Vorsicht: Der zur Zeit lohnend erscheinende An- und Verkauf von Immobilien kann ein steuerpflichtiges Gewerbe sein

„Der boomende Immobilienmarkt lädt fast dazu ein,
Immobilien günstig zu kaufen und bald wieder mit Gewinn zu verkaufen.
Doch wer das plant, sollte sich vorher mit dem Steuerrecht
beschäftigen“, warnt Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführer des
Immobilienunternehmens Stöben Wittlinger in Hamburg. Denn es gibt
einen wesentlichen Unterschied zwischen privater Vermögensverwaltung
und gewerblichem Grundstückshandel.

Wer privates Geld in vermietete oder selbst genutzte Immobilien
steckt, betreibt keinen gewerblichen Grundstückshandel, sondern legt
sein Geld an. Doch das Finanzamt sieht genau hin. Wird das vermietete
Haus oder eine nicht selbst bewohnte Wohnung innerhalb der
sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft,
erkennt das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft, das der
individuellen Einkommensteuer unterliegt. Wer die Spekulationssteuer
sparen will, muss seinen Besitz zehn Jahre lang halten, bevor er
verkauft.

Etwas ganz anderes ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dabei
sollen Vermögenswerte durch An- und Verkauf erzielt werden und nicht
vorrangig durch Vermietung. In solchen Fällen gilt die sogenannte
Drei-Objekt-Grenze: Privatpersonen, die innerhalb von fünf Jahren
mehr als drei Objekte anschaffen und diese wieder veräußern,
betreiben einen gewerblichen Grundstückshandel. Dafür fällt außer der
Einkommensteuer zusätzlich noch Gewerbesteuer an. Das Finanzgericht
Düsseldorf hat jetzt präzisiert, was darunter zu verstehen ist.

Als ein einziges Objekt zählt eine Immobilie auch dann, wenn sie
aus mehreren Teilen besteht, die eine wirtschaftliche Einheit bilden,
also beispielsweise aus mehreren Flurstücken für Haus, Zuwegung und
Mülltonnen. Handelt es jedoch um den Verkauf mehrerer Objekte, die
auch einzeln verkauft werden könnten, zählt jedes Objekt einzeln –
drei eigenständige Mehrfamilienhäuser in einer Reihe nebeneinander
sind also drei Objekte. Das musste ein Ehepaar aus
Nordrhein-Westfalen erfahren, das drei Mehrfamilienhauskomplexe
innerhalb von drei Jahren in einem einzigen Kaufvertrag an einen
einzigen Käufer veräußerte. Das Gericht (FG Düsseldorf,
16-K-3895/15-F, 03.11.2016) ging insgesamt von 15 Objekten aus und
zählte sogar die Garagenzeile einzeln.

Das Finanzamt kann sogar noch strenger sein: Sollten Umstände
dafür sprechen, dass die Verkaufsabsicht bereits zum Zeitpunkt des
Erwerbs vorlag, kann die Drei-Objekt-Grenze auf zehn Jahre ausgedehnt
werden. Erst nach zehn Jahren gilt der Verkauf von vermieteten
Häusern unabhängig von der Anzahl als private Vermögensverwaltung.
Der Verkauf ererbten Grundbesitzes unterliegt grundsätzlich nicht der
Drei-Objekt-Grenze.

Pressekontakt:
Astrid Grabener
Telefon 0431-5601566
astrid.grabener@grabener.de

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