Nach der Berliner Abgeordnetenhauswahl ist die Debatte über stärkere Eingriffe in den Wohnungsmarkt neu entfacht. Die Linke wurde stärkste Kraft und fordert unter anderem die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen sowie weitere Eingriffe bei den Mieten. Gleichzeitig gelten in Berlin bereits zahlreiche Vorgaben, etwa durch Mietpreisbremse, Milieuschutz und Umwandlungsregeln.
Für Immobilieninvestoren ist nicht nur entscheidend, wie hoch die aktuelle Rendite einer Wohnung ist. Genauso wichtig ist die Frage, unter welchen politischen und regulatorischen Bedingungen diese Immobilie in fünf oder zehn Jahren noch bewirtschaftet, modernisiert oder verkauft werden kann. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche politischen und regulatorischen Risiken Investoren in Berlin aktuell einkalkulieren müssen, wie sich solche Unsicherheiten auf Kaufpreise und Renditen auswirken können und wann andere deutsche Standorte für Kapitalanleger interessanter werden.
Unsicherheit erschwert langfristige Kalkulationen
Ob die wohnungspolitischen Forderungen der Linken tatsächlich umgesetzt werden, hängt zunächst von der Regierungsbildung und möglichen Koalitionspartnern ab. Für Investoren ist allerdings schon die politische Unsicherheit relevant. Wer eine Immobilie kauft, kalkuliert schließlich über viele Jahre und muss abschätzen können, welche Mieteinnahmen möglich sind und welche Investitionen sich wirtschaftlich tragen.
Kommen zu den bestehenden Vorgaben weitere Eingriffe hinzu, werden solche Berechnungen schwieriger. Das betrifft vor allem Immobilien, bei denen Modernisierungen anstehen oder deren Wirtschaftlichkeit von der weiteren Entwicklung der Mieten abhängt. Je weniger vorhersehbar die künftigen Bedingungen sind, desto zurückhaltender können Käufer bei Preis und Investitionen werden.
Auch Banken könnten regulatorische Risiken stärker berücksichtigen. Das bedeutet nicht, dass Berliner Immobilien grundsätzlich nicht mehr finanziert werden. Allerdings können höhere Eigenkapitalanforderungen oder Risikoaufschläge eine Investition verteuern. Treffen höhere Finanzierungskosten auf begrenzte Möglichkeiten, die Erträge zu steigern, sinkt die Rendite.
Gleichzeitig wächst der Anreiz, größere Modernisierungen aufzuschieben. Eigentümer investieren vor allem dann, wenn sie davon ausgehen können, dass sich die Ausgaben langfristig rechnen. Fehlt diese Planungssicherheit, können Projekte verschoben oder aufgegeben werden. Das wiederum wäre problematisch, wenn Berlin zusätzlichen und modernisierten Wohnraum benötigt.
Eine Vergesellschaftung wäre kein schneller Prozess
Besonders weitreichend ist die Forderung nach einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen. Eine Umsetzung würde jedoch zahlreiche politische, finanzielle und rechtliche Fragen aufwerfen. Zunächst müsste festgelegt werden, welche Bestände betroffen wären, wie diese übernommen und verwaltet würden und welche Entschädigung die Unternehmen erhalten.
Hinzu kommt die Finanzierung. Bei großen Wohnungsbeständen müsste Berlin erhebliche Mittel aufbringen. Gleichzeitig wären langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen denkbar, etwa über die Voraussetzungen einer Vergesellschaftung oder die Höhe der Entschädigung.
Für private Käufer einzelner Wohnungen oder kleinerer Mehrfamilienhäuser dürfte deshalb weniger eine eigene Vergesellschaftung das entscheidende Risiko darstellen. Relevanter sind mögliche indirekte Folgen: Wenn große Marktteilnehmer aufgrund politischer Unsicherheit weniger investieren und Banken vorsichtiger finanzieren, kann sich das auf den gesamten Berliner Immobilienmarkt auswirken.
Wenn Bestandswohnungen immer seltener frei werden
Strengere Mietregeln sollen verhindern, dass die Wohnkosten für bestehende Mieter zu stark steigen. Gleichzeitig können sie jedoch einen Nebeneffekt haben: Je günstiger ein bestehender Mietvertrag im Vergleich zu einer neu angebotenen Wohnung ist, desto weniger attraktiv wird ein Umzug. Mieter bleiben dann möglicherweise auch in Wohnungen, die eigentlich zu groß, zu klein oder für ihre aktuelle Lebenssituation ungeeignet sind.
Dadurch werden weniger Wohnungen frei und das ohnehin knappe Angebot für Wohnungssuchende schrumpft weiter. Verschärft werden könnte dieser Effekt, wenn Investoren aufgrund zusätzlicher Vorgaben zugleich weniger neue Wohnungen bauen oder bestehende Gebäude seltener modernisieren.
So könnten vor allem diejenigen von strengeren Mietregeln profitieren, die bereits einen günstigen Vertrag haben. Wer dagegen neu nach Berlin zieht oder innerhalb der Stadt umziehen möchte, müsste sich um die wenigen verfügbaren Wohnungen bemühen. Daher besteht das Risiko, dass stärkere Regulierung zwar Bestandsmieter schützt, den Wohnungsmangel aber nicht behebt.
Das Umland könnte stärker profitieren
Für Investoren kann deshalb der Blick über die Berliner Stadtgrenze interessanter werden. Besonders gut angebundene Orte im Speckgürtel könnten von einer zunehmenden Verlagerung der Nachfrage profitieren. Wer in Berlin keine passende oder bezahlbare Wohnung findet, weicht möglicherweise auf Gemeinden aus, von denen sich das Zentrum mit S-Bahn oder Regionalverkehr schnell erreichen lässt.
Dort können zugleich andere regulatorische Bedingungen gelten. Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Immobilie im Berliner Umland automatisch die bessere Investition ist. Entscheidend bleiben unter anderem Kaufpreis, lokale Nachfrage, Verkehrsanbindung und die wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen Standorts.
Auch Berlin selbst wird für Anleger nicht zwangsläufig unattraktiv. Allerdings gewinnt die Qualität der einzelnen Investments an Bedeutung. Eine gut gelegene Immobilie mit tragfähigen Bestandsmieten und solider Finanzierung ist anders zu bewerten als ein Objekt, dessen Kalkulation auf deutlichen Mietsteigerungen, umfangreichen Modernisierungen oder einer späteren Umwandlung beruht.
Für Kapitalanleger wird deshalb vor allem die Planbarkeit entscheidend. Je stärker politische Vorgaben die künftigen Erträge und Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen können, desto konservativer sollte bereits beim Kauf gerechnet werden. Denn das größte Risiko besteht nicht zwingend in einer einzelnen neuen Regel, sondern darin, dass sich die wirtschaftlichen Bedingungen einer langfristig gehaltenen Immobilie während der Investitionsdauer grundlegend verändern.
Über Gerald Hörhan:
Gerald Hörhan ist mit Einzimmerwohnungen zum Millionär geworden und ist der festen Ansicht, dass 90 Prozent der Menschen ebenso dazu in der Lage sind. Mit der Gründung der Investment Punk Academy hat er einen Ort geschaffen, an dem die Teilnehmer lernen, wie sie ihre finanzielle Freiheit systematisch planen. Damit holt er nach, was im Bildungssystem versäumt wird. Schließlich wird nirgends der richtige Umgang mit Geld gelehrt. Mit der Investmentpunk Academy konnte er mittlerweile über 100.000 Menschen Finanzen lehren und ihnen helfen, auf diesem Weg ihre Ziele zu realisieren. Mehr Informationen unter: https://www.investmentpunk.com
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Enteignung, Mietendeckel, neue Regeln: Wird Berlin für Immobilieninvestoren zum Risiko? hinzugefügt von ots am
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