In Niedersachsen müssen bis 2045 jährlich um bis zu ein Drittel mehr Wohnungen gebaut werden als aktuell fertiggestellt werden. Der Bedarf entsteht dabei vor allem auch in ländlichen Regionen. Das zeigt der Wohnungsmarkt-Report 2026, den der Sparkassenverband Niedersachsen (SVN) und die LBS am Donnerstag in Hannover vorgestellt haben. LBS-Vorstand Maik Jekabsons: „Wir müssen jetzt die Voraussetzungen für den dringend notwendigen Neubau schaffen, auch wenn die Lage am Wohnungsmarkt in Niedersachsen noch nicht so angespannt ist wie im Bundesschnitt.“ SVN-Präsident Cord Bockhop sieht neben der gerade verbesserten Eigenheimrente weiteren Handlungsbedarf, um gerade auch junge Familien ins Wohneigentum zu bringen. Die könnten zwar oft die laufenden Finanzierungskosten stemmen, hätten aber wegen der seit 2010 deutlich gestiegenen Immobilienpreise und Nebenkosten meist zu wenig Eigenkapital: „Nur eine befristete Aussetzung der Grunderwerbsteuer bei Ersterwerb bringt hier schnelle Entlastung.“
Das Empirica-Institut hat errechnet, dass der Neubaubedarf bis Mitte der 2030er-Jahre auf jährlich über 30.000 Wohnungen ansteigt. Am Ende des Prognosezeitraums 2045 sind es immer noch 26.000 Einheiten, deutlich mehr als die 2025 gebauten 22.600 Wohnungen. „Wir müssen den Mietwohnungsbau spürbar günstiger machen: mit einem rechtssicheren Standard-Gebäudetyp E, mit beschleunigten Abläufen und günstigeren Grundstücken“, mahnt Cord Bockhop. Denn unter den aktuellen Vorgaben erfordert rentabler Neubau eine Kaltmiete von über 17 Euro pro Quadratmeter, selbst für Doppelverdiener kaum noch zu stemmen.
Wie fast überall in Deutschland ist die natürliche Bevölkerungsentwicklung in Niedersachsen negativ – es sterben mehr Menschen als geboren werden. Dieser Effekt wird – außer in der Region Weserbergland/Harz – aber durch die Zuwanderung überkompensiert. Neben dem quantitativen gibt es einen zusätzlichen qualitativen Bedarf: Je höher die Eigenheimquote und älter die Bevölkerung, desto mehr Wohnraum für junge Familien sowie barrierearme Immobilien werden gerade auch in den ländlich geprägten Regionen benötigt. Anfangs liegt der Bedarf insgesamt zu zwei Dritteln bei den Eigenheimen, in 20 Jahren ist die Nachfrage nach Wohnungen dann gleich hoch.
Oft ausreichend Einkommen, aber zu wenig Ersparnisse für die eigenen vier Wände
Niedersachsen hat mit 50,4 Prozent eine deutlich höhere Wohneigentumsquote als der Bundesschnitt (42 %). Spitzenreiter ist das Gebiet Hamburger Umland/Unterelbe mit 58,1 Prozent, in der Region Hannover leben 37,3 Prozent der Haushalte im Eigentum. „Deren Bewohner möchten lange im mühsam erarbeiteten Eigentum bleiben, zumal es bezahlbare Alternativen oft nicht gibt. Aber auch die Kinder der Boomer-Generation wünschen sich die eigenen vier Wände“, sagt Maik Jekabsons.
Grundsätzlich sind die monatlichen Finanzierungskosten für viele Mieterhaushalte durchaus zu tragen, zumal die Mieten derzeit schneller steigen als die Immobilienpreise. Wer eine gebrauchte Wohnung mieten möchte, muss im Landesschnitt 9,50 Euro pro Quadratmeter ausgeben. Im Hamburger Umland wurde die 12 Euro-Marke überschritten, in der Region Hannover sind es knapp 11 Euro. Rare Neubauwohnungen kosten dort sogar jeweils mindestens 15 Euro.
Hinderungsgrund für den Eigentumserwerb ist in erster Linie das notwendige Eigenkapital. Das hat sich in den letzten 15 Jahren mehr als verdoppelt, weil die Immobilienpreise und mit ihnen die Kaufnebenkosten deutlich gestiegen sind. Cord Bockhop: „Die neue Eigenheimrente sichert mittelfristig die Eigenkapitalbildung. Der jetzt vor dem Erwerb stehenden Generation hilft aber nur ein befristeter Grunderwerbsteuer-Erlass bei Ersterwerb!“ Der würde zudem die Älteren bei einem Immobilienwechsel unterstützen, was wiederum den gesamten Wohnungsmarkt entlastet.
Niedrige Sanierungsquote ist Gefahr für den Wohnungsbestand
Der Gebrauchtimmobilienmarkt übernimmt eine wesentliche Rolle in der Wohnraumversorgung. Aber die Immobilien in Niedersachsen sind – auch wegen des geringen Neubaus – mit durchschnittlich 65 Jahren mittlerweile im Rentenalter. Die Hälfte der am Markt verfügbaren Bestandsimmobilien erreicht nur Energieeffizienzklasse F oder schlechter und hat damit einen sehr hohen Energieverbrauch. Das ist den meisten Besitzern und auch Vermietern durchaus bewusst, wie die jüngste LBS-Modernisierer-Studie zeigt.
Dennoch ist die Sanierungsquote in den letzten Jahren sogar gesunken. Das ist einerseits eine Gefahr für die Wertbeständigkeit der einzelnen Immobilie, andererseits auch für die Wohnraumversorgung insgesamt, sind sich der SVN und die LBS einig: „Es muss uns gelingen, viel mehr Immobilienbesitzer von der energetischen Sanierung zu überzeugen – mit unbürokratischen Anreizen statt mit überzogenen Anforderungen!“
Über den Sparkassenverband Niedersachsen
Der Sparkassenverband Niedersachsen ist einer von 12 regionalen Sparkassen- und Giroverbänden in Deutschland. Er setzt sich zusammen aus den 36 kommunalen Sparkassen, deren kommunalen Trägern sowie der Braunschweigischen Landessparkasse. Der Sparkassenverband Niedersachsen ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Seine Aufgabe ist es, die Sparkassen in Niedersachsen zu fördern.
Über die LBS NordWest
Die LBS NordWest ist die Bausparkasse der Sparkassen in Niedersachsen, Bremen, Berlin und Nordrhein-Westfalen. Sie ist Teil der Sparkassen-Finanzgruppe und unterstützt Menschen dabei, Wohneigentum zu erwerben und zu sichern.
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Dr. Christian Schröder
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SVN/LBS-Wohnungsmarkt-Report Niedersachsen 2026: „Wir brauchen bis zu einem Drittel mehr Neubau!“ hinzugefügt von ots am
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