PwC-Studie: Trotz Rückgang – Ballungsräume und Top-Lagen in Innenstädten bleiben für Logistikimmobilien attraktiv

Logistiker investieren in die Top-A-Lagen der
Innenstädte / Handel und Konsumgüterunternehmen bauen metropolnahe
Verteilzentren aus / Zwei Drittel der Unternehmen aus beiden Branchen
sehen Fahrverbote und Umweltauflagen als Investitionshindernis /
Immobilienkooperationen mit Mitbewerbern und anderen Marktteilnehmern
sind keine Option

Die Boom-Jahre für Logistikimmobilien sind scheinbar vorbei: In
den kommenden fünf Jahren planen nur noch 44 Prozent der
Logistikunternehmen Neubau-, Modernisierungs- und Anmietungsprojekte.
Bei den Händlern und Konsumgüterherstellern sind es 60 Prozent – in
beiden Branchen entspricht dies einem Rückgang von 15 Prozentpunkten.
Zuwächse gegen den Trend gibt es bei Projekten in Ballungsräumen –
und im Osten Deutschlands. Fahrverbote und Umweltauflagen stellen
dabei für rund zwei Drittel der Unternehmen ein Investitionshindernis
dar. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Umfrage der
Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers
(PwC), für die 100 Logistikdienstleister und 100 Unternehmen aus
Handel und Konsumgüterindustrie befragt wurden.

Ballungszentren haben wachsende Priorität

Jedes dritte Unternehmen aus dem Handel und der
Konsumgüterindustrie plant metropolnahe Verteilzentren (plus 7
Prozentpunkte), während Logistiker verstärkt in die Top-A-Lagen in
Zentrumsnähe investieren (plus 6 Prozentpunkte). Reine
Lagerimmobilien im Innenstadtbereich sind besonders für
Stückgutdienstleister relevant: 12 Prozent gaben an, bis 2024 in
entsprechende Projekte für die innerstädtische Versorgung zu
investieren. Standorte fernab der Ballungszentren sind in Zukunft
jedoch für beide Branchen deutlich weniger gefragt (minus 13
Prozentpunkte).

Zuwächse im Osten – Verluste im Westen

An Attraktivität gewinnen Standorte im Osten Deutschlands.
Deutlich mehr Logistiker, vor allem Kontraktlogistiker, planen dort
neue Immobilienprojekte (Zuwachs um 13 Prozentpunkte). Im Gegenzug
reduzieren sie ihr Engagement im Westen (minus 14 Prozentpunkte).
Handel und Konsumgüterunternehmen sind in den gleichen Regionen
präsent wie in den Vorjahren, insgesamt bleibt der Westen die
stärkste Region.

„Vor allem Logistikdienstleister, die Mehrwertdienstleistungen für
Industriekunden übernehmen, sehen für die Zukunft ein geringes
Arbeitskräfteangebot und Fahrverbote als drängende Probleme für die
Realisierung von Immobilienprojekten. Hinzu kommt der enorme
Kostendruck in der Branche, somit sind günstigere Flächen im Osten
eine Option. Das Konzept geht aber nur auf, wenn die Kunden dort vor
Ort sind“, analysiert Ingo Bauer, Leiter des Bereichs Transport und
Logistik bei PwC Deutschland die Immobiliensituation bei den
Logistikern.

Fahrverbote als größtes Investitionshemmnis für Logistiker

Die größten Hürden, mit denen sich Logistikunternehmen beim Bau
neuer Logistikimmobilien konfrontiert sehen, sind zunehmende
Fahrverbote und Umweltauflagen (79 Prozent). Auf Rang zwei der
Investitionshemmnisse rangieren die hohen Bau- und
Finanzierungskosten, die 74 Prozent der Befragten als problematisch
empfinden. 72 Prozent sehen das geringe Arbeitskräfteangebot als
Hemmschuh. Bei den Handels- und Konsumgüterunternehmen sind lange
Planungs- und Genehmigungsprozesse das größte Problemfeld (70
Prozent), gefolgt von hohen Grund- und Gewerbesteuern (68 Prozent)
und einem geringen Arbeitskräfteangebot (64 Prozent).

Senkung der Energiekosten als Investitionsanreiz

Durch die zunehmende Automatisierung und den Einsatz von
Elektrofahrzeugen steigt der Stromverbrauch in Lagerhallen und
Verteilzentren. Einer der wichtigsten Treiber, in Logistikimmobilien
zu investieren, ist folglich die Senkung der Energiekosten (42
Prozent), etwa durch die Modernisierung der Immobilien. Wichtiger ist
nur die Vergrößerung der Flächen, die für 65 Prozent der Befragten
die zentrale Motivation für eine Investition in Logistikimmobilien in
den kommenden fünf Jahren darstellt.

„Logistikimmobilien der Handels- und Konsumgüterbranche müssen in
Zukunft sehr viel flexibler nutzbar sein, damit die
Multichannel-Strategien der Händler aufgehen. Kombinationen von
Büro-, Verkaufs- und Lagerflächen, die intelligente und
kostengünstige Lösungen für die letzte Meile zum Kunden ermöglichen,
sind deswegen Top-Themen der Branche“, sagt Dr. Christian Wulff,
Leiter des Bereichs Handel und Konsumgüter bei PwC Deutschland.

Noch ein weiter Weg zur nachhaltigen City-Logistik

Im Hinblick auf die Trends der kommenden fünf bis zehn Jahre
zeigen sich Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie
aufgeschlossener für neue Ideen als Logistikdienstleister. Unter den
Logistikunternehmen sieht nur jeweils rund ein Drittel die Bedeutung
von Kapazitätserweiterungen für ihr Unternehmen als relevant an, etwa
durch eine verdichtete Bebauung, mehrstöckige Lagerhallen, den Aufbau
intelligenter Logistikimmobilien sowie die Möglichkeiten einer
emissions- und geräuscharmen Nachtbelieferung. Sogenannte Micro- oder
Mobile-Hubs haben für sie kaum eine Relevanz (7 bis 9 Prozent). Bei
den Handels- und Konsumgüterunternehmen liegt dieser Anteil deutlich
höher: Trends wie Verdichtung und der Aufbau intelligenter,
vernetzter Logistikzentren sind für 47 bzw. 43 Prozent wichtig. Keine
Option für über 90 Prozent der Befragten aus beiden Branchen sind
derzeit dagegen Immobilienkooperationen mit Mitbewerbern oder anderen
Marktteilnehmern.

„Für eine effiziente City-Logistik ist die Lage der Immobilien im
Innenstadtbereich und in der Nähe von Ballungszentren enorm wichtig.
Neue Grundstücke sind jedoch rar und somit hat die intelligente
Umnutzung vorhandener Flächen für Investoren eine hohe Priorität“,
sagt Susanne Eickermann-Riepe, Leiterin des Bereichs Real Estate bei
PwC Deutschland.

Auf dem Weg zu mehr Kundennähe ist der Strom in die Ballungsräume
auch bei den Logistikimmobilien nicht aufzuhalten. „Intelligente
Logistikzentren in Kombination mit vernetzten, zentrumsnahen
Verteilzentren und Hubs sind ein guter Ansatz, die Potenziale in der
City-Logistik durch zukunftsfähige Logistikimmobilien zu heben“,
resümiert Ingo Bauer.

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