Wenn eine Ehe oder Partnerschaft in die Brüche geht, steht nicht nur das emotionale Leben Kopf, sondern oft auch das gemeinsame Zuhause im Mittelpunkt komplexer rechtlicher und finanzieller Fragen. Die Immobilie, einst Symbol der Verbundenheit, wird im Trennungs- und Scheidungsprozess zu einem zentralen Streitpunkt. Eine frühzeitige Klärung und fundierte Informationen sind essenziell, um unnötige Konflikte und finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Im Folgenden erläutert Rechtsanwalt Reinhard Scholz aus Münster, Anwalt für Scheidungsrecht, die wichtigsten Grundsätze rund um die Immobilie bei Trennung und Scheidung in Deutschland:
Wer ist Eigentümer? Der Blick ins Grundbuch
Die erste und wichtigste Frage betrifft die Eigentumsverhältnisse der Immobilie. Entscheidend ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist:
• Beide Ehepartner als Miteigentümer: Dies ist der häufigste Fall bei gemeinsam erworbenen Immobilien. Beide Partner haben gleiche Rechte und Pflichten bezüglich des Hauses oder der Wohnung.
• Ein Ehepartner als Alleineigentümer: Hat einer der Partner die Immobilie bereits vor der Ehe besessen, geerbt oder durch Schenkung erhalten, bleibt er in der Regel Alleineigentümer. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der andere Partner keinerlei Ansprüche hat, insbesondere im Rahmen des Zugewinnausgleichs.
Die Trennung oder Scheidung ändert nichts an den eingetragenen Eigentumsverhältnissen. Eine Änderung muss vielmehr ausdrücklich vereinbart und notariell beurkundet werden.
Wohnrecht und Nutzungsentschädigung während der Trennung
Nach der Trennung stellt sich oft die Frage, wer im gemeinsamen Haus wohnen bleibt. Grundsätzlich haben beide Miteigentümer das gleiche Recht, die Immobilie zu nutzen. Eine automatische Auszugsverpflichtung gibt es nicht. Bleibt nur ein Partner im Haus, kann dem anderen eine sogenannte Nutzungsentschädigung zustehen. Bei Uneinigkeit kann das Familiengericht eine Regelung treffen, insbesondere wenn Kinder betroffen sind oder ein Härtefall vorliegt.
Der Immobilienkredit: Eine gemeinsame Last
Ist die Immobilie mit einem gemeinsamen Darlehen belastet, haften beide Ehepartner gesamtschuldnerisch für die Rückzahlung – auch nach der Trennung. Zahlt nur ein Partner die Raten, kann er die Hälfte der Zahlungen vom anderen zurückfordern. Eine Entlassung aus der Haftung ist nur mit Zustimmung der Bank möglich, die dies in der Regel nur bei ausreichender Bonität des verbleibenden Partners gewährt.
Zugewinnausgleich: Die Wertsteigerung zählt
In Deutschland leben die meisten Ehepaare ohne Ehevertrag im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies bedeutet, dass das Vermögen, das während der Ehe erwirtschaftet wird (der sogenannte Zugewinn), bei einer Scheidung hälftig ausgeglichen wird. Auch die Wertsteigerung einer Immobilie fällt unter den Zugewinn, selbst wenn nur ein Partner als Eigentümer im Grundbuch steht.
Beispiel: Eine Immobilie, die zu Beginn der Ehe 200.000 Euro wert war und bei Zustellung des Scheidungsantrags 300.000 Euro, hat einen Zugewinn von 100.000 Euro erzielt. Dieser Betrag wird hälftig auf beide Partner aufgeteilt. Der Ehepartner mit dem höheren Zugewinn muss dem anderen die Hälfte der Differenz als Ausgleich zahlen.
Erbschaften oder Schenkungen, die ein Partner während der Ehe erhält, zählen zum sogenannten privilegierten Anfangsvermögen und bleiben grundsätzlich im Alleineigentum. Lediglich eine Wertsteigerung dieser Immobilie während der Ehezeit kann in den Zugewinn fallen.
Für eine faire und rechtssichere Berechnung des Zugewinns ist im Regelfall ein Immobilienwertgutachten unerlässlich.
Optionen für die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung
Haben sich die Partner auf die Scheidung geeinigt, müssen sie eine Lösung für die gemeinsame Immobilie finden. Die wichtigsten Optionen sind:
1. Verkauf der Immobilie: Dies ist oft die einfachste und konfliktärmste Lösung. Der Erlös wird nach Abzug der Restschuld und der Verkaufskosten aufgeteilt.
2. Auszahlung eines Partners: Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Dies erfordert eine genaue Wertermittlung der Immobilie und eine entsprechende Finanzierungsmöglichkeit für den übernehmenden Partner. Dabei sollte auch die Entlassung des weichenden Partners aus der gemeinsamen Kreditverpflichtung mit der Bank geklärt werden.
3. Realteilung der Immobilie: Ist die Immobilie baulich dafür geeignet, kann sie in zwei getrennte Wohneinheiten umgewandelt werden, wobei jeder Partner eine Einheit erhält.
4. Vermietung der Immobilie: Die Immobilie wird vermietet und die Einnahmen sowie Kosten werden geteilt. Dies kann eine Option sein, wenn keiner der Partner die Immobilie alleine halten kann oder möchte, beide Partner aber nicht verkaufen wollen.
5. Übertragung auf gemeinsame Kinder: Unter bestimmten Umständen kann die Immobilie auf die gemeinsamen Kinder übertragen werden. Hierbei sind schenkungs- und erbrechtliche Aspekte zu beachten.
6. Teilungsversteigerung: Können sich die Ehepartner nicht einigen, kann jeder Partner eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös aufgeteilt. Dies ist oft die letzte und häufig finanziell ungünstigste Option, da der erzielte Verkaufspreis unter dem Marktwert liegen kann.
Steuerliche Aspekte
Bei der Veräußerung oder Übertragung einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung sind auch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. So kann unter Umständen die Spekulationssteuer anfallen, wenn die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Erwerb veräußert wird und nicht selbst genutzt wurde. Die Grunderwerbsteuer fällt in der Regel nicht an, wenn die Übertragung der Immobilie im Rahmen der Scheidung erfolgt.
Fazit und Empfehlung:
Die Immobilie bei Trennung und Scheidung ist ein komplexes Thema, das weitreichende finanzielle und persönliche Folgen haben kann. Eine einvernehmliche Lösung ist in der Regel der beste Weg, um unnötige Kosten und emotionale Belastungen zu vermeiden.
Es ist dringend ratsam, sich frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen. Ein erfahrener Familienrechtler kann die individuellen Gegebenheiten prüfen, die Rechte und Pflichten beider Partner aufzeigen und bei der Suche nach einer fairen und rechtssicheren Lösung unterstützen. Gegebenenfalls kann auch ein unabhängiger Immobiliensachverständiger hinzugezogen werden, um den Verkehrswert der Immobilie objektiv zu ermitteln. Eine wohlüberlegte und auf die jeweilige Situation zugeschnittene Vorgehensweise hilft, den Trennungs- und Scheidungsprozess so reibungslos wie möglich zu gestalten.
Rechtsanwalt Reinhard Scholz
Salzstraße 35, 48143 Münster
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Das gemeinsame Zuhause in der Krise: Was mit der Immobilie bei Trennung und Scheidung geschieht hinzugefügt von Presse am
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