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Die Rallye geht weiter – Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit anhaltend starker Performance zum Halbjahr

Zuversicht an allen Fronten. So lässt sich die
globale und auch die europäische finanzwirtschaftliche Situation der
letzten drei Monate beschreiben. Neue Rekordwerte an den Börsen,
weder Inflations- noch Deflationsängste, expandierende Konjunktur und
last but not least ein weiter äußerst attraktives monetäres Umfeld:
all das beflügelt die Finanzmärkte. „Eine insgesamt sehr positive
Grundstimmung hat sich etabliert. Für Risikoszenarien bleibt da wenig
Platz, auch wenn sich eine gewisse Grundskepsis nach wie vor im
Hinterkopf eingenistet haben mag“, so Timo Tschammler, CEO JLL
Germany.

Für den Euroraum haben die Wahlausgänge in Frankreich und den
Niederlanden sicherlich für eine richtungsweisende Erleichterung
gesorgt. Dennoch dokumentiert die jüngste Bankenpleite in Italien die
immer noch sehr fragile und volatile Lage in Europa und macht sehr
deutlich, wie schnell sich Brandherde entfachen können. „Investoren
tun gut daran, bei ihren strategischen Zielen solche Risiken mit
einzupreisen bzw. weiter mit entsprechender Vorsicht zu agieren“,
betont Tschammler.

Solange die Finanzsorgen in einigen EU-Ländern und bei einigen
Banken nicht vom Tisch sind, wird sich die Europäische Zentralbank
freilich hüten, an der Zinsschraube zu drehen. Zwar dürfte die EZB
ihre Anleihekäufe sukzessive zurückfahren und an ihrem langsamen aber
steigen Exit-Fahrplan festhalten, aber zumindest bis Ende 2018 sollte
der Leitzins bei 0 % verharren. Damit bleibt es aber auch bei den
unterschiedlichen Zinswelten diesseits und jenseits des Atlantiks,
denn in den USA stehen mittelfristig weitere (kleinere) Zinsschritte
an, interessanterweise teilweise auch mit dem Argument, um bei
zukünftigen möglichen makroökonomischen Problemen wieder mit
Senkungen reagieren zu können.

Da die Kapitalmärkte sehr sensibel auf Signale und Äußerungen der
EZB reagieren, nehmen sie den Ausstieg aus der Null-Zins-Politik
bereits vorweg. An diesen Fronten dürfte in den nächsten Monaten und
Quartalen mit leicht steigenden Zinsen gerechnet werden und auch die
Rendite für deutsche Staatsanleihen könnte für 10-jährige Papiere von
aktuell rund 0,25 % auf 1 % innerhalb der nächsten 12 Monate
ansteigen.

Transaktionsvolumen legt weiter zu – Fokus auf Portfolios

Und weiter geht die deutsche Investmentrallye. Der gute
Jahresauftakt 2017 hat sich nahtlos im zweiten Quartal fortgesetzt.
Mit einem Transaktionsvolumen von 13,2 Mrd. Euro wurde das bereits
sehr gute erste Quartal nochmals übertroffen und so stehen für das
erste Halbjahr 2017 25,8 Mrd. Euro in der Statistik (+ 47 % gegenüber
H1 2016). „Das ist fast ein neuer Rekordwert – nur im ersten Halbjahr
2007 wurde ein noch besseres Ergebnis erzielt. Allein von der
Nachfrage her wäre sicherlich ein noch höheres Volumen möglich
gewesen, wäre denn ein adäquates Angebot entsprechender Produkte
vorhanden gewesen“, sagt Timo Tschammler.

Tschammler weiter: „Es ist in der Tat ein an sich
widersprüchliches Bild. Einerseits klagen viele Investoren über
Produktmangel, andererseits eilt der Markt von Rekord zu Rekord. Wenn
man sich allerdings vor Augen führt, dass bei den meisten
Transaktionen neben dem Käufer in der Regel eine zweistellige Anzahl
weiterer Investoren Interesse gezeigt haben und am Ende leer
ausgegangen sind, verdeutlicht dies die aktuell hohe Nachfragedynamik
am deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilen. Rein
aus Marktsicht ist allerdings zu begrüßen, wenn das Gaspedal nicht
ganz durchgedrückt wird, zeigt es doch, dass nicht alle
Bestandshalter auch Verkaufsdruck haben, dass die Banken nach wie vor
sehr genau prüfen und die Nachhaltigkeit einer Fremdfinanzierung
hinterfragen und schlussendlich, dass auch die Investoren sich selbst
eine gewisse Vorsicht auferlegen und sich augenscheinlich ein
gewisses Liquiditätspolster für kurzfristige Risiken oder aber einen
unerwartet schnellen Zinsanstieg vorhalten. Hinzu kommt, dass sich
für viele Eigentümer bei dem gegenwärtigen Preisniveau zwar hohe
Wertzuwächse realisieren ließen, dennoch unterbleibt ein Verkauf
oftmals, weil die Verkäufer dann nicht wissen, wie sie das Kapital
wieder reinvestieren sollen.“

Die fünf größten Transaktionen des ersten Halbjahres waren
allesamt Portfolio-Transaktionen mit dem Verkauf des deutschen
Anteils von 74 Logistikimmobilien von Blackstone an CIC für rund 1,9
Mrd. Euro an der Spitze. Überhaupt legten Portfolio-Transaktionen mit
einem Plus von 92 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 9,4 Mrd. Euro
überdurchschnittlich zu. Neben dieser Mrd.-Transaktionen gab es im
bisherigen Jahresverlauf 15 weitere Abschlüsse mit jeweils mehr als
200 Mio. Euro. Allein diese Großabschlüsse vereinen knapp 28 % des
Halbjahresergebnisses auf sich (7,2 Mrd. Euro). Vor allem
institutionelle Investoren aus dem asiatischen Raum sind vermehrt am
Markt aktiv und suchen vor allem Größe. Immerhin konnten vier
Transaktionen jenseits der 100-Mio.-Euro-Grenze im aktuellen Quartal
beobachtet werden, bei denen Käufer aus Asien direkt als Käufer in
Erscheinung traten: der Verkauf des Pullmann-Hotels in München an
einen Investor aus Singapur, die Zalando-Zentrale in Berlin an einen
südkoreanischen Investor und wie oben schon erwähnt, die
Logicor-Platform von Blackstone an CIC aus China.

Auf der Suche nach Rendite: Höhere Wachstumsdynamik außerhalb der
Big 7

In der Gesamtbetrachtung des ersten Halbjahres 2017 entfielen
aggregiert rund 12,4 Mrd. Euro auf die sieben großen
Investment-Hochburgen. Dies entspricht einem Plus von 30 % gegenüber
dem Vorjahreszeitraum. Obwohl insbesondere die großvolumigen
Transaktionen überwiegend in einer der Big 7 stattfinden, fällt das
Wachstum hier nur unterdurchschnittlich aus. Umgekehrt lässt sich
feststellen, dass Märkte außerhalb der etablierten Zentren mit einem
Plus gegenüber dem Vorjahr von 66 % eine deutlich stärkere Dynamik
aufweisen. Etwa 13,4 Mrd. Euro wurden abseits der Big 7 investiert.
„Damit hat sich der vorsichtig formulierte Trend aus dem ersten
Quartal bestätigt. Offensichtlich findet eine Risikoausweitung statt,
die sich in erster Linie in einer Ausweitung des geographischen Fokus
manifestiert“, betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL
Germany. Scheunemann weiter: „Dies gilt aber nicht für alle
Assetklassen gleichermaßen. Auf den Punkt gebracht könnte man
formulieren: Büros und Hotels werden in den Big 7 gekauft, hier
liegen die Big 7-Anteile am deutschlandweiten Transaktionsvolumen bei
69 % bzw. 63 %, Investments in Einzelhandels-, Pflege- und
Logistikimmobilien finden dagegen auch außerhalb statt – Anteile
liegen bei 82 %, 83 % und 66 %.“

Berlin hat sich den Spitzenplatz im Ranking der Big 7 im
vergangenen Quartal wieder von München zurückgeholt. Rund 3,1 Mrd.
Euro wurden hier im Halbjahr investiert, rund 400 Mio. Euro mehr als
in der bayerischen Landeshauptstadt. Bereits im ersten Quartal waren
es einzig Hamburg und Stuttgart, die im Jahresvergleich ein
rückläufiges Transaktionsminus hinnehmen mussten. Dies hat sich auch
aktuell bestätigt. In Hamburg beläuft sich das Minus auf 30 % und in
Stuttgart auf 27 %. In beiden Städten fehlen nach wie vor
großvolumige Abschlüsse.

Logistik erstmals vor Einzelhandel

Büroimmobilien waren, sind und bleiben Investors Darling. Rund
10,2 Mrd. Euro flossen in diese Assetklasse (40 %). Es folgen nicht
mehr wie sonst Einzelhandelsimmobilien, die nur noch auf einen Anteil
von 19 % kommen: sie haben ihren angestammten zweiten Platz an
Logistikimmobilien verloren. Vier der fünf größten Transaktionen des
Halbjahres waren logistisch genutzte Immobilien(portfolios) und
hievten das in diese Assetklasse investierte Kapital auf über 5,5
Mrd. Euro, gleichbedeutend einem Anteil von 22 %. „Hintergrund dieser
Verschiebung sind die aus Sicht der Investoren besseren
Ertragsperspektiven für Logistikimmobilien, zumal im Einzelhandel in
vielen Märkten ein Ende des Mietpreiswachstums erreicht ist und sich
dann insofern die hohen Preise (niedrigen Renditen) nicht mehr
rechtfertigen lassen. Dies spiegelt sich im Übrigen auch in der
Finanzierung wider. Banken sind gegenüber Einzelhandelsimmobilien
vorsichtiger geworden, während dessen die Neugeschäftszahlen der
Immobilienfinanzierer ein höheres Volumen an Krediten für Logistik-,
Hotel-, Senioren- oder Pflegeimmobilien ausweisen“, so Timo
Tschammler.

Mischgenutzte Immobilien mit Kombinationen von z.B. Büro und
Einzelhandel oder Büro und Wohnen machen rund 8 % des
Transaktionsvolumens aus, Hotels gut 7 %. Die restlichen 5 %
entfallen auf Entwicklungsgrundstücke und Spezialimmobilien (in
erster Linie Pflegeimmobilien und Seniorenheime).

Druck auf die Renditen für Logistikimmobilien hält unvermindert an

Die Spitzenrenditen haben sich zum Ablauf des zweiten Quartals in
allen Assetklassen nicht bewegt und verharren auf ihrem jeweils sehr
niedrigen Stand. Mindestens solange Mietpreiswachstum vorhanden bzw.
erwartet werden kann und solange das Zinsniveau keine echten
Anlagealternativen zulässt, wird auch keine Aufwärtsbewegung der
Renditen stattfinden. Im Schnitt über alle sieben Hochburgen liegt
die Spitzenrendite für Büroimmobilien damit weiterhin bei 3,47 %. Die
spannende Frage hierbei war, ob in Berlin bereits die 3 %-Schallmauer
nach unten durchbrochen wurde. Dies war nicht der Fall, allerdings
wird ein Absinken der Büro-Spitzenrendite im weiteren Jahresverlauf
auf 2,9 % erwartet. Auch für die anderen Märkte wird noch eine
weitere leichte Kompression erwartet, in der Aggregation wird die
Spitzenrendite dann im Mittel bis Ende des Jahres auf 3,31 % sinken.
In Kombination mit dem erwarteten Mietwachstum wird sich auch für das
Gesamtjahr 2017 im dritten Jahr in Folge ein Kapitalwertwachstum im
zweistelligen Bereich erzielen lassen (12 %).

„Eine noch stärkere Renditekompression erwarten wir allerdings für
Logistikimmobilien. Die starke Nachfrage sowie die Erwartung von
hochpreisigen Abschlüssen, die aktuell im Markt gehandelt werden,
werden voraussichtlich ein weiteres kräftiges Absinken um rund 40
Basispunkte auf im Schnitt 4,5 % bis Ende 2017 zur Folge haben“, so
Helge Scheunemann.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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