Die eigene Stadt ist bekannt, kurze Wege vermitteln Sicherheit und bei Problemen wäre man schnell vor Ort: Für viele Anleger spricht deshalb zunächst vieles dafür, eine Kapitalanlage in der Heimatregion zu kaufen. Doch Vertrautheit sagt wenig darüber aus, ob ein Standort langfristig wirtschaftlich funktioniert. Welche Faktoren sind stattdessen entscheidend?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht, steht früh vor einer Entscheidung, die sich nur schwer rückgängig machen lässt: Wo soll investiert werden? Gerade bei der ersten Kapitalanlage fehlen vielen Anlegern belastbare Anhaltspunkte, um verschiedene Standorte miteinander zu vergleichen. Die eigene Stadt erscheint dann als naheliegende Wahl. Man kennt die Viertel, hat ein Gefühl für das Mietniveau und weiß aus dem eigenen Alltag, wie sich die Region entwickelt. Ein weiter entfernter Standort ist dagegen zunächst deutlich schwieriger einzuschätzen. „Viele Anleger kennen ihren Heimatmarkt und fühlen sich deshalb bei einer Investition vor Ort sicherer. Das Problem ist: Diese Vertrautheit sagt noch nichts darüber aus, ob der Standort langfristig die Voraussetzungen für eine tragfähige Kapitalanlage bietet“, erklärt Mark Stühler, Geschäftsführer der Einfach Immo GmbH.
„Viel wichtiger ist, ob ein Standort Menschen auch langfristig gute Gründe bietet, dort zu leben. Arbeitsplätze, Zuzug und eine stabile Nachfrage nach Wohnraum sind dafür wichtige Anhaltspunkte“, ergänzt Lucas Botschek, Standortleiter Nürnberg. Auf dieser Grundlage wählt die Einfach Immo GmbH die Regionen aus, in denen sie nach geeigneten Kapitalanlageimmobilien sucht. Während sich das Unternehmen lange vor allem auf Nürnberg und Süddeutschland konzentrierte, berücksichtigt die Einfach Immo GmbH inzwischen gezielt auch Standorte in anderen Teilen Deutschlands, sofern deren wirtschaftliche und demografische Entwicklung eine tragfähige Grundlage für eine Kapitalanlage bietet. Welche Immobilie an einem geeigneten Standort konkret infrage kommt, hängt anschließend von der persönlichen und finanziellen Situation des jeweiligen Anlegers ab.
Regionale Abhängigkeiten bei der Standortwahl vermeiden
Ob ein Standort für einen Anleger geeignet ist, hängt nicht allein von seiner wirtschaftlichen Qualität ab. Ebenso relevant ist, welche finanziellen Abhängigkeiten bereits bestehen. Das zeigt etwa das Beispiel eines Anlegers aus Sindelfingen, der bei Mercedes arbeitet und dort zugleich ein selbst genutztes Eigenheim besitzt. Einkommen und ein Teil seines Vermögens sind damit bereits eng an die Region gebunden. Kauft er dort zusätzlich eine Kapitalanlage, verstärkt sich diese Konzentration weiter. Eine Immobilie außerhalb der Heimatregion ist deshalb zwar nicht automatisch das bessere Investment, sie kann jedoch dazu beitragen, bestehende regionale Abhängigkeiten nicht noch weiter auszubauen.
Doch auch der Blick auf besonders bekannte oder gefragte Städte führt nicht automatisch zur passenden Entscheidung. So kann beispielsweise München grundsätzlich ein attraktiver Standort sein, aufgrund des hohen Preisniveaus für einen konkreten Anleger trotz guten Einkommens jedoch wirtschaftlich wenig sinnvoll. Ein günstigerer Standort kann in einer solchen Situation mehr Spielraum für eine tragfähige Finanzierung bieten, sofern dort zugleich die Voraussetzungen für eine langfristige Wohnraumnachfrage stimmen. „Es geht nicht darum, für jeden Anleger dieselbe vermeintlich beste Stadt zu finden. Entscheidend ist, wo sich unter seinen finanziellen Voraussetzungen eine sinnvolle Kapitalanlage umsetzen lässt“, erklärt Mark Stühler von der Einfach Immo GmbH.
Wirtschaft und Zuzug bestimmen die Wohnraumnachfrage
Passt ein Standort grundsätzlich zur finanziellen Ausgangslage des Anlegers, stellt sich die Frage, wie sich die Region in den kommenden Jahren entwickeln könnte. Ein wichtiger Anhaltspunkt dafür sind die Arbeitsplätze vor Ort. Denn wo Menschen gute berufliche Perspektiven finden, gibt es auch Gründe, langfristig zu bleiben oder für einen neuen Job in die Region zu ziehen. Mark Stühler und Lucas Botschek schauen deshalb unter anderem darauf, welche Unternehmen dort ansässig sind und ob die Arbeitsplätze auf verschiedene Branchen verteilt sind. Gibt es mehrere größere Arbeitgeber, kann eine Region wirtschaftliche Schwierigkeiten einzelner Unternehmen meist besser auffangen. Hängen dagegen viele Arbeitsplätze an einem Unternehmen oder einer Branche, können Veränderungen dort deutlich mehr Menschen gleichzeitig treffen.
Das wird beispielsweise in Regionen deutlich, die stark von der Automobilbranche geprägt sind. Gerät die Branche unter Druck, betrifft das möglicherweise nicht nur einen Arbeitgeber, sondern gleich mehrere Unternehmen und damit zahlreiche Beschäftigte. Ein solcher Standort ist deshalb nicht automatisch ungeeignet. Wichtig ist vielmehr, ob weitere starke Branchen und Arbeitgeber vorhanden sind, die der Region zusätzliche wirtschaftliche Stabilität geben. Eng damit verbunden ist die Bevölkerungsentwicklung. Bleibt die Einwohnerzahl stabil oder wächst sie und ziehen regelmäßig neue Menschen in die Region, kann das gute Voraussetzungen für eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum schaffen. Für Anleger ist das vor allem mit Blick auf die langfristige Vermietbarkeit ihrer Immobilie relevant.
Zusätzlichen Zuzug können Hochschulen und Universitäten bringen. Viele junge Menschen kommen für ihr Studium in eine neue Stadt und bauen sich dort über mehrere Jahre ein persönliches und berufliches Umfeld auf. Finden sie nach dem Abschluss passende Arbeitsplätze, bleibt ein Teil von ihnen in der Region. Mit der Familiengründung und einem steigenden Platzbedarf kann sich die Wohnungssuche später wiederum aus dem Zentrum in gut angebundene Gemeinden im Umland verlagern. Anleger sollten deshalb nicht ausschließlich bekannte Großstädte betrachten. Auch umliegende Gemeinden können interessant sein, wenn sie gut angebunden sind und dort eine stabile Nachfrage nach Wohnraum besteht. Eine positive Entwicklung kann dabei auch die Mietentwicklung unterstützen, ohne künftige Mietsteigerungen zu garantieren.
Die Wohnung muss zur Nachfrage vor Ort passen
Wirtschaftliche und demografische Faktoren zeigen zunächst, an welchen Standorten gute Voraussetzungen für eine langfristige Wohnraumnachfrage bestehen. Für Anleger stellt sich anschließend die Frage, welcher Wohnraum dort tatsächlich gesucht wird. Denn selbst eine wirtschaftlich und demografisch überzeugende Region macht nicht automatisch jede angebotene Wohnung zu einer passenden Kapitalanlage.
In einer Innenstadt, in der vor allem kleinere Haushalte nach Wohnraum suchen, kann beispielsweise eine sehr große Wohnung trotz guter Lage am Bedarf vorbeigehen. In einer familiengeprägten Region wiederum muss ein kleines Apartment nicht dieselbe Nachfrage finden. „Eine gute Lage allein reicht nicht aus. Die Wohnung muss auch zu den Menschen passen, die dort tatsächlich nach Wohnraum suchen“, erklärt Lucas Botschek von der Einfach Immo GmbH. Wohnungen mit überschaubarer Größe können dabei für eine breitere Gruppe potenzieller Mieter infrage kommen. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie grundsätzlich die bessere Wahl sind. Vielmehr kommt es darauf an, Wohnungstyp und Wohnungsgröße passend zu den Menschen auszuwählen, die am jeweiligen Standort als Mieter infrage kommen.
Die passende Lage ergibt sich erst aus dem Gesamtbild
Arbeitsplätze, Bevölkerungsentwicklung, Zuzug, Wohnraumnachfrage und die passende Immobilie: Für eine fundierte Standortentscheidung müssen Anleger zahlreiche Faktoren zusammenführen und anschließend auf ihre persönliche Situation übertragen. Gerade für Privatpersonen ist es jedoch nicht immer einfach, die relevanten Daten zu finden, richtig einzuordnen und verschiedene Standorte auf dieser Grundlage miteinander zu vergleichen.
Genau dabei unterstützen Mark Stühler, Lucas Botschek und die Experten der Einfach Immo GmbH ihre Kunden. Sie analysieren die wirtschaftliche und demografische Entwicklung verschiedener Regionen, prüfen die Nachfrage nach Wohnraum und suchen gezielt nach Immobilien, die zu den jeweiligen Standortbedingungen passen. Gleichzeitig beziehen sie die finanzielle Ausgangslage und die Ziele ihrer Kunden in die Auswahl ein. Auch weiter entfernte Immobilien bleiben dabei praktikabel, denn an den jeweiligen Standorten arbeitet die Einfach Immo GmbH mit Ansprechpartnern wie Handwerkern und Mietverwaltungen zusammen. So müssen Anleger ihre Suche nicht auf die eigene Heimatregion beschränken, sondern können auch Standorte in Betracht ziehen, die langfristig bessere Voraussetzungen für ihre Kapitalanlage bieten.
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