Europäischer Immobilienmarkt: Mieten und Kaufen in Deutschland vergleichsweise erschwinglich

In seiner achten Ausgabe konstatiert der Deloitte
Property Index wie in den Vorjahren einen relevanten Preisanstieg bei
städtischen Wohnimmobilien – sowohl in Deutschland, aber noch
ausgeprägter in anderen europäischen Ländern. Das deutsche
Kaufpreiswachstum bei Immobilien verlangsamte sich leicht, während
andere Länder wie Tschechien, Ungarn und Portugal zum Teil
zweistellige Wachstumsraten in diesem Bereich aufweisen. Im Vergleich
mit anderen europäischen Immobilienmärkten liegt das
durchschnittliche Mietpreisniveau hierzulande noch verhältnismäßig
niedrig, was auch für die Zukunft auf eine anhaltende Dynamik bei
deutschen Mieten hindeutet. Auf den ersten Blick scheint dem
Preiswachstum bei Wohnimmobilien in Europa keine Grenze gesetzt.

– Die Kaufpreise bei Wohneigentum steigen jährlich im
EU-Durchschnitt um rund 5 Prozent, in Portugal und Osteuropa
sogar um fast 10 Prozent; Deutschland gibt seine
Kaufpreisspitzenreiterposition an Tschechien, Ungarn und die
Niederlande ab.

– Verglichen mit Tschechien und UK sind Eigentumswohnungen in
Deutschland noch erschwinglich und kosten im Durchschnitt fünf
Bruttojahreseinkommen; auch im europäischen Mietpreisvergleich
ist Deutschland vergleichsweise günstig.

– Das Preisgefälle zwischen Stadt und Land nimmt weiter zu,
Hamburg, Berlin und Frankfurt liegen mehr als 50 Prozent über
dem Bundesdurchschnitt, München über 130 Prozent.

“Der Anstieg der durchschnittlichen Wohnungskaufpreise hierzulande
hat sich im Vergleich zu den Vorjahren beruhigt, wohingegen andere
Territorien wie Südosteuropa oder Portugal im Preisniveau kräftig
aufholen. Allerdings ist es aufgrund der geringeren
Einkommensstruktur in diesen Ländern schwieriger, eine
Eigentumswohnung zu finanzieren, als in Deutschland, wo
durchschnittlich fünf Bruttojahresgehälter für den Kauf einer
70-Quadratmeter-Wohnung aufgewendet werden müssen. Ebenso deutlich
zeigt sich die immer stärker abweichende Entwicklung der Kaufpreise
zwischen städtischen und ländlichen Regionen: Städte wie Hamburg,
Berlin, Frankfurt liegen mehr als 50 Prozent über dem
Bundesdurchschnitt, während München sich mit einem Abstand von 130
Prozent vom deutschen Wohnimmobilienmarkt weitgehend abgekoppelt
hat”, sagt Michael Müller, Industry Leader des Bereichs Real Estate
bei Deloitte.

Europäische Niedrigzinspolitik treibt Preiswachstum

Seit 2015 ist in 15 von den 16 untersuchten EU-Staaten ein
Preiswachstum zu beobachten. Die einzige Ausnahme bildet Italien, wo
die Immobilienpreise seit Jahren sanft, aber stetig abwärts rutschen.
Das durchschnittliche jährliche Wachstum der europäischen
Immobilienkaufpreise lag bei 5 Prozent in den letzten drei Jahren. In
osteuropäischen Staaten wie Ungarn oder Tschechien sowie in Portugal
allerdings lag diese Steigerung fast doppelt so hoch, was es
angesichts des geringeren Einkommensniveaus vor allem für die
Menschen in diesen Ländern zunehmend schwermacht, Eigentum zu
erwerben. Möglicherweise ist das Preiswachstum in Osteuropa als
Aufholwachstum zu werten, das sich allerdings von der
Einkommensentwicklung abgekoppelt hat. Dazu kommt, dass die
Preisentwicklung insbesondere durch das Niedrigzinsumfeld getrieben
wird. Das “billige” Geld treibt einerseits die Immobilienpreise,
andererseits aber auch die Verschuldung.

Das Immobilien-Hoch ist nach Osten gezogen

In den vergangenen Jahren und vor allem 2017 war Deutschland beim
Kaufpreiswachstum noch Spitzenreiter im europäischen Vergleich und
erreichte eine Immobilienwachstumsrate von fast 10 Prozent. Dies hat
sich deutlich verändert: Spitzenreiter ist jetzt Tschechien (16,8%)
vor Ungarn (13,7%) und dicht gefolgt von den Niederlanden (9,3%).
Deutschland liegt mit 5,0 Prozent nahezu gleichauf mit Dänemark und
Spanien (jeweils 5,1%). Insgesamt ist innerhalb Europas eine
erhebliche Preis-Heterogenität zu beobachten, die von einem
wechselkursbedingten Rückgang um 14,7 Prozent in Großbritannien bis
zu einem Wachstum von 16,8 Prozent in Tschechien reicht. Der
Vergleich der absoluten Kaufpreise zeichnet das gleiche Bild: Hier
beginnt das Kaufpreisspektrum für Wohnfläche bei 1.088 EUR/m²
(Portugal) und endet bei rund 4000 EUR/m² (Frankreich und Norwegen).
Deutschlands durchschnittliche Quadratmeterpreise sind abermals
leicht gestiegen und liegen in diesem Ranking mit 3.405 EUR/m² im
gehobenen Mittelfeld.

Nur noch leichtes Wachstum beim Wohnungsbau in Deutschland

Die deutsche Wohnungsbautätigkeit hat im Jahr 2018 um 5,3 Prozent
zugelegt. Insgesamt wurden 300 Tsd. Einheiten fertiggestellt, die
Quote liegt nun in Deutschland bei 3,61 Einheiten pro 1000 Einwohner.
In Frankreich ist der Neuwohnungsbau im Vergleich zum Vorjahr leicht
rückläufig, liegt aber in Summe mit 6,86 Einheiten pro 1000 Einwohner
sowie mit einem Neubauvolumen von 459.000 Einheiten in der Summe der
verfügbaren Wohnungen pro Einwohner immer noch an der europäischen
Spitze. Schaut man sich indes die 2018 genehmigten Wohnungen an, so
lässt sich erkennen, dass in Deutschland mit 347.300 Einheiten
(Vorjahr: 348.100 E.) sogar eine Stagnation im Neubau zu erwarten
ist. Hinsichtlich des Wohnungsbestandes behaupten sich die beiden
Länder als europäische Wohnraumkolosse: Deutschland mit 42,2 Mio.
Einheiten und Frankreich mit 35,41 Mio. Einheiten verfügen mit
Abstand über die größten Wohnungsbestände in den untersuchten
europäischen Ländern, Frankreich liegt mit seiner Quote (528,5
Wohnungen pro 1000 Einwohner) aber immer noch leicht über Deutschland
(509 Wohnungen pro 1000 Einwohner).

Großstadt und Umland entfernen sich weiter, bleiben aber unter
EU-Spitzen Der Kaufpreisindex zwischen Stadtimmobilienpreisen und
jenen auf dem Lande klafft weiter denn je auseinander und zeigt
unverändert die immer stärker abweichende Entwicklung der Kaufpreise
zwischen städtischen und ländlichen Regionen. So übersteigen die
Immobilienpreise in deutschen Metropolen wie Berlin, Frankfurt und
Hamburg den Bundesdurchschnitt um die Hälfte, München verzeichnet mit
130 Prozent den höchsten deutschen Wert. Betrachtet man Gesamteuropa,
ist München kein Einzelfall: Im europäischen Vergleich zeigt sich –
begünstigt durch die zentralistischen Strukturen in den jeweiligen
Ländern – mit Paris und Lissabon (jeweils circa 220% über
Durchschnitt) sowie London (198%) ein noch ein extremeres Bild.

Deutschlands Eigentumswohnungen sind relativ erschwinglich

Vor diesem Hintergrund stimmt ein Blick auf die Bezahlbarkeit von
Immobilien in den einzelnen EULändern vergleichsweise versöhnlich:
Hier liegen deutsche Eigentumswohnungen in einem relativ
erschwinglichen Bereich und weit unter dem Niveau anderer Länder. So
kostet eine Wohnung (70 m²) in Deutschland im Durchschnitt fünf
Bruttojahreseinkommen, während beispielsweise in Großbritannien das
gesamte Einkommen 9,4 Jahre lang gespart werden muss, um eine
Eigentumswohnung erwerben zu können. Grund dafür ist das hohe
Kaufpreisniveau. Der Spitzenwert liegt in Osteuropa in Tschechien
(11,2 Jahre), was auf die relativ niedrige Einkommenssituation
zurückzuführen ist.

Deutscher Mietspiegel im europäischen Vergleich noch nicht auf dem
Höhepunkt

Ein anderer Aspekt lässt ebenfalls aufhorchen: Betrachtet man in
der Studie den Mietpreisvergleich europäischer Städte, so zeigt sich
eine enorme Spannweite bei den monatlichen Durchschnittsmieten: Diese
reichen von 6,4 EUR/m² in dem ungarischen Universitätsstädtchen
Debrecen bis hinauf zu Spitzenreiter Paris mit 27,8 EUR/m². Berlin
liegt bei relativ moderaten 7,3 EUR/m² und damit niedriger als
Frankfurt (8,4 EUR/m²), Hamburg (8,6 EUR/m²) und München, das mit
10,5 EUR/m² den höchsten deutschen Mietwert verlangt. Im Vergleich
der europäischen Städte wird dabei deutlich, wie günstig das
durchschnittliche Mietpreisniveau in den deutschen Städten derzeit
noch ist – und zugleich zeichnet sich ab, welche Mietpreisentwicklung
hier angesichts des europäischen Mietumfeldes erwartet bzw. aus Sicht
der Mieter befürchtet werden muss.

“Die Frage, wie man flächendeckend bezahlbaren Wohnraum in
Deutschland schaffen kann, ist eines der wichtigsten
gesellschaftspolitischen Themen unserer Zeit. Um Lösungen zu finden,
lohnt sich auch ein Blick zu unseren Nachbarn: So wurden in
Frankreich 2018 fast doppelt so viele Einheiten pro 1000 Einwohner
errichtet wie Deutschland. Es geht also doch – wenn alle Beteiligten
wollen und am gleichen Strang ziehen”, so Michael Müller.

Inhaltlich verantwortlich für die Studie ist Michael Müller,
Industry Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte.

Die vollständige Studie finden Sie hier (http://ots.de/zpGoxy).
Gerne stehen Ihnen unsere Experten für Interviews und
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genannten Pressekontakt.

Über Deloitte

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finden Sie auf http://www.deloitte.com/de/UeberUns

Pressekontakt:
Markus Soffner
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