende Baufertigstellungsvolumina mit einem erwarteten Plus von 22 Prozent
gegenüber 2018 (auf 17,5 Mio. m² und 18,8 Mio. m² in 2020) führen jedoch dazu,
dass JLL für das Gesamtjahr 2019 mit einem Anstieg der globalen Leerstandsquote
auf 11,2 Prozent und bis Ende 2020 auf 11,7 Prozent rechnet.

Dieser Höhepunkt im Zyklus variiert je nach Region: in den USA wird das höchste
Fertigstellungsvolumen bereits in diesem Jahr erwartet, 2020 in Asien-Pazifik
und erst 2021 in Europa.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Weiteres Material: https://www.presseportal.de/pm/62984/4465138
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