Viele Kaufinteressenten suchen nach der perfekten Immobilie – modern, frisch saniert und sofort bezugsfertig. Genau diese Objekte sind jedoch meist besonders gefragt und entsprechend teuer. Erfahrene Investoren verfolgen deshalb oft die gegenteilige Strategie: Sie kaufen Immobilien mit offensichtlichen Schwächen, modernisieren sie gezielt und schaffen dadurch erheblichen Mehrwert.
Die besten Renditen entstehen dabei nicht zwangsläufig bei den schönsten Immobilien. Entscheidend ist vielmehr das Entwicklungspotenzial. Wer erkennt, was aus einer unscheinbaren Immobilie werden kann, hat die Möglichkeit, günstiger einzukaufen und durch gezielte Maßnahmen einen Wertzuwachs zu erzielen. Allerdings eignet sich längst nicht jedes sanierungsbedürftige Objekt für diese Strategie. Entscheidend ist die Frage, welche Schwächen sich mit überschaubarem Aufwand beseitigen lassen.
Diese Modernisierungsmaßnahmen erzielen den größten Wertzuwachs
So können optische Mängel zu Beginn beispielsweise vermuten lassen, eine Immobilie sei eine Fehlinvestition. Denn ein ungepflegter Zustand, verschmutzte Oberflächen oder lange nicht gestrichene Räume lassen eine Immobilie schlechter erscheinen, als sie tatsächlich ist. Bereits eine gründliche Reinigung wirkt hier wie Wunder. Die größte Wertsteigerung erhält man außerdem bei einfachen Renovierungen wie Malerarbeiten an Decken, Türen und Heizkörpern. Vertretbar ist in gewissen Fällen darüber hinaus die Renovierung des Bades – allerdings sollte im Hinterkopf bleiben, dass dieser Schritt oft zeitaufwendig und kostenintensiv ist.
Wenig Sinn machen hingegen der Einbau von Küchen sowie das Versetzen von Wänden. Diese Maßnahmen verursachen schnell hohe Kosten, ohne dass Käufer später zwangsläufig bereit sind, einen entsprechend höheren Preis zu zahlen. Gleiches gilt für schwerwiegende bauliche Probleme. Feuchte Keller, größere Risse im Mauerwerk oder verbaute Schadstoffe wie Asbest können hohe Sanierungskosten verursachen. Aus einem vermeintlichen Schnäppchen kann dadurch schnell ein kostspieliges Projekt werden.
Eine detaillierte Analyse vor dem Kauf
Wie viel zusätzlicher Marktwert durch eine Sanierung tatsächlich entstehen kann, lässt sich nur im Zusammenhang mit dem lokalen Immobilienmarkt beurteilen. Vor dem Kauf ist eine Analyse vergleichbarer Objekte und ihrer jeweiligen Zustände wichtig. Dabei sollte berücksichtigt werden, welche Eigenschaften Kaufinteressenten am jeweiligen Standort tatsächlich nachfragen. Neben dem Zustand der Immobilie spielen insbesondere das Raumangebot, die Infrastruktur des Wohnumfelds und die Bezahlbarkeit eine wichtige Rolle. Eine hochwertige Ausstattung allein kann grundlegende Nachteile bei Lage oder Grundriss meist nicht kompensieren.
Neben baulichen Risiken sollten Käufer außerdem die rechtliche Situation prüfen. Problematisch können beispielsweise Aus- und Umbauten sein, für die keine erforderliche Genehmigung vorliegt. Das betrifft unter anderem ausgebaute Dachgeschosse oder Souterrainbereiche, aber auch nachträglich errichtete Wintergärten, Garagen oder Carports. Eine nachträgliche Genehmigung ist nicht in jedem Fall möglich. Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden, ob der tatsächliche Zustand des Gebäudes mit den vorhandenen Genehmigungen übereinstimmt.
Viele Faktoren müssen zusammenpassen
Die Strategie, sanierungsbedürftige Immobilien zu erwerben, eignet sich grundsätzlich für Käufer, die finanziell ausreichend Spielraum besitzen und bereit sind, sich intensiv mit Einkauf und Kalkulation auseinanderzusetzen. Technische Kenntnisse müssen dabei nicht vollständig selbst vorhanden sein. Sachverständige und Fachbetriebe können den baulichen Zustand beurteilen und notwendige Arbeiten übernehmen. Gerade vor größeren Investitionen kann eine unabhängige Begutachtung zusätzliche Sicherheit schaffen.
“Im Einkauf liegt die Chance, im Verkauf der Gewinn.”
Der eigene Zeitaufwand liegt deshalb häufig weniger in der handwerklichen Umsetzung als in der Suche nach geeigneten Objekten, ihrer Prüfung und der Finanzierung. Wer regelmäßig Immobilien kaufen und entwickeln möchte, benötigt zudem eine solide Bonität und sollte Projekte gegenüber Finanzierungspartnern nachvollziehbar darstellen können. Denn der wirtschaftliche Erfolg entscheidet sich zu einem wesentlichen Teil bereits beim Ankauf: Eine günstige Immobilie ist nicht automatisch ein gutes Investment – interessant wird sie erst dann, wenn Kaufpreis, Risiken, Sanierungskosten und realistischer Verkaufspreis zusammenpassen.
Über Oliver Fischer:
Oliver Fischer ist Immobilienexperte mit über 40 Jahren Erfahrung und Entwickler des FIX&FLIP-Systems. Er hat über 3.000 Projekte realisiert und mehr als 2.800 Teilnehmer ausgebildet. Mit praxisnahen Strategien unterstützt er Investoren im strukturierten Immobilienhandel und beim nachhaltigen Vermögensaufbau. Weitere Informationen unter: https://www.oliverfischer.de
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