LBS-Immobilienmarktatlas 2016: Immobilienpreise im Raum Hamburg ziehen weiter an

– Aber: Niedrige Zinsen entlasten stärker als die Preise steigen
– Traum vom Eigentum so erfüllbar wie nie

Die Preise für Immobilien in Hamburg und dem Umland haben im
vergangenen Jahr weiter angezogen. Neubauten wurden in Hamburg und
Umland deutlich teurer, während sich die Preise für bestehende
Objekte weniger stark erhöhten als in den Vorjahren. Das ergab eine
Studie der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG in
Zusammenarbeit mit dem Hamburger Forschungsinstitut F + B (Forschung
und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH).

„Wohnimmobilien werden unvermindert stark nachgefragt“, fasst
Peter Magel, Vorstandsvorsitzender der LBS, das Studienergebnis
zusammen. „Käufer sollten heute den Sprung ins selbstgenutzte
Eigentum wagen. Trotz steigender Preise ermöglichen die niedrigsten
Zinsen aller Zeiten noch in vielen Lagen eine monatliche
Finanzierungsbelastung in der Höhe der durchschnittlichen
Mietkosten.“

Aktuelle Entwicklung

Mit 2,8 Prozent entwickelten sich die Preise für bestehende Häuser
in Hamburg etwas verhaltener als im Vorjahr. Dagegen verteuerten sich
Neubauten um 16,4 Prozent. Magel hierzu: „Im Untersuchungszeitraum
wurden im Gegensatz zu den Vorjahren Objekte in TOP-Lagen, wie zum
Beispiel Blankenese und Uhlenhorst offeriert. Diese Angebote haben
die Entwicklung des Durchschnittspreises stark beeinflusst.“
Bestandswohnungen kosteten in Hamburg 8,5 Prozent mehr, für neue
Eigentumswohnungen mussten im Schnitt 6,7 Prozent zusätzlich angelegt
werden.

Im Hamburger Umland kletterten die Preise für Neubauten mit 7,2
(Häuser) und 7,0 Prozent (Eigentumswohnungen) am stärksten.
Bestehende Häuser und Wohnungen wurden durchschnittlich um 3,9 bzw.
5,6 Prozent teurer.

Ãœberlaufeffekte in den letzten zehn Jahren

Die Einstiegspreise sind im Zehnjahresvergleich in allen Lagen und
Wohnformen deutlich gestiegen. Das führt zu einem Überlaufeffekt. So
verteuerte sich beispielsweise der Durchschnittspreis pro
m²-Wohnfläche für gebrauchte Häuser seit 2006 zunächst in den
attraktiven und zentralen Lagen Hamburgs. Innerstädtische Wohngebiete
verzeichneten in diesem Zeitraum im Schnitt ein Plus von gut 89
Prozent, gefolgt von den Elbvororten mit rund 52 Prozent und den
Walddörfern mit rund 53 Prozent.

Seit 2011 holt die Preisentwicklung in den weiteren Stadtgebieten
sowie den Umlandregionen dynamisch auf. Auf der Suche nach
bezahlbarem Wohnraum weichen die Menschen aufgrund der starken
Preissteigerungen im Zentrum dorthin aus. In den letzten fünf Jahren
erhöhten sich z. B. die Kaufpreise in den westlichen Wohngebieten, zu
denen u. a. Lokstedt und Lurup zählen, um durchschnittlich rund 44
Prozent. Auch die östlich der Innenstadt liegenden Gebiete
entwickelten sich stark mit plus 36 Prozent.

Niedrige Zinsen kompensieren die Kaufpreisentwicklung

So günstig war Eigentum noch nie zu finanzieren. Statt für rund
4,5 Prozent im Jahr 2006 ist eine zehnjährige Immobilienfinanzierung
jetzt für unter 1,50 Prozent zu haben. Bei gleichem persönlichem
Budget erhält der Käufer dadurch heute eine um rund 88 Prozent höhere
Darlehenssumme als noch vor zehn Jahren. Damit überkompensieren die
niedrigen Zinsen die anhaltende Kaufpreisentwicklung nahezu in allen
Lagen.

Mit einem Zinssatz von 1,48 Prozent plus 3 Prozent Tilgung können
mit einer Kaltmiete von 800 Euro rund 214.000 Euro finanziert werden.
Bringt der Käufer zusätzlich die empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital
ein, kann er eine Eigentumswohnung (80 m²-Wohnfläche) für rund
268.000 Euro erwerben. In dieser Preisspanne werden bestehende
Eigentumswohnungen zum Beispiel in Osdorf, Niendorf und
Wellingsbüttel angeboten.

Der LBS-Chef empfiehlt, auch in an den Wunschort angrenzenden
Stadtteilen zu suchen. „Meist wird der Käufer für diese Flexibilität
mit günstigeren Preisen belohnt“, so Magel. Beispielsweise zahlt ein
Interessent im Schnitt 3.192 EUR/m² für gebrauchte Eigentumswohnungen
in Wellingsbüttel. Im angrenzenden Bramfeld sind pro m²-Wohnfläche
bereits 590 Euro weniger anzulegen.

Neue Eigentumswohnungen werden von rund 220.000 Euro in Jenfeld
bis zu 270.000 Euro in Rahlstedt angeboten. Weitere Angebote in
dieser Preisspanne sind am östlichen Stadtrand in Bergedorf oder
südlich der Elbe in Neugraben-Fischbek und Wilstorf am Markt.

Häuser mit 120 m²-Wohnfläche sind im Hamburger Stadtgebiet auf
Mietkostenniveau z. B. in den Stadtteilen Wandsbek, Bramfeld,
Eidelstedt oder Stellingen finanzierbar. (Berechnungsgrundlage:
monatliche Kaltmiete von 1.200 Euro).

Ausblick

Die Metropolregion bleibt für Magel ein begehrter Siedlungsraum.
Er geht von einer weiteren dynamischen Preisentwicklung aus, gerade
im Bereich der jetzt noch günstigeren Lagen. Auch wegen der
attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten wird die Nachfrage nach
Wohnungseigentum nicht nachlassen. „Käufer sollten sich das heutige
Zinsniveau unbedingt langfristig sichern. Damit schützen sie die
zumeist höchste Investition im Privatleben nachhaltig gegen das
Risiko steigender Zinsen“, rät der LBS-Chef.

Für die Studie wurden im zweiten Halbjahr 2015 insgesamt 13.300
öffentlich zugängliche Immobilienangebote in Hamburg und im Umland
erfasst, davon 11.131 Angebote für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie
Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Den LBS-Immobilienmarktatlas 2016
sowie Begleitmaterial gibt es als kostenlosen Download unter
www.lbs.de (Unternehmen/LBS Schleswig-Holstein-Hamburg).

Pressekontakt:
LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG
Sabine König
Leiterin Unternehmensentwicklung und -kommunikation
Behringstraße 120, 22763 Hamburg
Tel. (040) 202119-290
E-Mail: sabine.koenig@lbs-shh.de

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