Haus zu Lebzeiten an die Kinder überschreiben? Katharina Heid von Heid Immobilienbewertung erklärt, was Eltern in Nürnberg vor dem Notartermin klären sollten

Das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder überschreiben (https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/schenkung-immobilie/): Für viele Eltern in Nürnberg ist das die größte Vermögensentscheidung ihres Lebens, und sie fällt oft in einem einzigen Notartermin. Die Finanzämter setzten 2025 bundesweit 8,1 Milliarden Euro Schenkungsteuer fest, fast siebenmal so viel wie 2019. Seit der Verhandlung vor dem Bundesverfassungsgericht am 12. Oktober steht zudem die bundesgesetzliche Regelung der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf dem Prüfstand. Auch die seit 2009 unveränderten Freibeträge gehören zu den angegriffenen Vorschriften. Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung, erklärt, was Eltern klären sollten, bevor sie unterschreiben: den Wert des Hauses am Stichtag, die Rechte, die sie behalten, und was passiert, wenn das Leben anders läuft als geplant.

Ein Beispiel, wie es Notare und Gutachter in dieser Form kennen

Eine Doppelhaushälfte im Nürnberger Norden, von den Eltern in den Achtzigerjahren gebaut und seit Jahren schuldenfrei. Der Sohn soll das Haus einmal bekommen, also überschreiben die Eltern es ihm schon jetzt. Im Vertrag behalten sie sich ein Wohnungsrecht für die Erdgeschosswohnung vor. Eine Rückforderungsklausel fehlt, der Notar hatte sie angesprochen, die Familie hielt sie für überflüssig.

Vier Jahre später wird der Sohn mit seinem Betrieb zahlungsunfähig. Das Haus gehört ihm und fällt in die Insolvenzmasse. Im schlimmsten Fall wird es zwangsversteigert und ein fremder Eigentümer übernimmt das Gebäude. Das Wohnungsrecht der Eltern kann bestehen bleiben, wenn es durch seinen Rang im Grundbuch ausreichend geschützt ist. Über die übrigen Räume können sie dann aber nicht mehr bestimmen. Als der Vater ins Pflegeheim muss und die Mutter zur Tochter zieht, stehen die Räume im Erdgeschoss leer. Vermieten dürfen die Eltern sie nicht, denn ein Wohnungsrecht erlaubt grundsätzlich nur das eigene Wohnen. Zwei Entscheidungen verschärfen die Folgen: das beschränkte Wohnungsrecht statt eines Nießbrauchs und der Verzicht auf ein vertragliches Rückforderungsrecht. Beides hätte sich bei der notariellen Gestaltung berücksichtigen lassen.

Soll ich mein Haus zu Lebzeiten an die Kinder überschreiben?

Die Frage lässt sich nur mit Blick auf Wert, Freibeträge und Absicherung beantworten, und alle drei Punkte sind gerade in Bewegung. Nach den Zahlen des Statistischen Bundesamts vom 26. August 2026 ist die festgesetzte Schenkungsteuer seit 2019 jedes Jahr gestiegen, von 1,2 Milliarden Euro auf 8,1 Milliarden Euro im Jahr 2025. Der steile Anstieg der Steuer geht vor allem auf sehr große Übertragungen zurück, für die meisten Familien geht es um das Haus der Eltern.

Dazu kommt: Am 12. Oktober 2026 hat das Bundesverfassungsgericht über die Klage des Freistaats Bayern verhandelt (1 BvF 1/23). Bayern argumentiert, dass bundeseinheitliche Freibeträge die Preisunterschiede zwischen den Regionen nicht abbilden. Die Freibeträge sind seit 2009 unverändert: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für jedes Kind je Elternteil, 200.000 Euro für Enkel. Mit einem Urteil wird erst 2027 gerechnet, bis dahin gilt das Gesetz unverändert. Für Familien in Nürnberg bleibt deshalb entscheidend, die Übertragung nach der geltenden Rechtslage sorgfältig zu planen. Bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in gefragten Lagen ist der Freibetrag eines Elternteils schnell überschritten, genau dort beginnt die Gestaltungsfrage.

„Ob die Überschreibung sinnvoll ist, entscheidet sich an einer Zahl, die die wenigsten Familien kennen: dem tatsächlichen Wert des Hauses am Tag der Übertragung“, sagt Katharina Heid. „Liegt der Wert innerhalb des verfügbaren Freibetrags, steht häufig die rechtliche Absicherung im Vordergrund. Liegt er darüber, wird auch die steuerliche Gestaltung entscheidend.“

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnungsrecht erlaubt den Eltern nur das eigene Wohnen, der Nießbrauch erlaubt Wohnen und Vermieten. Beide Rechte können im Grundbuch abgesichert werden, beide sichern das Bleiben im Haus. Danach trennen sich die Wege. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html) ist an die Person gebunden. Zieht der Berechtigte aus, etwa in ein Pflegeheim, darf er die Räume grundsätzlich nicht ohne Weiteres vermieten. Soll diese Möglichkeit bestehen, muss sie rechtlich wirksam vereinbart und abgesichert werden. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1030.html) gibt den Eltern das Recht, das Haus zu nutzen und sämtliche Erträge zu ziehen. Sie können selbst wohnen oder vermieten, und die Miete gehört ihnen. Dafür tragen sie die laufenden Kosten und die gewöhnliche Instandhaltung. Wirtschaftlich bleibt das Haus bei den Eltern, nur das Eigentum wechselt.

Der Unterschied wirkt auch steuerlich: Der Kapitalwert eines vorbehaltenen Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Erwerb des Kindes. Er wird nach § 14 des Bewertungsgesetzes (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__14.html) aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger berechnet, der vom Alter und Geschlecht des Schenkers abhängt.

Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?

Ohne Vereinbarung nur in engen Grenzen. Das Gesetz kennt die Rückforderung wegen Verarmung nach § 528 BGB: Kann der Schenker seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er das Geschenk zurückverlangen, und das Sozialamt kann diesen Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich überleiten. Der Anspruch ist nach § 529 Abs. 1 BGB grundsätzlich ausgeschlossen, wenn seit der Schenkung bereits zehn Jahre vergangen waren, als die Bedürftigkeit eintrat. Dazu kommt die Verjährung: Bei Geldschenkungen beträgt sie nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Juli 2026 nur drei Jahre ab Bedürftigkeit des Schenkers (X ZR 71/25), bei Grundstücken ist sie länger. Der Grundgedanke bleibt: Wer sich auf das Gesetz verlässt, hat wenig in der Hand.

Deshalb gehören Rückforderungsrechte in den Vertrag. Üblich sind Klauseln für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, das Haus ohne Zustimmung verkauft oder belastet, in die Insolvenz gerät oder geschieden wird. Gesichert wird der Anspruch durch eine Vormerkung im Grundbuch. Muss das Haus deswegen zurückgegeben werden, erlischt die Schenkungsteuer rückwirkend. Welche Klauseln passen, entscheidet die Familie mit dem Notar.

Ein Punkt wird dabei oft übersehen: Ein umfassend vorbehaltener Nießbrauch kann verhindern, dass die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche der Geschwister beginnt. Wer die Geschwister stattdessen gleich bei der Überschreibung ausgleicht, braucht dafür einen Wert, den alle akzeptieren.

Ein Rechenbeispiel aus Nürnberg

Eine Doppelhaushälfte in Nürnberg, Wert 650.000 Euro, gehört allein dem Vater, 70 Jahre alt. Er überschreibt sie seiner Tochter. Ohne Nießbrauch bleiben nach dem Freibetrag 250.000 Euro steuerpflichtig, bei 11 Prozent in Steuerklasse I sind das 27.500 Euro Schenkungsteuer.

Behält sich der Vater den Nießbrauch vor, mindert dessen Kapitalwert den Erwerb: Bei einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 1.600 Euro im Monat und dem Vervielfältiger von 9,938 aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums sind das vereinfacht gerechnet rund 190.800 Euro. Steuerpflichtig bleiben rund 59.200 Euro, die Steuer sinkt auf rund 4.100 Euro. Das Beispiel zeigt die Mechanik, keine Empfehlung. Ob die Gestaltung passt, gehört zum Steuerberater und zum Notar.

„Jede dieser Zahlen hängt an einem Wert, der am Tag der Übertragung stimmen muss“, sagt Heid. „Freibetrag, Kapitalwert des Nießbrauchs, Ausgleich unter den Geschwistern: Alles wird auf denselben Ausgangswert gerechnet. Wird der geschätzt statt ermittelt, rechnet die ganze Familie mit einer falschen Zahl.“

Welchen Wert braucht der Notar?

Für die Schenkungsteuer stellt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz zum Bewertungsstichtag fest. Das typisierte Verfahren kann individuelle Besonderheiten wie Sanierungsstau, Baumängel oder einen schwierigen Grundstückszuschnitt nicht immer ausreichend berücksichtigen. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter, kann die Familie den niedrigeren Wert nach § 198 BewG (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html) durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder unter bestimmten Voraussetzungen durch einen geeigneten Kaufpreis nachweisen. Die Nachweislast liegt bei ihr.

In der Praxis braucht die Familie den Wert aber lange vor dem Steuerbescheid: Der Notar für die Kostenrechnung, die Geschwister für den Ausgleich, der Steuerberater für die Frage, ob ein Nießbrauch sinnvoll ist. Für die erste Orientierung kann ein Kurzgutachten ausreichen. Soll ein niedrigerer Wert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, ist dagegen regelmäßig ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach den Anforderungen des § 198 BewG erforderlich.

„Viele Familien orientieren sich bei der Überschreibung am Wert eines Nachbarhauses oder an einem Online-Rechner“, sagt Heid. „Dann liegt das Haus plötzlich 80.000 Euro über oder unter der Freibetragsgrenze, und niemand hat es gemerkt. Das ist der teuerste Fehler, den man bei der Überschreibung machen kann.“

Checkliste: Fünf Punkte, bevor Sie das Haus überschreiben

1. Wert zum Stichtag ermitteln lassen, als Spanne und mit Blick auf wertmindernde Besonderheiten.
2. Nießbrauch oder Wohnungsrecht bewusst wählen und mögliche Vermietungsrechte beim dauerhaften Auszug rechtlich absichern.
3. Rückforderungsrechte für Vorversterben, Verkauf, Belastung, Insolvenz und Scheidung des Kindes vereinbaren und per Vormerkung sichern.
4. Geschwister jetzt regeln, auf Basis desselben Werts.
5. Steuerliche Folgen mit dem Steuerberater rechnen, die Gestaltung mit dem Notar festlegen.

Sie wollen Ihr Haus an die Kinder überschreiben und vorher wissen, was es zum Stichtag wert ist? Heid Immobilienbewertung Nürnberg (https://www.heid-immobilienbewertung.de/Nuernberg/) erstellt Kurzgutachten für die erste Orientierung und Verkehrswertgutachten für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt, auch zu zurückliegenden Stichtagen.

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