Das neue Heizungsgesetz und hohe Baukosten treiben private Vermieter massiv in die Defensive: Laut aktuellen Studien scheuen immer mehr Eigentümer die energetische Sanierung ihrer Immobilien und schieben dringend nötige Modernisierungen aus Unsicherheit auf die lange Bank. Die Angst vor der unkalkulierbaren Kostenfalle ist gigantisch.
Die andauernde Panikmache vor der Sanierung ist völlig deplatziert – eine smarte energetische Aufwertung ist kein Kostengrab, sondern heute der stärkste Rendite-Turbo für Bestandsimmobilien. Nachfolgend erfahren Sie, wie private Vermieter die Angst vor der Sanierung überwinden, mit welchen minimalinvasiven Maßnahmen sie den Immobilienwert sofort drastisch steigern und wie sie wirtschaftlich sicher maximale Extra-Rendite aus ihrem Altbau holen.
Nicht die Sanierung ist teuer, sondern die falsche Sanierung
Viele Eigentümer betrachten energetische Modernisierungen vor allem als Kostenfaktor. Dabei greift diese Rechnung zu kurz. Denn entscheidend ist nicht allein, wie viel Kapital zunächst investiert werden muss, sondern welche Auswirkungen eine Maßnahme langfristig auf Betriebskosten, Vermietbarkeit und Immobilienwert hat.
Gleichzeitig bedeutet das nicht, dass eine möglichst umfassende Sanierung automatisch wirtschaftlich sinnvoll ist. Gerade bei Bestandsgebäuden müssen technische Maßnahmen aufeinander abgestimmt werden. Werden beispielsweise Fenster ausgetauscht oder Gebäude stark gedämmt, verändert sich auch der Luftaustausch. Ohne passendes Lüftungskonzept können dadurch neue Probleme entstehen und weitere Investitionen notwendig werden.
Statt pauschal möglichst viel zu modernisieren, sollten Vermieter daher prüfen, welche Maßnahmen für das jeweilige Objekt tatsächlich einen wirtschaftlichen Nutzen bringen. Gebäudezustand, Heizlast, bestehende Heiztechnik und Wärmeverteilung spielen dabei ebenso eine Rolle wie Investitionskosten, Fördermöglichkeiten und die erwartete Entwicklung der laufenden Ausgaben.
Heizung und Energieversorgung zuerst prüfen
Besonders großes Potenzial bieten häufig Heizungs- und Energiekonzepte. Je nach Gebäude kann etwa eine Wärmepumpe infrage kommen. Auch hybride Systeme, bei denen beispielsweise eine Wärmepumpe mit einer bestehenden Gasheizung kombiniert wird, können für Bestandsimmobilien eine Option sein.
Ob sich eine solche Lösung rechnet, hängt allerdings von den technischen Voraussetzungen ab. So muss unter anderem geprüft werden, ob vorhandene Heizkörper weiterhin genutzt werden können oder für niedrigere Vorlauftemperaturen angepasst beziehungsweise ausgetauscht werden müssen. Erst eine konkrete Berechnung zeigt, ob der Umbau wirtschaftlich tragfähig ist.
Ergänzend können Photovoltaik, Stromspeicher oder Brauchwasserwärmepumpen sinnvoll sein. Bei geeigneten Gebäuden kommen zudem Systeme infrage, die Strom- und Wärmegewinnung miteinander verbinden. Im ländlichen Raum kann wiederum Biomasse eine Alternative darstellen. Welche Kombination geeignet ist, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten.
Niedrigere Nebenkosten sind nur ein Teil der Rechnung
Für Vermieter besteht der wirtschaftliche Nutzen einer energetischen Modernisierung nicht ausschließlich in einem geringeren Energieverbrauch. Sinkende Nebenkosten können eine Wohnung attraktiver machen und die Belastung der Bewohner durch steigende Energiepreise und CO?-Kosten begrenzen. Gleichzeitig verbessert ein moderner energetischer Standard die Wettbewerbsfähigkeit des Objekts.
Auch der Energieausweis gewinnt dabei an Bedeutung. Ein besserer energetischer Zustand kann sich auf die Vermietbarkeit, Finanzierungsbedingungen und Kaufentscheidungen auswirken. Wer eine Immobilie später verkaufen möchte, sollte deshalb berücksichtigen, dass Interessenten neben Lage und Zustand zunehmend auch auf den künftigen Energiebedarf und absehbare Modernisierungskosten achten.
Hinzu kommen weitere Möglichkeiten, ein Gebäude aufzuwerten. Ladepunkte für Elektroautos, Lademöglichkeiten für E-Bikes oder Speicherlösungen können je nach Zielgruppe die Attraktivität erhöhen. Allerdings gilt auch hier: Zusätzliche Technik schafft nicht automatisch zusätzliche Rendite. Sie muss zum Objekt, zur Nachfrage und zur finanziellen Gesamtrechnung passen.
Wirtschaftlichkeit vor Aktionismus
Bevor Eigentümer investieren, sollten sie deshalb verschiedene Faktoren gemeinsam betrachten. Neben den Anschaffungskosten gehören dazu mögliche Förderungen, die erwarteten Betriebskosten, notwendige Folgemaßnahmen sowie Auswirkungen auf Mieteinnahmen und Gebäudewert.
Gerade bei älteren Häusern ist es sinnvoll, zunächst den Ist-Zustand zu analysieren und daraus eine Reihenfolge für die Modernisierung abzuleiten. Eine einzelne, gut ausgewählte Maßnahme kann wirtschaftlich sinnvoller sein als eine umfangreiche Sanierung, deren Kosten sich nur teilweise im Wert oder in den laufenden Erträgen widerspiegeln.
Ebenso wenig empfiehlt es sich jedoch, Modernisierungen aus Unsicherheit grundsätzlich aufzuschieben. Bleiben veraltete Heizsysteme über Jahre bestehen, können Energie- und CO?-Kosten steigen, während später zusätzlich Investitionen unter größerem Zeitdruck notwendig werden. Abwarten ist daher nicht automatisch die günstigere Strategie.
Für private Vermieter kommt es vielmehr darauf an, ihre Immobilie langfristig als Vermögenswert zu betrachten. Nicht maximale Sanierungstiefe entscheidet über den wirtschaftlichen Erfolg, sondern ein Konzept, das Investitionskosten, Energieverbrauch, Vermietbarkeit und Wertentwicklung zusammenführt. Wer Maßnahmen auf dieser Grundlage auswählt, kann einen Altbau schrittweise modernisieren, ohne unnötig Kapital zu binden – und zugleich die Voraussetzungen dafür schaffen, dass die Immobilie auch langfristig wirtschaftlich attraktiv bleibt.
Über Nick Dietrich:
Nick Dietrich ist Unternehmer und Immobilienentwickler mit Schwerpunkt auf ganzheitlichen Energiekonzepten im Bestand. Seit über 15 Jahren verbindet er Immobilienentwicklung, Gebäudetechnik und Energieversorgung zu wirtschaftlichen Lösungen. Mit einem Netzwerk aus acht eigenen Unternehmen und zahlreichen Beteiligungen realisiert er Projekte von der energetischen Sanierung bis zur Quartiersentwicklung. Rund 1.000 Wohnungen hat er bereits modernisiert und revitalisiert. Mehr Informationen unter: https://solvigo.io/
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Ruben Schäfer
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Die große Sanierungs-Lüge: Warum ängstliche Vermieter gerade bares Geld verschenken – und wie man Extra-Rendite aus dem Altbau holt hinzugefügt von ots am
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