Nutzer und Investoren haben einen Anspruch auf Eindeutigkeit – Kommunale Mietenbündnisse verzerren den Mietspiegel / Kommentar von Roman Heidrich und Sebastian Grimm, JLL

In Berlin hatten sich die kommunalen
Wohnungsunternehmen bereits 2012 einem Mietenbündnis unterworfen.
2017 folgte eine Kooperationsvereinbarung für „Leistbare Mieten,
Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“. Dem Berliner Beispiel
folgend hat nun auch die Stadt Frankfurt für ihre beiden kommunalen
Unternehmen faktisch einen Mietenstopp verordnet.

Während die Berlin eigenen Wohnungsunternehmen mit annähernd
320.000 Wohnungen rund 15% des Wohnungsbestandes ausmachen, verfügen
die ABG Holding über rund 51.000 und die Nassauische Heimstätte über
rund 16.500 Wohnungen in Frankfurt, entsprechend fast 18% des
Wohnungsbestandes in der Hessen-Metropole.

Unstrittig müssen Städte und Gemeinden mit den ihnen zur Verfügung
stehenden Wohnungsbeständen bezahlbaren Wohnraum insbesondere für
einkommensschwache Bewohner zur Verfügung stellen. Hierin liegt auch
die ursprüngliche Aufgabe der kommunalen Wohnraumversorgung. Mit dem
„normalen“ Wohnungsmarkt darf diese sozial relevante Praxis jedoch
nicht kollidieren.

Angesichts der aktuellen Diskussionen rund um die weiteren
Regulierungen am Mietwohnungsmarkt muss insbesondere die
Beeinflussung der Mietspiegel durch politisch motivierte Eingriffe in
die Mietengestaltung der stadtnahen Wohnungsunternehmen allerdings
kritisch hinterfragt werden. Dies gilt zum Beispiel dann, wenn die
regulierten Neuvertragsmieten für diese als „frei finanziert“
geltenden Wohnungen einen erheblichen Einfluss auf den Mietspiegel
haben. Während bei den klassisch öffentlich geförderten Mieten in der
Regel ein zinsgünstiges Darlehen für den Bau oder die Modernisierung
einer Immobilie gewährt wurde, ist die kommunale oder in Berlin auch
senatsgetriebene Regulierung der Mieten quasi eine Art
Subjektförderung des jeweiligen Mieters durch Steuermittel. Diese
„subventionierten“ Mieten stellen eine Verzerrung der gewöhnlichen
Marktverhältnisse dar. Bei der Erstellung der Mietspiegel dürfen sie
nicht berücksichtigt werden, wie dies für die Mieten der klassisch
öffentlich geförderten Wohnungen bereits gilt.

Da bisher keine ausreichende Transparenz bei der Erstellung der
Mietspiegel vorhanden ist, lässt sich nicht abschätzen, welchen
Umfang die regulierten Mieten an der Grundgesamtheit sowie der
untersuchten mietspiegelrelevanten Stichprobe haben. Massive
Verzerrungen nicht ausgeschlossen. Die Heterogenität der
Mietspiegellandschaft in Deutschland weist ohnehin auf massiv
unterschiedliche Erhebungspraxen hin. Zur Schaffung einer breiten
Akzeptanz zukünftiger Mietspiegel bedarf es einer auf
„wissenschaftlichen Grundsätzen“ basierenden, einheitlichen,
transparenten und nachvollziehbaren Erhebung der Mietspiegel. Nur so
kann gewährleistet, dass die faktische Wirklichkeit zweier Wohnmärkte
nicht zum Bumerang bei der dringend erforderlichen Beseitigung des
Wohnraummangels in Deutschland wird. Nutzer und Investoren haben
einen Anspruch auf Eindeutigkeit.

Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin
Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL
Frankfurt

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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