Erhaltungssatzung: Münchner Immobilienbesitzer sollten Status ihrer Immobilie prüfen lassen / Immobilie in Satzungsgebiet ist bereits im Wert gemindert und kann weiteren hohen Wertverlust erleiden

Experten der Hausbank München eG, von Rohrer Immobilien und der
Anwaltskanzlei Wagensonner empfehlen aktuell oder zukünftig von der
Erhaltungssatzung der bayerischen Landeshauptstadt betroffenen
Immobilienbesitzern ihr Objekt einem Statuscheck zu unterziehen. Das gilt auch
im Hinblick auf die im Juli verschärfte Abwendungserklärung. Besonders
Eigentümer mehrerer Objekte, die sich jetzt für den Verkauf einzelner Immobilien
entscheiden, können von den deutlichen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre
profitieren. Die durch den Verkauf freiwerdende Liquidität kann in verschiedenen
anderen Assetklassen solide angelegt werden.

Als städtebauliches Instrument zielt die Erhaltungssatzung der Landeshauptstadt
München als sogenannte Milieuschutz-Satzung darauf ab, die Zusammensetzung der
Wohnbevölkerung in einem Gebiet zu erhalten, sofern dies aus besonderen
städtebaulichen Gründen erforderlich ist. In München gibt es aktuell 23
Erhaltungssatzungsgebiete, weitere drei befinden sich derzeit in der Prüfung und
eine Erweiterung erscheint wahrscheinlich. Für Immobilienbesitzer bedeutet dies:
In diesen Gebieten sind insbesondere bauliche Maßnahmen oder Modernisierungen
genehmigungspflichtig, die zu einem überdurchschnittlichen Standard der
Wohnungen führen. Die Ausführung nicht genehmigter Maßnahmen kann mit einem
Bußgeld von bis zu 30.000 Euro geahndet werden. „Wenn sich eine Immobilie im
Erhaltungssatzungsgebiet befindet, bedeutet dies bereits eine Wertminderung,
weil man nicht mehr völlig frei über die Immobilie verfügen kann“, erklärt Jan
Kuch, Fachanwalt für Verwaltungsrecht der auf Immobilienrecht spezialisierten
Kanzlei Wagensonner. Vielen Immobilieneigentümern sei dies nicht vollkommen
klar.

Des Weiteren besteht in den Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht der
Landeshauptstadt. Der Käufer kann jedoch das kommunale Vorkaufsrecht durch
Abgabe einer Erklärung gegenüber der Stadt abwenden. Diese Abwendungserklärung,
die die Stadt im Juli verschärft hat, enthält verschiedene Verpflichtungen, mit
denen die Stadt die Nutzung des Objekts entsprechend ihrer städtebaulichen
Zielvorgaben sicherstellen will. Laut Kuch haben Immobilienbesitzer verschiedene
Optionen: „Wenn sich die Immobilie noch nicht in einem Erhaltungssatzungsgebiet
befindet, sollten Eigentümer einen Verkauf prüfen oder gegebenenfalls nach dem
Wohnungseigentumsgesetz aufteilen. Befindet sich das Objekt bereits in einem
Satzungsgebiet, sollte man eine nicht dem Vorkaufsrecht unterliegende
Vertragskonstruktion erwägen. Alternativ kann man prüfen, ob gegebenenfalls vor
Verkauf eine zulässige Aufteilungsmöglichkeit besteht.“

Ertragswertverlust von rund einer Mio. Euro nach zehn Jahren

Wie stark die Auswirkungen der Erhaltungssatzung auf die Wertentwicklung von im
Satzungsgebiet gelegenen Immobilien sind, lässt sich anhand eines
Referenzobjekts, einem Altbau aus dem Jahr 1895 mit einer Grundstücksgröße von
460 Quadratmetern und einer vermietbaren Fläche von 1.307 Quadratmetern – davon
1.064 Quadratmeter Wohnen und 243 Quadratmeter Gewerbe -, veranschaulichen. Bei
einer angenommenen jährlichen Steigerung der Wohnungsmieterträge von 1,5 Prozent
beziehungsweise der Gewerbemieterträge von zwei Prozent sowie einer maximal
möglichen Eingangsnettokaltmiete von 11,50 Euro bei Neuvermietung mit Abgabe der
Abwendungserklärung, beträgt der Ertragswertverlust nach zehn Jahren zwischen
922.600 Euro (bei einer unterstellten Neuvermietung von 80 Prozent der
Mietverträge) und 1.153.200 Euro (100 Prozent). Kilian Kuner, Berater bei RC
RealConsult, einer Tochtergesellschaft von Rohrer Immobilien, empfiehlt
Immobilienbesitzern „den derzeitigen Status ihrer Immobilie prüfen zu lassen, um
festzustellen, ob Handlungsbedarf besteht, und wie hoch der potenzielle Schaden
durch die Erhaltungssatzung ist oder wäre“.

Aktuelle Höchstpreise zum Verkauf nutzen

Sollte die Statusanalyse ergeben, dass ein Verkauf der Immobilie am sinnvollsten
ist, sollten Eigentümer laut Josef Sperl, Leiter der Abteilung
Immobilienbesitzer der Hausbank München, nicht zu lange warten: „Das Risiko
einer spekulativen Übertreibung bei Immobilienpreisen ist in München aktuell
sehr hoch und es besteht die Gefahr einer stärkeren Konsolidierung. Gerade
Immobilienbesitzer mit mehreren Objekten im Bestand sollten daher überlegen, ob
sie zumindest teilweise die Chance zum Verkauf zu Höchstpreisen nutzen.“ Ist die
Immobilie einmal verkauft, stelle sich Sperl zufolge in Anbetracht der –
wahrscheinlich noch länger anhaltenden – Nullzinspolitik die Frage, was mit der
gewonnenen Liquidität getan werde. Sperl: „Das Schlüsselwort heißt
Vermögensstrukturierung. Mit einer gut durchdachten Struktur aus
unterschiedlichen Anlageformen werden Risiken reduziert und Ertragschancen
gezielt genutzt. Unvorteilhafte Entwicklungen in einem Bereich können durch
andere Anlageformen abgefangen werden.“ Auch genossenschaftliche Anlagelösungen
kämen hierfür infrage. Die Hausbank München biete als Spezialbank für
Immobilienbesitzer interessante Anlagealternativen.

Über die Hausbank München eG

Die Hausbank München eG wurde 1908 als genossenschaftliche
Selbsthilfeeinrichtung für Hausbesitzer gegründet und ist heute eine der zehn
größten Genossenschaftsbanken in Bayern. Aus der Kompetenz für Immobilien heraus
entwickelte sich die Hausbank München zur Bank, die Immobilienbesitzer im
Bereich der Immobilienfinanzierung, Vermögensentwicklung und Zukunftsvorsorge
ganzheitlich betreut. Viele der Kunden sind als Mitglieder der Genossenschaft
gleichzeitig Eigentümer der Bank. Seit den 1970er Jahren ist die Hausbank
München außerdem mit ihrem Kautions-Service und ihrer Software zur
Immobilienverwaltung VS3 Dienstleister für die Immobilienwirtschaft und betreut
bundesweit mehr als 1.300 Immobilienverwalter mit über 25.000 Immobilien und
rund 1 Mio. Kautionskonten. Im Jahr 2018 erhielt die Hausbank München die
Auszeichnung Deutschlands Kundenchampions für herausragendes
Kundenbeziehungsmanagement und hohe emotionale Kundenbindung.

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