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Europäischer Büro-Nutzermarkt performt stark – Mangel an verfügbaren Flächen limitierender Faktor für Umsatzvolumen

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex
von JLL* ist im vierten Quartal 2018 um 1,5 % gegenüber dem
Vorquartal gestiegen, im 12-Monatszeitraum um 5,5%

– Mit 13,5 Mio. m² bewegt sich der europäische Büroflächenumsatz
2018 nahezu auf dem Niveau des Vorjahres
– Die gemittelte Leerstandsquote für Büroflächen ging im 4.
Quartal 2018 um 10 Basispunkte weiter zurück. Mit 6,3 % erneut
niedrigster Stand seit 2002

Die europäische Wirtschaft leidet unter anderem unter den von den
USA ausgehenden Handels-Turbulenzen. 2018 haben sich die Aktivitäten
verlangsamt und die Erwartungen wurden, wenngleich noch moderat,
zurückgefahren. Gemessen am BIP werden Deutschland und Frankreich,
die beiden kontinentaleuropäischen Länder mit der höchsten
Wirtschaftsleistung, 2019 einen Rückgang des Wirtschaftswachstums
verzeichnen, bleiben aber gegenüber dem Niveau der letzten 10 Jahre
robust. Die jüngsten Entwicklungen im Zusammenhang mit dem geplanten
Brexit (Ablehnung des Brexit-Deals der Premierministerin im
britischen Unterhaus, das gescheiterte Misstrauensvotum) verstärken
die Unsicherheiten. Es könnte einige Jahre dauern, bis die
Ausgestaltung der neuen Beziehung zwischen Großbritannien und EU
endgültig festgelegt ist.

Büromieten weiter gestiegen – Bis 2023 Wachstum mit jährlich
durchschnittlich 2,1 % prognostiziert

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im
4. Quartal 2018 um 1,5% gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu. Der
5-Jahreschnitt lag bei +2,8 %. 13 der 24 Index-Städte notierten dabei
ein Mietpreiswachstum. Mit 5,5% liegt der jährliche Mietpreiszuwachs
in Gesamteuropa weiterhin deutlich über dem Fünf- bzw.
Zehn-Jahres-Durchschnitt von + 2,8 % bzw. + 1,1 %.

Für die 20 westeuropäischen Indexstädte bilanziert ein Zuwachs von
6,0 %, für die mittel- und osteuropäischen Märkte ein Plus von 1,9 %.
Das seit geraumer Zeit bestehende Ungleichgewicht zwischen Nachfrage
und Flächenangebot in Form eines hohen Nachfrageüberschusses hat
bereits seit 2010 zu steigenden Mietpreisen in den deutschen
Immobilienhochburgen geführt. Auch im letzten Quartal kletterten die
Spitzenmieten noch einmal nach oben, angeführt von Berlin (+4,6%
gegenüber Q3 auf 408 Euro/m²/Jahr), Hamburg (+3,7% auf 336
Euro/m²/Jahr), München (+2,6% auf 468 Euro/m²/Jahr) und Frankfurt
(+2,6% auf 480 Euro/m²/Jahr). Im 12-Monatsvergleich betrug der
Anstieg in der Aggregation über alle Big 7 hinweg 6,4%. Spitzenreiter
war Berlin mit einem Plus von 13,3%, entsprechend dem europaweit
höchsten Anstieg. Auch 2019 wird das Wachstum – dann allerdings mit
verminderter Stärke (3,5 % aggregiert über die Big 7) anhalten.

Mehr zahlen mussten Nutzer von Spitzenflächen auch in weiteren
neun Index-Märkten, dazu zählten Lyon (+3,2% gegenüber Q3 2018),
Paris (+1,3% auf 810 Euro/m²/Jahr), Luxemburg mit dem höchsten
Quartalswachstum (6,4% gegenüber Q3), gepaart mit einer
Leerstandsquote von nur noch 3,4%.

Die sich spätzyklisch erholenden Städte entwickeln sich,
wenngleich von niedrigem Niveau ausgehend, immer besser; Madrid etwa
mit einem Plus von 1,5% (gegenüber Q3 2018, + 10,4 % im Jahresverlauf
2018 gegenüber 2017) und Barcelona (+1,0%, im Jahresverlauf + 8,6 %
). Bemerkenswert performt hat auch Budapest (+4,2%, im Jahresverlauf
+11,1 %), Prag (+2,4% gegenüber Q3 2018 und im Jahresverlauf).

In elf Index-Städten blieben die Spitzenmieten in den letzten drei
Monaten 2018 unverändert, darunter Amsterdam, das eine Reihe von
Mietsteigerungen in den letzten zwei Jahren erlebt hatte und Ende
2018 bei 425 Euro/m²/Jahr notiert, genauso wie in London nach einem
Quartalszuwachs von 4,5% auf 1.379 Euro/m²/Jahr zwischen Juli und
Ende September. In anderen Märkten Großbritanniens legten die Mieten
durch Angebotsengpässe und solide Nutzeraktivitäten zu, in Manchester
um 2,9% gegenüber Q3 2018, Leeds (+1,7%) und der Western Corridor
(+1,1%).

Wenngleich Büro-Projektentwicklungen in den nächsten zwei Jahren
Fahrt aufnehmen werden, geht JLL davon aus, dass das europäische
Büro-Mietpreiswachstum im positiven Bereich bleibt. Das jährliche
Wachstum dürfte in den nächsten fünf Jahren durchschnittlich bei 2,1%
liegen. Robuste Nachfrage, Vorvermietungsaktivitäten und ein nach wie
vor relativ niedriges Niveau an spekulativen Fertigstellungen werden
die Mieten stützen.

Zweitbestes Umsatzergebnis seit 2007

Im Gesamtjahr lag der Büroflächenumsatz in Europa 2018 mit rund
13,5 Mio. m² nur 2% unter dem Rekordergebnis von 2017 (13,7 Mio. m²),
stellt damit das zweitbeste Jahresergebnis seit 2007 dar. Die
Nachfrage konnte vielerorts allerdings nicht bedient werden, da sich
viele Märkte mit einem Rekordtief bei den Leerständen konfrontiert
sehen. Das machte sich in den normalerweise stärksten letzten drei
Monaten eines Jahres bemerkbar: der Rückgang gegenüber dem Vorjahr
lag bei 18 %. Ein Ausweis für die Stärke des Büro-Nutzermarktes zeigt
der Blick auf die Netto-Absorption: die ist europaweit im 4. Quartal
um 54% auf 1,88 Mio. m² gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Fünf-
bzw. Zehn-Jahresschnitt bewegt sich bei 12,4 Mio. m² bzw. 11,3 Mio.
m².

In der Hälfte der Indexmärkte gab es 2018 Umsatzzuwächse, am
stärksten in Rotterdam mit 119 %. Sechs weitere Märkte kamen auf
untere zweistellige Zuwachsraten, darunter die Zweit- und
Drittplatzierten Lyon und Prag mit 24% bzw. 22%. Unter 10 % liegen
weitere sechs Märkte, darunter mit Düsseldorf auch die einzige
deutsche Immobilienhochburg, deren Umsatzvolumen höher ausfiel als
2017.

Zwar wird sich auch 2019 der europäische Büronutzermarkt insgesamt
solide entwickeln, das Umsatzvolumen dürfte aber vor dem Hintergrund
der wirtschaftlichen und politischen Unwägbarkeiten die beiden
Vorjahresvolumina nicht erreichen. Mit unter 13 Mio. m² wäre der
Zehn-Jahresschnitt aber um ca. 13 %, der Fünf-Jahresschnitt um 8 %
getoppt.

Für die sieben deutschen Immobilienhochburgen ist 2018 ein
Büroflächenumsatzvolumen von knapp 4 Mio. m² zu notieren, Platz zwei
hinter dem Rekordjahr 2017. Angeführt wird die Umsatzstatistik von
München und Berlin. In der bayerischen Landeshauptstadt wurde die
Millionen-Schallmauer mit 975.000 m² wieder knapp verpasst, der
Rückgang gegenüber 2017 fiel mit 2% relativ milde aus. Etwas
deutlicher reduzierte sich der Umsatz in der deutschen Hauptstadt.
Die knapp 842.000 m²entsprechen einem Rückgang von fast 11% gegenüber
2017, getoppt von Stuttgart (-16%). Kein Zufall, dass in beiden
Märkten mit 2,0 % bzw. 2,2 % die geringsten Leerstandsquoten zu
notieren sind.

Der an sich moderate Umsatzrückgang für die Big 7 von 6,5 % ist
weiter zu relativieren: Er ist angesichts des Beschäftigungswachstums
nicht auf eine nachlassende Expansionstätigkeit oder eine erlahmte
Umzugsbereitschaft der Unternehmen zurückzuführen. Vielmehr konnten
einige geplante Umzüge aufgrund eines nicht vorhandenen Angebotes an
passenden Büroflächen nicht realisiert werden. Diesen Zusammenhang
belegt auch die gestiegene Nettoabsorption, die sich im Gesamtjahr
und in der Aggregation über die Big 7 auf 1,2 Mio. m² belief. Sie
liegt damit noch einmal um 10% über dem Vorjahresniveau und
gleichzeitig auf dem höchsten Stand der letzten fünf Jahre – trotz
steigender Flächeneffizienz bei Neuanmietungen und folglich weniger
Fläche pro Arbeitsplatz.

Der Büronutzermarkt in London erweist sich als widerstandsfähig,
der Gegenwind im Zusammenhang mit dem Brexit wurde auch im letzten
Quartal 2018 gelassen hingenommen: ein Plus von 4% schlug zu Buche
und führte letztlich zu einem Plus des Umsatzvolumens für das
Gesamtjahr 2018 von 2%.

Unterm Strich leichte Einbußen musste der Büroflächenumsatz in
Paris hinnehmen. Das Minus von 27% zwischen Oktober und Ende Dezember
konnte vom starken ersten Halbjahr nicht ganz ausgeglichen werden.
Für 2018 schlägt ein Rückgang von 5% zu Buche. Auch in der
französischen Hauptstadt mangelt es an adäquatem Angebot. Die
analysierten mittel- und osteuropäischen Märkte zeigten 2018
gegenüber dem Vorjahr durchweg Wachstumsraten, angeführt von Prag
(+22% gegenüber Vorjahr), Warschau (+11%) und Budapest (+5%).

Deutlicher Anstieg der Bürofertigstellungen wird die
Angebotsengpässe nicht auffangen können

Die Angebots-Pipeline nimmt europaweit weiterhin an Fahrt auf: die
Büro-Fertigstellungen lagen im 4. Quartal bei ca. 1,6 Mio. m².
Summiert ergibt sich für die 12 Monate 2018 ein
Fertigstellungsvolumen von 4,3 Mio. m². Damit ist das Niveau des
Vorjahres wieder erreicht, der Fünf-Jahresschnitt egalisiert.
Unterschritten ist mit 12% der Zehn-Jahresdurchschnitt. Die meisten
Fertigstellungen gab es in Paris mit 722.000 m², London (338.000 m²)
und in Moskau (334.000 m²).

Für 2019 und 2020 rechnet JLL mit Büro-Fertigstellungsvolumina von
rund 6,0 Mio. m² bzw. 6,7 Mio. m². Zwar entsprechen diese Zahlen
einem deutlichen Anstieg, in Anbetracht niedriger Leerstandsquoten
sind die Größenordnungen aber nicht übertrieben, die Angebotsengpässe
in vielen europäischen Märkten können damit voraussichtlich nicht
aufgefangen werden.

Mit 6,3 % ist die aggregierte europäische Leerstandsquote auf dem
Büroimmobilienmarkt um weitere zehn Basispunkte gesunken, dem
niedrigsten Stand seit dem 3. Quartal 2002. In 19 der 24 Index-Städte
war im 4. Quartal ein Rückgang der Quote zu notieren, am stärksten in
Warschau (-210 Basispunkte auf 7,9%), Dublin (-130 Basispunkte auf
7,4%), Amsterdam (-110 Basispunkte auf 3,5%) und Berlin (-70
Basispunkte auf 2,0%). In der deutschen Hauptstadt bewegt sich die
Leerstandsquote auf dem europaweit niedrigsten Stand, in Mailand mit
12,9 % auf dem höchsten.

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin,
Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh,
Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau,
München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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